Najem okazjonalny - zasady, przepisy, koszty, porady, na co zwrócić uwagę?

Czym jest najem okazjonalny mieszkania?

Wynajem okazjonalny a prawo

Umowa najmu okazjonalnego została wprowadzona pod koniec 2009 roku. Umożliwiła to ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 roku. Zapisy prawne miały na celu skuteczniejszą ochronę praw właścicieli nieruchomości.

Wynajem okazjonalny cechuje się większym wachlarzem możliwości i skuteczniej chroni właściciela niż umowa standardowa. Jednak w praktyce niewielu inwestorów decyduje się na dopełnienie tego typu procedur. Umowa najmu okazjonalnego nadal budzi pewne obawy, a wokół niej narosło wiele niezgodnych z prawdą mitów.

Tymczasem polskie prawo wymienia dość jasne zasady oraz warunki najmu. Będzie to choćby gwarancja notarialna wynajmującego. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie nieprzekraczającym 14 dni od daty jej podpisania. Zgłoszenie najmu okazjonalnego oraz podatek od najmu to podstawowe warunki leżące po strojenie właściciela.

Polskie prawo reguluje także zasady ewentualnej eksmisji lokatora. W przypadku zwykłej umowy najmu, eksmisja wiąże się z okresem wypowiedzenia oraz okresem ochronnym. Niemożliwa będzie eksmisja osoby wynajmującej od 1 listopada do 31 marca. Co więcej, eksmisja niechcącego się wyprowadzić lokatora często bywa nieskuteczna. Wiąże się to z faktem, iż postanowienia sądów przeważnie nakładają na właściciela konieczność zapewnienia lokatorowi mieszkania socjalnego, a te są w wielu miastach niedostępne. Zasady wprowadzone przez najem okazjonalny mieszkania eliminują powyższe problemy najemcy. Umowa najmu okazjonalnego jest sporządzana na określony czas (nie dłuższy niż 10 lat). Po wygaśnięciu lub zerwaniu umowy lokator otrzymuje nakaz opróżnienia lokalu. Warunki najmu okazjonalnego nie umożliwiają objęcia lokatora okresem ochronnym czy nakazem zapewnienia lokalu socjalnego. Jeśli szukasz więcej porad i informacji, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o wynajmie mieszkania.

Najem okazjonalny mieszkania – najważniejsze zasady

Warunki formalne

Wynajem okazjonalny wiąże się z koniecznością dopełnienia spraw natury formalnej. Po pierwsze, właściciel lokalu musi zgłosić fakt podpisania umowy do urzędu skarbowego. Zgłoszenie najmu okazjonalnego musi mieć miejsce przed upływem 14 dni od daty podpisania dokumentu. Zgłoszenie najmu okazjonalnego dostarczone po terminie lub brak zgłoszenia wiąże się z traktowaniem umowy, jako „zwykłej” umowy najmu. Sporządzenie umowy najmu lokalu jest niezbędne.

Ważne warunki formalne dotyczą także strony wynajmującej. Przyszły lokator musi dostarczyć właścicielowi oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W dokumencie wskazany zostaje lokal mieszkalny, do którego lokator wyprowadzi się po wygaśnięciu lub zerwaniu umowy. Jest to podstawowy dokument, który sprawia, że ewentualna eksmisja zostaje zwolniona z okresu ochronnego.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga wizyty u notariusza. Co prawda nie ma obowiązku, by sama umowa była sporządzana w formie aktu notarialnego, jednak niezbędne będzie notarialne oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji i o zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym. Owe oświadczenie w formie aktu notarialnego może załatwić sam właściciel mieszkania. Wystarczy, że wskaże u notariusza podpisaną umowę oraz omawiane wcześniej oświadczenie najmującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Warto tutaj podkreślić, iż oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji to jedyny dokument w formie aktu notarialnego. Dzięki temu w czasie dopełniania wszelkich formalności wystarczy jedna wizyta u notariusza.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego oraz podatek

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, wynajem okazjonalny musi zostać zgłoszony do urzędu skarbowego. Właściciel mieszkania zgłasza najem okazjonalny do właściwego urzędu skarbowego. Od chwili podpisania umowy nalicza się podatek od najmu.

Co ważne, właściciel ma też obowiązek przedstawienia dokumentacji stronie wynajmującej (zgłoszenie najmu okazjonalnego, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego).

Zarówno najem na zasadach ogólnych, jak i wynajem okazjonalny podlegają przepisom prawa podatkowego. Prawo umożliwia rozliczenie na kilka sposobów. Pierwszym z nich jest podatek w ramach działalności gospodarczej, drugim podatek na zasadach ogólnych. Istnieje też możliwość odprowadzenia podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych.

Wybór sposobu opodatkowania wpłynie na ostateczne koszty po stronie wynajmującego. Większość właścicieli mieszkań nie posiada działalności gospodarczej i podatek na zasadach ogólnych zwiększyłby koszty najmu. Znacznie popularniejszym sposobem jest opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych.

Warto pamiętać, że samo zgłoszenie najmu okazjonalnego nie wystarczy do właściwego opodatkowania. Niezbędne jest też złożenie do urzędu skarbowego oświadczenia o sposobie opodatkowania. Możemy tego dokonać już po otrzymaniu pierwszych przychodów z najmu. Co ważne, możemy też zmieniać sposób opodatkowania. Mamy na to czas do 20 dnia kolejnego miesiąca.

Najem okazjonalny mieszkania – wypowiedzenie umowy

Możliwości wypowiedzenia umowy

Co prawda, umowa najmu okazjonalnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów właściciela, jednak nie wyeliminuje wszystkich problemów. Właściciel ma prawo złożyć wypowiedzenie umowy i zażądać opróżnienia lokalu w kilku istotnych przypadkach.

Pierwsza sytuacja dotyczy nieuregulowania płatności w okresach rozliczeniowych. Są to koszty czynszu czy koszty opłat licznikowych. Druga sytuacja dotyczy korzystania z mieszkania w sposób niezgodny z umową. Właściciel może w tym przypadku wystosować do najemcy pismo z upomnieniem, a jeśli to nie poskutkuje, zażądać eksmisji i opróżnienia lokalu.

Najem okazjonalny mieszkania może być też przerwany przez utratę możliwości przeprowadzenia się do lokalu zastępczego. W takiej sytuacji wynajmujący sporządza u notariusza nowe oświadczenie w formie aktu notarialnego. Jeśli nie ma możliwości sporządzenia oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wynajmujący może rozwiązać umowę.

Eksmisja i rozwiązanie umowy będzie możliwe także w przypadku, gdy najemca podnajął mieszkanie osobie trzeciej. Najem okazjonalny mieszkania umożliwia podnajęcie nieruchomości lub jego części jedynie wtedy, gdy strony zawarły taką możliwość w umowie. W razie niedopełnienia tego obowiązku, właściciel może zażądać opróżnienia lokalu.