Jak Polak może kupić dom w Chorwacji? Poradnik krok po kroku (Aktualizacja 2025: podatki, koszty i pułapki prawne)
Chorwacja od lat jest ulubionym kierunkiem wakacyjnym Polaków. Coraz więcej z nas marzy jednak nie tylko o tygodniowym urlopie, ale o posiadaniu tam własnego "kawałka raju" – apartamentu z widokiem na Adriatyk czy kamiennego domu w gaju oliwnym. Od kiedy Chorwacja dołączyła do Unii Europejskiej (i strefy Euro), proces ten stał się znacznie prostszy. Jednak, jak przy każdej dużej inwestycji za granicą, diabeł tkwi w szczegółach. Najnowsze zmiany w przepisach, które weszły w życie w 2023 i 2025 roku, fundamentalnie zmieniają rynek – otwierają nowe możliwości, ale i wprowadzają nowe koszty, których trzeba być świadomym. Ten poradnik, stworzony dla czytelników kb.pl, przeprowadzi Cię przez kluczowe etapy, koszty i – co najważniejsze – pułapki prawne, na które musisz uważać.
Krok 1: Nowe Zasady Gry – Kto i Co Może Kupić?
Dobra wiadomość jest taka, że jako obywatel Polski (kraju UE) masz prawo nabywać nieruchomości w Chorwacji na dokładnie tych samych zasadach co obywatele Chorwacji. Proces jest prosty, ale wymaga dopełnienia jednej kluczowej formalności.
Najważniejszy pierwszy krok: Numer OIB
Zanim w ogóle zaczniesz przeglądać oferty, Twoim pierwszym i absolutnie niezbędnym krokiem musi być uzyskanie numeru OIB (Osobni Identifikacijski Broj).
Czym jest OIB? To chorwacki odpowiednik polskiego numeru PESEL i NIP w jednym. Jest absolutnie niezbędny do podpisania jakiejkolwiek umowy, otwarcia konta w banku, a później do wpisu w księdze wieczystej i płacenia podatków.
Jak go uzyskać? Wniosek o OIB składa się w lokalnym urzędzie skarbowym (Porezna uprava) w Chorwacji. Można to zrobić osobiście (zwykle trwa to jeden dzień) lub przez pełnomocnika (np. prawnika lub agencję nieruchomości).
Ogromna Zmiana (2023): Polak Może Już Kupić Ziemię Rolną!
Przez lata obywatele UE nie mogli kupować jako osoby fizyczne gruntów rolnych i leśnych. Ta zasada miała chronić zasoby kraju.
Aktualizacja: Moratorium na zakup ziemi rolnej przez obywateli UE wygasło 30 czerwca 2023 roku. Oznacza to, że Polacy mogą już kupować grunty rolne (np. winnice, gaje oliwne czy działki niebudowlane) bezpośrednio na swoje nazwisko, bez konieczności zakładania firmy w Chorwacji. To rewolucyjna zmiana otwierająca rynek dla inwestorów agroturystycznych.
Krok 2: Kluczowe Pułapki Prawne (Musisz to sprawdzić!)
W Chorwacji stan prawny bywa skomplikowany. Zatrudnienie niezależnego chorwackiego prawnika (odvjetnik) to nie koszt, to inwestycja. Oto, co musi sprawdzić:
Pułapka #1: Niezgodność Ksiąg Wieczystych i Katastru
To największe ryzyko w Chorwacji. W Polsce jesteśmy przyzwyczajeni, że dane w księdze wieczystej są święte. W Chorwacji stan prawny nieruchomości opiera się na dwóch rejestrach:
Księgi Wieczyste (Zemljišna Knjiga): Określają, kto jest właścicielem.
Kataster (Katastar): Określa, co jest przedmiotem własności (kształt działki, wymiary, położenie budynku).
Ryzyko: Bardzo często dane w tych dwóch rejestrach są ze sobą sprzeczne! Np. w księdze wieczystej dom stoi na działce X, a w katastrze ta sama działka ma inny numer lub kształt. Doprowadzenie do zgodności (tzw. usklađenje) może trwać latami.
Pułapka #2: "Samowola Budowlana" (Brak Pozwoleń)
Drugim gigantycznym problemem, zwłaszcza w starszych domach przybrzeżnych, jest "dzika budowa" (divlja gradnja). Wiele domów było budowanych lub rozbudowywanych bez odpowiednich pozwoleń.
Kluczowy dokument to Pozwolenie na Użytkowanie (Uporabna Dozvola) lub ewentualnie decyzja o legalizacji (Rješenje o izvedenom stanju).
Ryzyko: Nieruchomość bez "czystych papierów" budowlanych to prawna mina. Bank nie udzieli Ci na nią kredytu hipotecznego, a co gorsza – nie będziesz mógł jej legalnie wynajmować turystom i kategoryzować.
Krok 3: Kalkulacja Kosztów Jednorazowych (Transakcyjnych)
Cena na portalu to dopiero początek. Oto pełna lista kosztów, które jako kupujący musisz uwzględnić w swoim budżecie.
Podatek od Przeniesienia Własności (3%): Najważniejszy koszt. Płaci go kupujący. Wynosi 3% od wartości rynkowej nieruchomości (ocenianej przez urząd skarbowy, która zwykle jest równa cenie z umowy).
WYJĄTEK – Podatek VAT (25%): Jeśli kupujesz nieruchomość nową, bezpośrednio od dewelopera (firmy będącej płatnikiem VAT), nie płacisz 3% podatku od przeniesienia własności. Zamiast tego płacisz 25% VAT, który jest już wliczony w cenę ofertową.
Prowizja Agencji Nieruchomości (zazwyczaj 3% + VAT): Standardowo wynosi 3% (plus chorwacki VAT 25%). Czasami jest dzielona między kupującego a sprzedającego.
Obsługa Prawna (ok. 1% - 1.5% + VAT): Koszt niezależnego prawnika, który przeprowadzi due diligence i przygotuje umowy. To najlepiej wydane pieniądze w całym procesie.
Opłaty Notarialne i Sądowe (kilkaset Euro): Relatywnie niewielkie koszty poświadczenia umowy (clausula intabulandi – zgoda na wpis do ksiąg) i opłata za wpis do księgi wieczystej.
Krok 4: Koszty Utrzymania – WAŻNE ZMIANY PODATKOWE 2025!
To kluczowa zmiana dla każdego inwestora. Do końca 2024 roku właściciele domów wakacyjnych płacili niski, ryczałtowy podatek od domów wakacyjnych.
Od 1 stycznia 2025 roku ten podatek został zlikwidowany i zastąpiony nowym Rocznym Podatkiem od Nieruchomości.
Jest on ustalany przez lokalne gminy i jego stawka waha się od 0,60 € do 8,00 € za metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie. Dla apartamentu 50 m² w atrakcyjnej lokalizacji może to oznaczać roczny koszt rzędu 200-400 €.
Jak Legalnie Uniknąć Nowego Podatku?
Ten podatek został zaprojektowany, aby obciążyć nieruchomości niezamieszkane lub używane tylko sezonowo. Prawo przewiduje dwa główne zwolnienia:
Nieruchomość służy jako stałe miejsce zamieszkania właściciela.
Nieruchomość jest wynajmowana na podstawie umowy najmu długoterminowego (na cele mieszkalne, przez co najmniej 10 miesięcy w roku).
Dla polskiego inwestora oznacza to strategiczny wybór: albo płacić nowy podatek i zarabiać na wynajmie krótkoterminowym, albo go uniknąć, decydując się na stabilny wynajem długoterminowy.
Wnioski: Gdzie Bezpiecznie Szukać?
Zakup domu w Chorwacji w 2025 roku stał się z jednej strony łatwiejszy (dzięki dostępowi do gruntów rolnych), a z drugiej wymaga większej świadomości finansowej (nowy podatek roczny).
Proces jest bezpieczny, pod warunkiem, że podejdziemy do niego metodycznie. Najważniejsze to:
Uzyskać numer OIB.
Zatrudnić niezależnego prawnika do weryfikacji dokumentów.
Dokładnie skalkulować koszty transakcyjne i roczne koszty utrzymania.
Biorąc pod uwagę te niuanse prawne i nowe przepisy podatkowe, współpraca z renomowaną agencją, która wstępnie weryfikuje stan prawny ofert, jest kluczowa.
Warto wybrać partnera, który gwarantuje transparentność, jak np. agencja nieruchomości Broker.hr, która posiada status Superbrands oraz partnerstwo Forbes Global Properties. Zapewnia to nie tylko jakość ofert dostępnych na ich stronie, ale także bezpieczeństwo i pełne wsparcie w tym skomplikowanym procesie.