Jak wybrać najlepszy bank do budowy domu? Radzi ekspert!
Planujesz budowę domu i zastanawiasz się, w którym banku najrozsądniej wziąć kredyt? Wielu inwestorów na starcie popełnia ten sam błąd i zakłada, że najlepszy bank to ten z najniższą ratą. Przy kredycie budowlanym cena finansowania ma jednak marginalne znaczenie - o bezpieczeństwie i tempie inwestycji decydują przede wszystkim elastyczność instytucji, zasady wypłaty transz i sposób kontroli. Przeczytaj, jak uniknąć kosztownych błędów przy wyborze banku do budowy domu.
Dlaczego wybór banku do budowy domu ma tak duże znaczenie?
Kupno mieszkania z rynku wtórnego na kredyt to kaszka z mleczkiem. Parę dokumentów (a czasami tylko jeden), trochę czekania i gotowe: przelew poszedł, możesz się wprowadzać. A budowa domu? Od nikogo, nigdy i nigdzie nie usłyszysz, że było łatwo - a już szczególnie wtedy, gdy inwestycja była finansowana kredytem. Tutaj w grę wchodzą za duże pieniądze, dlatego formalności jest sporo. Przy wyborze instytucji do kredytu na dom trzeba patrzeć na zupełnie inne kryteria niż przy zakupie mieszkania. Przede wszystkim po to, aby sobie nie utrudniać życia i nie zrujnować zdrowia psychicznego przez 2-3 lata budowy.
Są trzy kluczowe różnice między kredytem na mieszkanie a kredytem na dom - i to właśnie na nich powinieneś się skupić, aby wybrać najlepiej. Oto one:
- Dokumenty do budowy domu musisz przedstawić cały plik. Pozwolenie na budowę, MPZP lub WZ, projekt, wypisy i wyrysy, operat, charakterystyka energetyczna, kosztorys, dokumenty dochodowe… Z reguły we wszystkich bankach będzie trudno, ale w niektórych może być gorzej, niż w innych. I te powinieneś omijać.
- Bank nie wypłaca kredytu budowlanego jednorazowo, tylko w transzach. Trzeba wybrać taki bank, w którym transz jest mało i można je rozliczyć łatwo, szybko oraz za darmo.
- Minimalny koszt budowy domu. Instytucje przyjmują, że wybudowanie 1m² domu kosztuje od 3300 do 5000 zł. Budując dom o powierzchni 180m² kosztorys w banku A opiewa zatem na niecałe 600 tys. zł, a w banku B na 900 tys. zł - to różnica ponad 300 tys. zł. Podkreślamy: to nie są kwoty kredytu, tylko suma: środki z kredytu + Twoje własne, które zaangażujesz w budowę (wartość działki się nie liczy). Jeśli natomiast nie masz oszczędności, to musisz mieć zdolność na całą wyliczoną przez kredytodawcę kwotę.
Jak działa kredyt na budowę domu? Najważniejsze zasady
Kredyt hipoteczno-budowlany: co musisz wiedzieć?
Kredyt budowlany, czyli tak naprawdę kredyt budowlano-hipoteczny, nie istnieje jako oddzielny produkt. To po prostu kredyt mieszkaniowy dostosowany do finansowania budowy domu. Od klasycznej hipoteki różni się przede wszystkim:
- wypłatą w transzach, uzależnioną od postępu prac;
- okresem karencji w spłacie kapitału (do czasu zakończenia budowy spłacasz tylko odsetki);
- koniecznością szczegółowej dokumentacji (dokumentacja projektowa, pozwolenia, wypisy i wyrysy, kosztorys, harmonogram budowy, potwierdzenia zakończenia poszczególnych etapów itp.).
Etapy wypłaty kredytu (transze)
Transza to część kredytu hipotecznego, którą instytucja wypłaca po osiągnięciu odpowiedniego stanu zaawansowania prac w budowie domu. W uproszczeniu działa to tak:
Dostajesz pieniądze z pierwszej transzy na rozpoczęcie prac -> startujesz z budową, wykonujesz np. fundamenty -> pieniądze się kończą -> rozliczasz transzę i składasz wniosek o kolejną -> bank to akceptuje i wypłaca kolejną część kredytu.
Bank wypłaca kredyt etapami, ponieważ chce mieć pewność, że wydajesz pieniądze zgodnie z prawem, projektem i kosztorysem. Dla kredytodawcy oznacza to mniejsze ryzyko niewłaściwego wykorzystania środków, a dla inwestora – pewność, że pieniądze będą dostępne stopniowo, w miarę postępu prac, dzięki czemu łatwiej kontrolować koszty i budżet.
Im mniej transz, tym lepiej dla Ciebie, bo łatwiej je rozliczyć i zachować elastyczność w wydatkach.
Jak kosztorys i harmonogram wpływają na decyzję banku?
Kosztorys określa zakładane koszty poszczególnych etapów budowy (np. prace ziemne - 10 tys. zł, fundamenty - 40 tys. zł itd.). Przy czym wartości te powinny wynikać z realnych stawek rynkowych i zakresu planowanych prac, a nie być ustalane przypadkowo.
Jeśli zaniżysz kosztorys, kredytodawca może zażądać nowego, przyjąć własne stawki, odmówić finansowania lub zablokować kolejne transze. Może Ci też zwyczajnie zabraknąć środków na dokończenie budowy.
Z drugiej strony, jeśli koszty zostaną określone powyżej średnich stawek rynkowych, bank może zażądać dodatkowych wyjaśnień lub dokumentów potwierdzających wydatki, np. faktur za materiały. Przykładowo, jeśli standardowy koszt okien wynosi ok. 50 tys. zł, a w kosztorysie uwzględniono 150 tys. zł, instytucja finansowa może poprosić o uzasadnienie takiej różnicy. Dobrze przygotowany kosztorys powinien zawierać w sobie pewien bufor bezpieczeństwa na nieprzewidziane wydatki (minimum 10%).
Natomiast harmonogram jest ważny głównie dlatego, że wyznacza termin zakończenia budowy. Zazwyczaj banki dają na to 2-3 lata od wypłaty pierwszej transzy. Jeśli pojawią się opóźnienia, możesz wnioskować o wydłużenie tego terminu, choć często wymaga to podpisania aneksu do umowy.
Jak porównywać banki? Kluczowe kryteria, które naprawdę robią różnicę!
Dlaczego wybór banku do budowy domu jest tak ważny? Po to, aby nie dokładać sobie niepotrzebnych problemów, i wybrać najlepszą ofertę. Zła decyzja finansowa potęguje problemy, podczas gdy dobrze dobrana instytucja będzie Twoim partnerem i realnie ułatwi przejście przez cały proces.
Oto najważniejsze kryteria, którymi powinieneś kierować się przy wyborze banku.
Kryterium | Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami | Różnica dla klienta |
Sposób wyliczania zdolności kredytowej |
| W jednej instytucji możesz mieć zdolność na 1 mln zł, a w innej ledwo na 300 tys. zł. Musisz wybrać ofertę, dzięki której Twoja zdolność pozwoli na bezproblemowe sfinansowanie całej inwestycji (najlepiej z bezpiecznym buforem 10-20%). |
Wymagany wkład własny |
| Wkład min. 20% - najkorzystniejsze oferty. Jeśli Twoim wkładem własnym jest działka, zwróć uwagę na jej wielkość: niektóre banki akceptują tylko te o powierzchni do 2999 mkw. Jeśli masz większą, oferta się zawęża. Podobnie będzie z działkami rolnymi czy zagrodowymi. |
Warunki wypłaty transz |
| Im mniej transz, tym większa elastyczność w wydatkowaniu środków. |
Sposób rozliczenia transzy i kosztów |
| Najwygodniejsze jest samodzielne rozliczenie zdjęciami z budowy - szybkie i darmowe. Unikaj banków spółdzielczych, które wymagają faktur nawet na 70% kredytu. |
Oprocentowanie i prowizja |
| Oczywiście koszty są ważne, ale nie bez przyczyny umieściliśmy je na samym końcu. Przy budowie domu wcześniejsze kryteria mają kluczowe znaczenie, a cena nie jest najważniejsza. *Wybierz bank „wygodny” do budowy. Po jej zakończeniu możesz kredyt zrefinansować w innej, tańszej instytucji. |
Ubezpieczenia |
| Banki wymagają, m.in. ubezpieczenia na życie i nieruchomości. *Nawet jeśli bank wymaga ubezpieczenia od późniejszych etapów, wykup ubezpieczenie domu w budowie od samego początku. |
Zobacz poradnik dla osób budujących dom!
Budowa domu to nie zabawa, lecz poważna inwestycja, wymagająca planu, kontroli oraz świadomości finansowej. Przypadkowe decyzje zazwyczaj kończą się opóźnieniami i stratą pieniędzy. Dlatego polecamy szczegółowy poradnik dla osób budujących dom dostępny na stronie Hipoteczny.pl. Sprawdzisz w nim, jak krok po kroku uniknąć najczęstszych błędów, odpowiedzialnie podejść do umowy kredytowej, przygotować kosztorys i harmonogram prac, a także wybudować wymarzony dom bez stresu.
Podsumowanie - jak świadomie wybrać bank do budowy domu?
Nie ma jednego, uniwersalnego najlepszego banku do budowy domu, bo co klient, to inna opinia. Kowalski na umowie o pracę będzie zadowolony z ING z powodu prostych formalności czy wypłaty tylko dwóch transz do rozliczenia. Nowak na ryczałcie wybierze Alior Bank, bo tam dostał większą kwotę. Wiśniewscy chwalą Millennium za bezproblemową kontrolę inwestycji z pomocą przesłanych zdjęć, a ich sąsiedzi Szymańscy polecają PKO BP, w którym uzyskali kredyt łączony na zakup działki i budowę domu.
Podsumowując: kluczowe jest poznanie procedur i kryteriów każdej z instytucji oraz zestawienie ich z własną sytuacją finansową i oczekiwaniami. Tylko wtedy wybierzesz najkorzystniejszą dla siebie opcję. A że temat jest skomplikowany i czasochłonny, to warto wziąć pod uwagę pomoc eksperta kredytowego, który przeprowadzi Cię przez cały proces inwestycji bezpłatnie.