Nieprzekraczalna linia zabudowy - definicja i jej konsekwencje prawne

Linia zabudowy – definicja

Linie zabudowy to jedne z parametrów oraz wskaźników, które oznaczone są obowiązkowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pomimo braku oficjalnej definicji linii zabudowy, w każdym planie jest ustalane każdorazowo znaczenie tego pojęcia. Zwykle są dwa rodzaje linii zabudowy. Jedna linia to ta obowiązująca, natomiast druga linia to ta nieprzekraczalna.

Z racji, iż oba pojęcia nie doczekały się konkretnego zdefiniowania, to często zrozumienie ich pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zazwyczaj także wiele gmin posiada akta, w których definiowane może być pojęcie linii zabudowy obowiązującej oraz nieprzekraczalnej. Taka praktyka nie jest obowiązkowa, ale staje się już coraz bardziej powszechna. Obowiązująca oraz nieprzekraczalna linia zabudowy to pojęcia kluczowe dla inwestora. Należy zapoznać się z nim przed rozpoczęciem projektowania budynku na działce oraz rozpoczęciem prac budowlanych. Linie te to nic innego jak wytyczone granice zabudowy, których nie można przekroczyć.

Kiedy elewacja frontowa każdego budynku wyznacza szeregową linię zabudowy po jednej stronie ulicy, to jest to zabudowa pierzejowa. Natomiast zabudowa rozproszona w porównaniu do zabudowy pierzejowej charakteryzuje się rozlokowaniem budynków mieszkalnych w nieregularny sposób. Zabudowa rozproszona widoczna jest na wsiach, gdzie rolnicy zakładali dawniej swoje gospodarstwa rolne w dużych odległościach od siebie. Sprawdź także ten artykuł o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a obowiązująca linia zabudowy

Obowiązująca linia zabudowy wyznaczona jest przez elewację frontową budynku. Oznaczona jest ona przy pomocy prostej linii na planie z wypełnionymi trójkątami. Celem jej jest uporządkowanie powstałej zabudowy oraz połączenie jej z już istniejącą. Jeśli nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danej lokalizacji, to warunki zabudowy będą pomocne, aby znaleźć obowiązującą linię zabudowy. Linia ta może być również określana jako obligatoryjna lub nakazana.

Druga linia, czyli nieprzekraczalna linia zabudowy pojawia się nie tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale także w warunkach zabudowy. Linia wskazuje obszar, w którym musi zostać wybudowany nowy budynek. Nie ma natomiast wymagań co do odległości obiektu od linii zabudowy. Granica zabudowy wyznaczana jest jedynie zgodnie z życzeniem inwestora, ale powinna znaleźć się w polu wytyczonym przez nieprzekraczalną linię zabudowy. Na planie widoczna jest jako prosta linia z trójkątami niewypełnionymi, kiedy to drugą linię obowiązującą wyznaczały wypełnione trójkąty, jak wcześniej wspomniano.

Położenie nieprzekraczalnej linii zabudowy związane jest z kilkoma czynnikami. Może być to związane z bezpieczeństwem, przyszłymi gminnymi inwestycjami czy spójnym zagospodarowaniem przestrzennym. Punkty, które również wyznaczają tą linię zabudowy to odległość od drogi czy sąsiedniej działki, słupów wysokiego napięcia czy innych instalacji.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a prawo budowlane

Zgodnie z prawem budowlanym, a dokładniej § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nieprzekraczalna granica zabudowy może zostać przekroczona w niektórych przypadkach. Określone części budynku mogą być usytuowane poza tą linią zabudowy, o ile dopuszcza do tego miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego. Do tych elementów należy zaliczyć balkon, taras, galerię, schody zewnętrzne, pochylnie czy rampy o wysięgu określonym w regulacjach prawnych.