Kredyty

Kredyt hipoteczny od A do Z - porównanie, dokumenty, na co zwrócić uwagę

Kredyt hipoteczny krok po kroku - co musisz wiedzieć?

Zakup własnego mieszkania bądź domu jest bardzo dużym wydatkiem. Nie każdy może pozwolić sobie na całościowe sfinansowanie inwestycji ze środków własnych. Odpowiedzią na potrzeby kupujących staje się kredyt hipoteczny. Poniżej podpowiemy, co powinieneś wiedzieć przed wizytą w instytucji bankowej.

Kredyt hipoteczny, a zdolność kredytowa

Określenie własnej zdolności kredytowej to pierwszy krok, na który warto zwrócić uwagę. W Internecie znajdziemy kalkulator zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że każdy bank wykonuje obliczenia na nieco innych zasadach. Dlatego w praktyce najlepiej będzie zasięgnąć informacji w konkretnych placówkach bankowych.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy dysponować wkładem własnym. Pamiętajmy, że im większy wkład własny, który włożymy w nieruchomość, tym większe możliwości wynegocjowania korzystniejszych warunków kredytowania. Oprocentowanie kredytu i marża banku mogą okazać się bardziej korzystne, jeśli zdecydujemy się sfinansować większość wydatków z własnej kieszeni.

Im mniejszy wkład własny, tym mniej korzystne oferty banków. Warto wziąć to pod uwagę podczas poszukiwania kredytów hipotecznych.

Porównanie marż kredytów hipotecznych

Przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny warto przeanalizować aktualną ofertę bankową. Obecne oprocentowanie i marża banku mogą okazać się dość zróżnicowane. Wstępne porównanie marż kredytów hipotecznych możesz wykonać bez wychodzenia z domu. W zasobach Internetu znajdziesz aktualne porównanie i oferty banków. Wiarygodny ranking może pomóc Ci w wyborze najkorzystniejszych kredytów hipotecznych.

Podczas analizy zwróć szczególną uwagę na obecne oprocentowanie, stopy procentowe WIBOR i walutę. Niegdyś dużą popularnością cieszyła się pożyczka hipoteczna w obcej walucie. Inwestorzy chętnie brali kredyt we frankach, czy kredyt w euro. Dziś większość kredytobiorców nie decyduje się już na obce waluty, wybierając kredyt mieszkaniowy w PLN.

Wstępne porównanie marż kredytów hipotecznych pozwoli nam przeanalizować oferty banków. Aby uzyskać dokładniejsze informacje i poznać obecne oprocentowanie, warto zasięgnąć informacji w konkretnej placówce bankowej. Pracownik banku obliczy naszą zdolność kredytową i określi indywidualne oprocentowanie kredytu.

W czym pomoże mi doradca finansowy?

W poprzednich krokach tworzyliśmy własne porównanie marż kredytów hipotecznych. Jednak nawet najlepiej przygotowany ranking ani kalkulator nie zobrazują indywidualnych warunków finansowych. Dlatego inwestorzy ubiegający się o kredyt mieszkaniowy powinni skorzystać ze wsparcia doradcy finansowego.

Doradca finansowy przedstawi nam wszystkie wymogi formalne, które poprzedzają kredyt hipoteczny. Jego zadaniem będzie także wykonanie symulacji rat kredytowych. Dzięki symulacji będziemy w stanie zapoznać się z realną skalą comiesięcznych wydatków.

Podczas spotkania doradca finansowy powinien przedstawić nam oprocentowanie kredytu oraz wszystkie dodatkowe koszty około kredytowe. Jego zadaniem będzie również poinformowanie nas o zdolności kredytowej. Warto bowiem pamiętać, iż nasza zdolność kredytowa może zostać zmniejszona przez inne obciążenia finansowe. Jednym z czynników, mogących wpłynąć na zmniejszenie zdolności kredytowej inwestora będzie chociażby posiadanie karty kredytowej.

Czy kredyt hipoteczny na mieszkanie i remont będzie dobrym rozwiązaniem?

Podczas konsultacji z doradcą finansowym zapoznaliśmy się już z najważniejszymi zasadami i obciążeniami nałożonymi przez kredyt hipoteczny. W tym momencie możemy już rozpocząć poszukiwania własnej nieruchomości. Wielu inwestorów ubiega się o kredyt hipoteczny na nieruchomość pochodzącą z rynku wtórnego. Większość używanych mieszkań będzie wymagała przeprowadzenia prac remontowych. Uwzględnijmy to przed dokonaniem ostatecznego wyboru. Koszt remontu mieszkania można zawrzeć w kredycie hipotecznym.

Niektórzy decydują się na kredyt hipoteczny zaciągnięty wyłącznie na zakup nieruchomości. Koszty remontu pokrywają wtedy ze środków własnych. Jednak warto sprawdzić, czy takie działania są dla inwestora opłacalne. W wielu przypadkach znacznie korzystniejszym rozwiązaniem okazuje się pożyczka hipoteczna na zakup oraz remont nieruchomości. Własne środki przeznaczone na remont lepiej przeznaczyć na wkład własny. Wyższy wkład własny to większe możliwości wynegocjowania korzystniejszej oferty. Dzięki temu jesteśmy w stanie uzyskać korzystniejsze oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie ograniczyć sumaryczne koszty spłaty należności.

Podpisujemy umowę przedwstępną na kredyt hipoteczny

Wybraliśmy już nieruchomość, której zakup chcemy sfinansować ze środków kredytów hipotecznych. Znamy też własną zdolność kredytową i ofertę banku. Możemy zatem podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość. Umowa przedwstępna będzie podstawowym dokumentem, na podstawie którego możemy uzyskać kredyt hipoteczny.

Umowa przedwstępna powinna zawierać najważniejsze informacje dotyczące przedmiotu zakupu/sprzedaży. Należy w niej umieścić informacje o cenie oraz lokalizacji nieruchomości, jej oznaczenie, termin spisania umowy oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Niezbędne będą również dokładne dane personalne sprzedającego oraz kupującego.

W formularzu umowy można też wypisać dodatkowe warunki dla obydwu stron. Im dokładniej sprecyzujemy brzmienie dokumentu, tym mniejsze ryzyko wystąpienia nieoczekiwanych problemów.

Niezbędne dokumenty do kredytu hipotecznego

Zaciągając kredyt hipoteczny musimy liczyć się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Przed podpisaniem umowy z bankiem musimy przedłożyć cztery typy dokumentów, którymi będą:

• Dokumenty potwierdzające dochody – stanowią formalne potwierdzenie naszej zdolności kredytowej. W przypadku pracowników zatrudnionych na pełnym etacie wystarczy wypełnione przez pracodawcę zaświadczenie o zarobkach, a także deklaracja PIT 37 za ostatni rok podatkowy. Niektóre banki przydzielające kredyt mieszkaniowy żądają również przedstawienia wyciągu z naszego konta. Wyciąg musi zawierać listę transakcji z okresu trzech, sześciu lub nawet dwunastu miesięcy. W przypadku pracowników zarabiających na podstawie umów cywilnoprawnych trzeba również dołączyć kopie umów, a także stosowne rachunki, które potwierdzą dochody.
• Dokumenty potwierdzające dane osobowe – w tym przypadku nie występują większe trudności. Do potwierdzenia naszej tożsamości wystarczy dowód osobisty oraz dokument dodatkowy (np. paszport lub prawo jazdy).
• Dokumenty dotyczące nieruchomości – pożyczka hipoteczna może być przydzielona jedynie na podstawie dokładnych dokumentów dotyczących nieruchomości. Specyfika dokumentacji potrzebnej dla banku będzie uzależniona od tego, czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego.

• Rynek pierwotny – w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego konieczne będzie okazanie umowy przedwstępnej, zawartej z deweloperem. Aby uzyskać kredyt hipoteczny musimy też przedłożyć do banku odpis z księgi wieczystej gruntu, wypis z ewidencji rejestru gruntu, prawomocną decyzje o pozwoleniu na budowę, dokumentację potwierdzającą wiarygodność dewelopera, pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania. W większości przypadków potrzebna będzie również kopia pełnomocnictwa reprezentantów dewelopera.
• Rynek wtórny – aby uzyskać kredyt hipoteczny na rzecz nieruchomości z rynku wtórnego musimy przedłożyć do banku nieco inne dokumenty. Niezbędny okaże się umowa przedwstępna zawarta ze sprzedającym nieruchomość, dokumenty potwierdzające posiadanie praw do nieruchomości przez sprzedawcę, zaświadczenie ze spółdzielni dotyczące przydziału, odpis z księgi wieczystej prowadzony dla danej nieruchomości.

Niektóre banki mogą wymagać od kredytobiorcy przedstawienia dodatkowej dokumentacji.

Decyzja kredytowa

Kredytobiorca, który dokonał wszelkich formalności otrzymuje decyzję kredytową. Jest to bardzo istotny dokument określający warunki kredytowania. Znajdziemy w nim między innymi oprocentowanie kredytu, wysokość prowizji za przyznanie kredytu, rzeczywistą roczną stopę procentową, Dokument zawiera również wymagania dla kredytobiorcy, które dopełnienie uruchomi kredyt hipoteczny.

Zadaniem kredytobiorcy jest dokładana analiza całej dokumentacji. Sprawdźmy między innymi wysokość rat kredytowych, wartości składkowe oprocentowania, wysokość środków przyznanych na kredyt mieszkaniowy, a także okres spłaty kredytu.

Przed złożeniem podpisu pod umową kredytową warto zapoznać się z brzmieniem wszystkich zapisów. Dobrym pomysłem będzie poproszenie pracownika banku o wcześniejsze przedstawienie wzoru umowy. Takie działanie daje nam możliwość bardzo dokładnej weryfikacji wszystkich zapisów, oraz skonsultowania ich ze specjalistą. Umowę kredytową podpisujemy dopiero wtedy, gdy żaden zapis nie budzi naszych wątpliwości.

Uruchomienie kredytu hipotecznego

To ostatni, dość stresujący krok na drodze do otrzymania kredytu hipotecznego. Uruchomienie kredytu nastąpi po spełnieniu przez kredytobiorcę wszystkich warunków. Najważniejszym z nich będzie złożenie do sądu wieczysto księgowego wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Do uruchomienia kredytu niezbędne będą także dodatkowe dokumenty. Ich specyfika zależy od rodzaju kredytowanej nieruchomości.

Ubezpieczenie kredytu

Pożyczka hipoteczna niesie ze sobą pewne ryzyko dla banku. Dlatego kredytobiorca zostaje zobowiązany do ubezpieczenia nieruchomości na której ustanowiona jest hipoteka. Owe ubezpieczenia zwiększają comiesięczne raty kredytowe. Najważniejsze będzie oczywiście ubezpieczenie samej nieruchomości. Wysokość kwoty ubezpieczenia zależy od wielu indywidualnych czynników. Placówki bankowe wymagają również ubezpieczeń dodatkowych. Chodzi tu o tak zwane ubezpieczenie pomostowe. Jest to rodzaj zabezpieczenia interesów banku w momencie, gdy kredytowana nieruchomość nie posiada jeszcze stosownego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Okres trwania ubezpieczenia kończy się z chwilą ustanowienia hipoteki. Warto pamiętać, iż wartość ubezpieczenia pomostowego znacznie zwiększa wysokość rat kredytowych. Dlatego w interesie inwestora będzie ustanowienie hipoteki w trybie przyspieszonym.

Niektóre banki wymagają również ubezpieczeń dodatkowych. Przeważnie chodzi tutaj o ubezpieczenie od utraty pracy oraz ubezpieczenie zdrowotne. Są to kolejne sposoby na zabezpieczenie interesów kredytodawcy w przypadku braku możliwości spłaty zadłużenia.