Czym jest samowola budowlana i jak do niej dochodzi?

W ustawie Prawo Budowlane nie znajdziemy jednoznacznej definicji pojęcia samowoli budowlanej. Ogólnie przyjęta definicja zakłada, że samowola budowlana to wybudowanie obiektu bez zezwolenia lub pozwolenia na budowę. W praktyce okazuje się, że za samowolę budowlaną często traktuje się znacznie więcej przypadków. Bardzo częstym przykładem samowoli jest dobudowywanie pomieszczeń do już istniejących budynków. W myśl założeń Ustawy Prawo budowlane z 13 lutego 2020 roku nadzór budowlany może także uznać za samowolę budynki, które były budowane niezgodnie z normami i przepisami (np. bez kierownika budowy, bez prowadzenia dziennika budowy lub w przypadku rozbieżności robót z projektem budowlanym).

Niedopełnienie ważnych zapisów prawa może spowodować, że nasza nieruchomość stanie się samowolą budowlaną i nałożone zostaną kary. Może to nawet dotyczyć budynków, na które uzyskano już wcześniej pozwolenie na budowę. Bardzo częstą przyczyną uznania obiektu za samowolę budowlaną jest też rozpoczęcie prac budowlanych przed otrzymaniem ostatecznej decyzji. Pamiętajmy, że starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania może być przedłużony w sytuacji, gdy dokumentacja dołączona do wniosku jest niekompletna bądź niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczęcie prac budowlanych przed wydaniem ostatecznego pozwolenia może być dość kuszące, jednak przynosi inwestorom duże ryzyko (od kary grzywny aż do nakazu rozbiórki).

Samowola budowlana samowoli nie równa

Legalizacja samowoli budowlanej może przebiegać według dwóch odrębnych procedur. Na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci obowiązywały różne ustawy o prawie budowlanym. Jednym z najstarszych aktów prawnych jest Ustawa z dnia 24 października 1974 r. „Prawo budowlane”. Co prawda zasady i prawa zawarte w owej ustawie od dawna są już przestarzałe oraz nieaktualne, jednak ich zapisy stosuje się do dziś. Poszczególne zapisy ustawy z 1974 roku dotyczą wszystkich samowoli, które zostały wykonane przed 1995 rokiem (czyli do czasu wejścia w życie nowej ustawy).

Warto w tym miejscu zauważyć, że ustawa z 1974 roku była bardziej liberalna w stosunku do samowoli budowlanych. Proces legalizacji budynków sprzed 1995 roku nie należy do najłatwiejszych, jednak legalizacja przeważnie nie wiąże się z nakazem uiszczenia dotkliwej grzywny. W nowych przepisach prawa budowlanego nie znajdziemy jednak jednoznaczniej definicji zakończenia budowy. Zatem w wielu przypadkach trudno jest udowodnić, że nieruchomość została wybudowana przed 1995 rokiem. W praktyce prowadzi to do wszczęcia żmudnego postępowania administracyjnego.

Samowole budowlane powstałe po roku 1995 podlegają przepisom nowego aktu prawnego, którym jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Owa ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku i obejmuje wszystkie budynki powstałe od tego dnia. Zalegalizowanie nowych budynków może nie być tak skomplikowane jak legalizacja obiektów sprzed 1995 roku. Jednak w nowym prawie budowlanym przewidziano szereg wysokich sankcji finansowych (tzw. opłat legalizacyjnych).

Treść Ustawy Prawo budowlane była wielokrotnie zmieniana. Ostatnie dwie duże nowelizacje weszły w życie w 2019 roku a potem w 2020 roku. Mają one wpływ na zmianę postrzegania i legalizacji tak zwanej ustawy budowlanej.

Legalizacja samowoli budowlanej według prawa z 1994

W myśl Ustawy Prawo budowlane z 1994 roku, obiekty wybudowane przed 1995 rokiem można objąć amnestią i zalegalizować jeśli spełniają dwa podstawowe warunki:

  • Obiekt znajduje się na działce, która według planów zagospodarowania przestrzennego posiada status działki budowlanej;
  • Obiekt nie stanowi żadnego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi, a jednocześnie nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.

Niedopełnienie dwóch powyższych warunków może się wiązać z nakazem rozbiórki. Z kolei jeśli budowla spełnia warunki, musimy udowodnić, że faktycznie została wybudowana przed 1995 rokiem. Zatem pierwszym krokiem który musimy wykonać do legalizacji jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. W wielu przypadkach może to nie być takie proste. Udowodnienie, że budowa zakończyła się ponad 19 lat temu może być najbardziej skomplikowana. Organy władzy państwowej (starostwa, urzędy) archiwizują dokumentacje budowlane dopiero od 1999 roku. Pozwolenia i dokumentacje budowlane sprzed 1999 roku przeważnie już nie istnieją. Pomocne mogą się okazać książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych. Warto też poszukać rachunków za materiały budowlane, umów z pracownikami budowy oraz świadków, którzy potwierdzą, że budowa została zakończona przed 1995 rokiem.

Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów należy się udać do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i przedłożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Do wniosku dołączamy szereg dokumentów pomocniczych. Niezbędne będą:

  • inwentaryzacja powykonawcza obiektu
  • ekspertyza techniczna potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania

Zmiany w Ustawie Prawo budowlane w 2020 roku

Obecnie obowiązująca wersja ustawy Prawo budowlane została ogłoszona 13 lutego 2020 roku. Jej założenia weszły w życie we wrześniu 2020 roku. Nowelizacja powstała z kilku powodów. Jednym z nich była właśnie konieczność ujednolicenia procedury legalizującej samowolę budowlaną. Zmiany wprowadzają także uproszony sposób procedury legalizacyjnej. Jedno jednak pozostają bez zmian – kary mogą być nadal naprawdę bardzo wysokie!

W myśl treści nowelizacji z samowolą budowlaną mamy teraz do czynienia nie tylko, kiedy budowa została ukończona bez zgłoszenia jej do urzędu! Ma ona miejsce wtedy, jeśli jakiekolwiek prace w ogóle zostaną rozpoczęte przed wydaniem ostatecznej decyzji. Dodatkowo w definicję samowoli budowlanej zostało wpisane także każde prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Co to znaczy w praktyce? Możemy ponieść konsekwencje, jeśli na przykład nie zostanie zatrudniony kierownik budowy lub jeśli między projektem a wykonaniem istnieją istotne sprzeczności.

Legalizacja samowoli budowlanej po wrześniu 2020 roku

Na szczęście inwestor ma możliwość uniknięcia kary za samowolę budowlaną. Od wprowadzenia nowelizacji ta procedura jest ujednolicona i łatwiejsza niż do tej pory. Jednak to, czy możliwe jest postępowanie legalizacyjne, określa organ nadzoru budowlanego. W przeciwnym wypadku może być konieczne rozebranie nieprawnie postawionego budynku.

Obecnie procedura legalizacyjna jest o wiele prostsza, niż wcześniej. Oczywiście aby to zrobić, budowa musi zostać wstrzymana przez organ nadzoru budowlanego. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o wszczęcie postępowania legalizacyjnego. Inwestor ma na to 30 dni. Po otrzymaniu pozytywnej opinii nadzoru, należy uiścić opłatę legalizacyjną i można wznowić budowę.

Ustawa Prawo budowlane z 13 lutego 2020 roku wprowadziła także dodatkowe postępowanie w sprawie samowoli budowlanej w przypadku budynków, które zostały zbudowane 20 lat temu. Jest to tak zwane uproszczone postępowanie legalizacyjne i także występuje na wniosek inwestora.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 96,9% czytelników artykuł okazał się być pomocny