Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem frankowym?

Szacuje się, że niemal 600 tysięcy polskich rodzin spłaca kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Niektórzy kredytobiorcy rozważają możliwość sprzedaży mieszkania i pozbycia się hipoteki. Ale czy jest to możliwe? Czy banki na to pozwalają? Okazuje się, że tak.

Chcesz sprawdzić, jakie są rzeczywiste koszty kredytu hipotecznego? Skorzystaj z niezależnego kalkulatora dostępnego tu.

Ocena: 4,6/5 (głosów 5)

Kredyty we frankach szwajcarskich

Jak to właściwie jest z hipoteką we frankach?

Kredyty frankowe wzbudzają duże emocje. Większość kredytów walutowych zaciągnięto w momencie, gdy kurs CHF oscylował wokół 2,20 – 2,50 zł. Obecny kurs franka szwajcarskiego to niespełna 5 złotych, co oznacza, że wartość zadłużenia hipotecznego wierzyciela wzrosła dwukrotnie. Jednocześnie spadło oprocentowanie (niższe stopy procentowe) więc wysokość rat miesięcznych nie wzrosła proporcjonalnie.

Jako przykład weźmy rodzinę Kowalskich, która w roku 2008 zaciągnęła kredyt mieszkaniowy na 100 % wartości mieszkania (wartego 350 tysięcy złotych). Marża wynosiła wtedy ok. 1 %, a wskaźnik LIBOR CHF 3M wskazywał ok. 2,65 procent. Wysokość raty kredytowej dla rodziny Kowalskiej była stosunkowo niska (ok. 1 600 zł). Alternatywna rata za kredyt hipoteczny zaciągniętego w polskiej walucie wynosiła wtedy ok. 2 200 zł.

Kredyty frankowe były na uprzywilejowanej pozycji aż do roku 2013. W tym czasie wysokość rat kredytowych zawartych we frankach i złotych uległy wyrównaniu. Do chwili obecnej stopy procentowe uległy znacznej obniżce, dzięki czemu kredyty frankowe nadal charakteryzuje niski poziom rat. Największym problemem pozostaje jednak wysokość zobowiązania, które pozostało do spłaty. Nasza przykładowa rodzina Kowalskich przez 8 lat opłaciła raty o łącznej wartości oscylującej wokół 170 tysięcy złotych. Jednak hipoteka nadal jest obciążona w przeliczeniu na rodzimą walutę na około 530 tysięcy złotych. Załóżmy nawet, że wartość nieruchomości utrzymała się na stałym poziomie i wynosi 350 tysięcy złotych. W tej sytuacji rodzina Kowalskich najprawdopodobniej nie zdecyduje się na sprzedaż mieszkania. Do tego przedsięwzięcia musiałaby dopłacić ok. 180 tysięcy złotych z własnej kieszeni.

Dziś już tylko osoby, które osiągają przychód za granicą mogą pobrać kredyt w walucie (więcej na ten temat możesz dowiedzieć się z tego artykułu). Dzięki temu z jednej strony polscy kredytobiorcy nie są narażeni na skoki kursów waluty, ale z drugiej nie mają już dostępu do kredytów walutowych, w których zmienna część oprocentowania jest bardzo niska.

Gorzej wygląda jednak sytuacja tych, którzy pobrali kredyt we frankach i z jakiegoś powodu chcieliby wcześniej spłacić kredyt lub sprzedać nieruchomość. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w CHF jest oczywiście możliwa, jednak opłacalność transakcji bywa bardzo wątpliwa.

Czy banki zgadzają się na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką we frankach?

Bank jest wierzycielem hipoteki i to od niego zależy, czy sprzedaż mieszkania będzie w ogóle możliwa. Na szczęście większość banków (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) umożliwiają sprzedaż nieruchomości. Niektóre instytucje (takie jak Alior Bank i Bank Zachodni WBK) zastrzegają sobie prawo do podjęcia indywidualnej decyzji. W tym wypadku analizie podlega wartość nieruchomości, sytuacja finansowa potencjalnego nabywcy mieszkania, a także wartość zadłużenia hipotecznego.

Niewiele banków z góry odrzuca możliwość sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką we frankach, tylko uzależnia go od spłaty całej wierzytelności.

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Sprzedaż mieszkania obciążonego przez kredyty frankowe nie należy do najłatwiejszych. Znalezienie nabywcy może być dość czasochłonne. Dlatego w wielu przypadkach sprzedający jest zmuszony do sprzedaży mieszkania nieco poniżej jej wartości rynkowej.

Na początku musimy upewnić się, że wierzyciel umożliwia sprzedaż zadłużonych mieszkań i dopuszcza cesje na kredyty hipoteczne. W większości przypadków nie będzie z tym większego problemu.

Znacznie istotniejsze będzie oświadczenie banku, o wartości zobowiązania pozostałego do spłaty i możliwości wykreślenia hipoteki. Wierzyciel musi wskazać, na jaką wartość obciążona jest hipoteka, ile wynosi prowizja od wcześniejszej spłaty długu. W oświadczeniu musi znaleźć się także numer konta bankowego do wpłaty należności, a także promesa (potwierdzenie, że po uregulowaniu zobowiązania hipoteka będzie mogła zostać wykreślona z księgi wieczystej). W przypadku hipoteki we frankach ważne będzie też przeliczenie waluty CHF na PLN. Aktualny kurs musi zostać wyszczególniony w piśmie bankowym. Więcej informacji o tym, jak wcześniej spłacić kredyt hipoteczny możesz znaleźć w tym artykule.

Na wydanie takiego oświadczenia przez banki możemy czekać do kilku tygodni. Jego koszt nie powinien przekroczyć 100 zł.

Podpisujemy umowę notarialną z nabywcą mieszkania

Sprzedaż może odbywać się na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest podpisanie umowy przedsprzedażowej. Na jej podstawie nabywca wpłaci na konto sprzedawcy odpowiednią zaliczkę. Najczęściej jej wartość zostaje przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego.Sprzedający spłaca hipotekę i dokonuje jej wykreślenia z księgi wieczystej. W późniejszym czasie następuje podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Nabywca dopłaca brakującą sumę pieniędzy na konto bankowe wskazane przez sprzedającego.

W praktyce niewielu kupujących zgodzi się na taką formę transakcji.  Dla nabywcy bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie cesja kredytu i jego samodzielna spłata. W tym celu konieczna będzie zgoda banku na cesję, oraz podpisanie odpowiednio sformułowanej umowy kupna-sprzedaży. Po spisaniu aktu notarialnego nabywca przekazuje środki finansowe w dwóch częściach.

Pierwsza część trafia do sprzedającego, druga zostaje przelana na konto bankowe i pokrywa wartość hipoteki.

Niestety kredyty frankowe często tworzą kuriozalną sytuację, w której wysokość zadłużenia przewyższa realną wartość nieruchomości. W tej sytuacji potencjalny sprzedający nie otrzyma żadnych środków ze sprzedaży, a czasem będzie musiał dopłacić do spłaty hipoteki. Taka sprzedaż nie ma żadnego uzasadnienia ekonomicznego, dlatego pozostaje w sferze teoretycznych rozważań.

Hipoteka i jej wykreślenie z księgi wieczystej      

Jak wiadomo, kredyty hipoteczne otrzymują wpis w księdze wieczystej. Jednak po spłacie długu wpis nie ulega samoistnemu wymazaniu. Właściciel nieruchomości musi dokonać specjalnego wykreślenia z księgi wieczystej. Jeśli wierzytelność została w pełni uregulowana, to wykreślenie nie powinno sprawić większego problemu. Właściciel mieszkania musi otrzymać od banku oświadczenie o spłacie długu i zgodzie na wykreślenie hipoteki. Następnie trzeba złożyć stosowny wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Sąd rozpatruje wniosek w przeciągu 1 do 2 miesięcy, po czym wydaje decyzję. Pozytywna decyzja skutkuje wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej. Opłata za wykreślenie hipoteki to ok. 100 zł.

Rozwianie alternatywne - przeniesienie hipoteki i sprzedaż mieszkania

Niektórym kredytobiorcom opłaca się przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Co ważne, kredytobiorca nie musi być jej właścicielem. Dopuszcza się przeniesienie hipoteki na nieruchomości członków rodziny (np. na rodziców). Hipoteka może być przeniesiona jedynie za zgodą wierzyciela oraz wszystkich właścicieli danej nieruchomości. Bank ocenia stan techniczny „nowego” budynku, ustala jego wartość rynkową i kalkuluje wartość swojego zabezpieczenia. Hipoteka przechodzi na inny budynek, jednak wierzyciel nadal musi spłacać kredyt. Jedyną różnicą jest to, że mieszkanie nie jest już obciążone, a wierzyciel może je bez problemu sprzedać po cenach rynkowych.

, aktualizacja 7 października 2017
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Facebook - Fanpage Kalkulatory Budowlane Google+ - Kalkulatory Budowlane
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.