Warunki techniczne zabudowy działki budowlanej

Przepisy prawne dotyczące odległości budynku od granicy działki

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki (zarówno domy inteligentne, jak i mniej zaawansowane technicznie), znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku. W rozdziale 1. o usytuowaniu budynku, paragraf 11. mówi:

„Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania, określonych w przepisach odrębnych.”

Do wspomnianych uciążliwości zalicza się w szczególności:

  1. szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych;
  2. hałas i drgania (wibracje);
  3. zanieczyszczenie powietrza;
  4. zanieczyszczenie gruntu i wód;
  5. powodzie i zalewanie wodami opadowymi;
  6. osuwiska gruntu, lawiny skalne i śnieżne;

Dopuszczalne odległości zabudowy od granicy działki

Jeśli z innych przepisów nie wynikają inne wymagania określające dopuszczalne odległości od budynków, minimalna odległość budynku od granicy działki wynosi następującą liczbę metrów:

  • w przypadku ściany budynku bez okien i drzwi zwróconej w stronę granicy działki – 3 m;
  • w przypadku, gdy ściana budynku z oknami i drzwiami jest zwrócona w stronę granicy – 4 m;

Od granicy działki budowlanej do okapu zwróconego w stronę granicy, daszku nad wejściem, balkonu, tarasu i schodów zewnętrznych minimalna odległość wynosi 1,5 m. Wyjątek stanowi rampa lub pochylnia dla osób niepełnosprawnych. Okno dachowe zwrócone w stronę granicy działki musi być w odległości co najmniej 4 metrów.

Budynek gospodarczy z kolei, zgodnie z przepisami, nie może mieć ściany z oknami i drzwiami w odległości mniejszej niż 8 metrów od budynku znajdującego się na sąsiedniej działce. Rodzaj tego budynku również określają odpowiednie przepisy.

Wyjątki potwierdzają regułę – czyli budowa domu w granicy działki

Budowa w granicy działki budowlanej

Widok budynku mieszkalnego albo gospodarczego na granicy działki, tworzącego część ogrodzenia, był kiedyś dosyć częsty. Dokładne regulacje prawne dotyczące warunków zabudowy określają minimalne dopuszczalne odległości od granicy działki. O budowie bezpośrednio przy granicy działki można mówić po spełnieniu pewnych warunków.

Budowa blisko granicy działki jest możliwa, jeśli:

  • Miejscowy plan zagospodarowania przewiduje taką możliwość.
  • Działka budowlana jest wąska, czyli ma szerokość 16 metrów albo mniej. W przypadku budowy domu jednorodzinnego albo zabudowy zagrodowej dopuszczalna jest budowa budynku ustawionego ścianą bez okien i drzwi w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. W tej sytuacji nie jest konieczne sprawdzanie planu zagospodarowania przestrzennego.
  • Ściana nowego budynku będzie przylegać do ściany budynku istniejącego. Dodatkowe warunki określa plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. 

Planując lokalizację budynku przy granicy działki należy pamiętać, że:

  • Od strony granicy działki budynek musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.
  • Ściana od strony granicy działki nie może mieć okien ani drzwi.
  • Budynek zlokalizowany w granicy działki obejmuje obszarem oddziaływania obiektu przynajmniej część sąsiedniej działki. Z tego względu, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, nie kwalifikuje się do uproszczonej procedury wniosku o zgłoszenie budowy; konieczny jest wniosek o pozwolenie na budowę.
  • Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 roku kwalifikacja sąsiedniej działki jako budowlanej albo rolnej nie ma znaczenia. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o najważniejszych formalnościach przed budową.


Odstępstwa od warunków technicznych

W uzasadnionych przypadkach zgodę na odstępstwo od podanych odległości może wydać organ administracji wydający pozwolenie na budowę po uprzednim upoważnieniu przez ministra. Warunkiem ubiegania się o takie odstępstwo jest przede wszystkim brak negatywnego wpływu na bezpieczeństwo ludzi i mienia. Odstępstwo nie może też pogorszyć stanu sanitarnego i użytkowego otoczenia oraz stanu środowiska naturalnego.

Odległość budynków od granicy działki przy ulicy, a także przepisy i najważniejsze informacje
Odległość budynku od granicy działki, czyli przepisy, prawo budowlane, budowa domu w odległości od sąsiada

Jeśli z uzasadnionych względów lokalizacja budowy powinna być w granicy działki, mimo iż nie spełnia powszechnych kryteriów, należy złożyć wniosek o zgodę na odstępstwo. Wniosek powinien zawierać charakterystykę obiektu, szczegółowe uzasadnienie zastosowania odstępstwa oraz propozycje innych rozwiązań.

Upoważnienie do wydania zgody na odstępstwo wydaje minister, ale ostateczną decyzję w tej sprawie podejmuje właściwy organ administracji. Wydana zgoda na odstępstwo od ogólnych przepisów nie jest jednak równoznaczna z pozwoleniem na budowę. Ministerialne upoważnienie nie jest również obowiązkiem wydania zgody na odstępstwo.

Budowa domu na własnej działce a zgoda sąsiada

Powtarzane bywają czasem nieprawdziwe informacje o tym, że usytuowanie domu w granicy działki budowlanej wymaga zgody sąsiada. Trzeba wyraźnie podkreślić, że żadne przepisy nie uzależniają pozwolenia na budowę domu od porozumienia właścicieli sąsiednich działek. Jednoznacznie na ten temat wypowiedział się też w 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

Jeśli budynek spełnia normy i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a obszar oddziaływania obiektu mieści się w granicach działki, możliwe jest zgłoszenie budowy bez składania wniosku o pozwolenie na budowę. Od razu należy wyjaśnić, że chodzi tutaj tylko o uproszczenie procedury, natomiast zgromadzenie przez inwestora odpowiedniej dokumentacji nadal jest oczywiście aktualne. Gdyby obszar oddziaływania obiektu nachodził jednak na działkę sąsiada (na przykład zasłaniał światło), wówczas sąsiad będzie stroną w postępowaniu o zgodę na budowę.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 95,2% czytelników artykuł okazał się być pomocny