Jak kształtuje się rynek wynajmu mieszkań w Warszawie?

Rynek wynajmu mieszkań w Warszawie

Początek roku na warszawskim rynku wynajmu mieszkań przedstawiał się w dalszym ciagu korzystnie dla właścicieli nieruchomości Niemniej, już wówczas dało się zauważyć delikatne oznaki osłabienia popytu oraz wzrost podaży. Musimy jednak mieć na uwadze, że wskutek tego co wydarzyło się za naszą wschodnią granicą, sytuacja na warszawskim rynku wynajmu mieszkań  w 2022 roku miała charakter zupełnie wyjątkowy. Na początku mijającego roku mieliśmy więc do czynienia z efektem wysokiej bazy. Według danych publikowanych przez Otodom Analytics, przed wybuchem wojny na Ukrainie za wynajem mieszkania o powierzchni mieszczącej się w przedziale 0-38 m. kw. trzeba było zapłacić średnio 2110 zł, w przypadku lokalu o powierzchni 38-60 m. kw. było to 2951 zł, zaś w przedziale 60-90 m. kw. 4766 zł. W połowie mijającego roku za mieszkanie o powierzchni do 40 m. kw. trzeba było natomiast zapłacić średnio 2869 zł, za mieszkanie o powierzchni od 40-60 m. kw. 3691 zł a za lokal o powierzchni 60-90 trzeba się było liczyć z wydatkiem na poziomie 5626 zł miesięcznie. W przeciągu półtora roku najmniejsze mieszkania podrożały zatem o 39%, te o średniej powierzchni o 25% a te największe o 18%. W każdej kategorii lokali mieszkalnych wzrost czynszów był wyższy zatem od inflacji. Oznaki niewielkiego spowolnienia, jakie wystąpiły w pierwszych dwóch kwartałach, nie budziły więc niepokoju.

Sytuacja na rynku wynajmu mieszkań w Warszawie uległa zauważalnej zmianie na początku drugiego półrocza. Na początku IV kwartału średnia stawka czynszu za mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 40 m. kw wynosiła 2976 zł, za lokale mieszkalne mieszczące się w przedziale 40-60 m. kw. wynosiła 3871 zł, zaś za te o powierzchni 60-90 m. kw. 5926 zł. W porównaniu z poziomem z połowy roku były one więc wyższe odpowiednio o 3,7 %, 4,87% i 5,33%. Wzrost stawek ten miał jednak charakter teoretyczny, ponieważ dane przedstawiane przez zespół Otodom Analytics dotyczą cen ofertowych. Sytuację lepiej obrazuje natomiast liczba oferowanych lokali mieszkalnych. Rynek wynajmu mieszkań w Warszawie charakteryzuje się bowiem tym, że szybkiemu wzrostowi czynszów towarzyszy równie szybkie kurczenie się oferty. Obecnie możemy obserwować zjawisko odwrotne. Mimo wzrostu cen ofertowych, w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego liczba dostępnych mieszkań na wynajem w sześciu największych miastach zwiększyła się o 36%. Nie dysponujemy danymi dotyczącymi samej Warszawy, ale nie powinny one istotnie odbiegać od średniej dla kilku największych miast. W rzeczywistości czynsze najmu kształtują się obecnie na poziomie przeciętnie o kilkanaście procent niższym od średnich stawek jakie widnieją na portalach. Szybko wynajmują się jedynie te mieszkania, których właściciele potrafią dopasować swoje oczekiwania do realiów rynkowych.

Mieszkania na wynajem - wzrost liczby ofert

Wzrost liczby ofert mieszkań na wynajem wynika z trzech powodów. Po pierwsze, z mniejszej liczby przebywających w Polsce Ukraińców, którzy w znacznym stopniu wyjechali do innych państw Europy Zachodniej albo powrócili do swojego kraju. Po drugie, z rekordowej liczby mieszkań, jakie zostały oddane do użytku w 2023 r., co jest pokłosiem boomu, jaki miał miejsce  w budownictwie w latach poprzednich. Dzięki temu w samej tylko stolicy kilkadziesiąt tysięcy osób, które do tej pory było najemcami, przeprowadziło się do własnych czterech kątów. Po trzecie, jest to pokłosie spowolnienia w gospodarce, które powoduje, że firmy są obecnie mniej chętne do prowadzenia rekrutacji nowych pracowników.

W nadchodzących miesiącach analitycy biura nieruchomości Cosmopolitan prognozują stabilizację. Realne czynsze kształtują się na poziomie o kilkanaście procent poniżej średnich stawek widniejących na portalach, a więc raczej nie powinny już dalej spadać. Wiele będzie natomiast zależało od sytuacji w gospodarce. Jeśli firmy zaczną ponownie zatrudniać pracowników to na warszawski rynek wynajmu mieszkań powrócą wzrosty. Jeśli tak się nie stanie to będziemy mieli do czynienia ze stagnacją.