Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący i najemca?

Podpis, Umowa, Osoba Podpisująca Dokument

Wynajmujący i najemca – kto jest kim?

Terminy „wynajmujący” i „najemca” często są stosowane zamiennie. Nie jest to poprawne, gdyż to dwie różne strony umowy, które łączy stosunek cywilnoprawny. W związku z tym mają one zarówno różne prawa, jak i obowiązki. Kim jest wynajmujący, a kim najemca?

Przez wynajmującego należy rozumieć osobę udostępniającą posiadane mieszkanie. Inaczej mówiąc, jest to właściciel – gospodarz, który za opłatą wynajmuje mieszkanie. W ostatnich latach wynajmujących na polskim rynku przybywa, a jest to podyktowane m.in. bardzo niskim oprocentowaniem lokat bankowych. Z tego powodu wiele osób inwestuje właśnie w mieszkania na wynajem.

Najemca z kolei to lokator, czyli osoba, która najmuje mieszkanie. W Polsce aktualnie jest ok. 1,7 mln najemców (4,5 proc. społeczeństwa). Więcej informacji o różnicach między wynajmującymi a najemcami można znaleźć w tym artykule: https://gethome.pl/blog/najemca-wynajmujacy-kto-jest-kim/.

Prawa i obowiązki wynajmującego

Wynajmując mieszkanie, Twoim głównym obowiązkiem będzie udostępnianie lokalu w stanie zdatnym do użytkowania, zgodnie z wcześniej ustalonymi z najemcą warunkami. Jeżeli w lokalu dojdzie do awarii instalacji, np. elektrycznej czy wodociągowej, to jej naprawa będzie ciążyła na Tobie. Również wymiana pieca grzewczego czy stolarki okiennej i drzwiowej to Twoje zadanie.

By zabezpieczyć się przed zniszczeniami dokonanymi przez najemcę, masz prawo żądać kaucji. To rozwiązanie często praktykowane wśród właścicieli mieszkań. Jeżeli chcesz skorzystać z tego prawa, pamiętaj, by stosowny zapis znalazł się w umowie. Wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za mieszkanie.

Jako gospodarz nieruchomości możesz – ale nie musisz – udzielić lokatorowi zgody na jej podnajem. Kiedy opłaca się podnajem? Jeżeli jesteś właścicielem bardzo dużego lokalu (np. 9-pokojowego) w centrum miasta, to prawdopodobnie znalezienie chętnego najemcy spędza Ci sen z powiek. Zawierając długoterminową umowę o podnajem z lokatorem, który będzie dalej wynajmował poszczególne pokoje, możesz zarobić nawet więcej – uzyskasz wyższą cenę niż gdybyś wynajmował mieszkanie pojedynczej rodzinie.

Prawa i obowiązki najemcy

Podpisując umowę najmu, musisz być przygotowany przede wszystkim na systematyczne regulowanie czynszu w ustalonym terminie. Nie masz przy tym dowolności w eksploatacji najmowanego lokalu – nie możesz go np. podnająć bez zgody właściciela. Do Twoich obowiązków należy też korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie wolno Ci naruszać zasad porządku domowego.

Jako lokator masz prawo do prywatności – Twój gospodarz nie może wchodzić do mieszkania pod Twoją nieobecność. Jeżeli w czasie użytkowania lokalu zepsuje się np. instalacja gazowa, a wynajmujący będzie przesuwał termin jej naprawy, nie jesteś bezradny. W takiej sytuacji możesz wyznaczyć właścicielowi mieszkania termin usunięcia usterki, a gdy on tego nie zrobi, za naprawę możesz zabrać się sam, obciążając go kosztami.

Podkoloryzowane ogłoszenia o wynajmie mieszkań nie należą do rzadkości. Bardzo często o wadach najemca dowiaduje się dopiero po wprowadzeniu się do lokalu. Co wówczas? Jeżeli spotkałeś się z taką sytuacją, możesz żądać obniżenia czynszu. Alternatywą jest wypowiedzenie najmu. Gdy zdecydujesz się na drugie rozwiązanie, nie będą obowiązywać Cię terminy wypowiedzenia.

Wynajmujesz lub najmujesz? O tym pamiętaj!

Zarówno prawa, jak i obowiązki wynajmującego i najemcy regulują akty prawne – Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów. Ponieważ w Polsce obowiązuje swoboda zawierania umów, strony mogą dowolnie modyfikować zakres swoich obowiązków i praw. Inaczej mówiąc, mogą umówić się inaczej niż wynika to z aktów prawnych. To zresztą szeroko praktykowane rozwiązanie. Bardzo często w umowach podpisywanych między stronami znajduje się zapis, zgodnie z którym to wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawę sprzętów AGD czy kranu w łazience.

Jesteś uczciwy, więc zakładasz, że druga strona również? To nie powinno zwalniać Cię z podpisania umowy. Zamiast jednak samodzielnie przygotowywać ten dokument, możesz skorzystać z pomocy notariusza. Spisując wszelkie uzgodnienia, masz pewność, że w razie sporu udowodnisz swoje racje i nie stracisz np. kaucji lub nie zostaniesz obciążony kosztami zniszczeń, jakich dopuścił się najemca. Integralną częścią umowy powinien być protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

By uniknąć innych, przykrych niespodzianek, pamiętaj, że możesz poprosić potencjalnego najemcę o kontakt do jego poprzednich gospodarzy. Jeżeli najmujesz mieszkanie, również masz szansę skontrolować uczciwość wynajmującego – wystarczy, że porozmawiasz z poprzednimi lokatorami. Obdarzając drugą stronę umowy nadmiernym zaufaniem, możesz się srogo zawieść. Zamiast zatem uczyć się na swoich błędach, uchroń się przed nimi – bądź świadomym wynajmującym lub najemcą, poznaj swoje obowiązki i prawa, by móc je egzekwować.