Odrolnienie działki 2016 - nowe przepisy, trudniejsze odrolnienie

Za sprawą Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 r. odrolnienie działek i przeznaczenie na cele budowlane nie jest już takie proste. Wymieniona wyżej ustawa wprowadza szereg obostrzeń i ograniczeń, nie tylko w kwestii państwowych gruntów ale również gruntów prywatnych. Niedługo po wejściu w życie ustawy eksperci podnieśli problem, że przepisy ustawy zbyt mocno ingerują w prawo własności, które jest chronione konstytucyjnie. Czy można sprzedać grunt rolny? Czy zakup gruntu rolnego i odrolnienie działki jest nadal możliwe? Odpowiedzi należy szukać w zapisach ustawy.

Planujesz budowę domu? Wypełnij ten krótki formularz i otrzymaj oferty od sprawdzonych firm budowlanych z Twojej okolicy. Tylko porównując kilka ofert masz pewność, że wybierzesz najbardziej korzystna opcję!

Ocena: 4,7/5 (głosów 12)

Podstawowe zasady zdefiniowane w ustawie

W art. 1 Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zapisano, iż w okresie 5 lat następujących po wejściu w życie niniejszej ustawy " (...)wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa." Chodzi głównie o grunty rolne, również te położone w granicach miast i na terenach podmiejskich.

Od tej zasady przewidziano szereg wyjątków. Sprzedawać i nabywać będzie można nieruchomości które są przeznaczone na inne cele niż rolne. Są to te nieruchomości które znalazły się w planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tak czy inaczej przepisy, które miały ukrócić nabywanie ziemi przez inwestorów zagranicznych, uderzyły w inwestorów rodzimych.

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadziła szereg ograniczeń w kwestii sprzedaży nieruchomości rolnych, a co za tym idzie również ich odrolnienia. Dodatkowo, ustawa wprowadziła szereg zmian oraz gruntownych noweli w przepisach innych ustaw, które są bezpośrednio powiązane ze zmianami jakie wprowadziła nowa ustawa. Jeżeli chciałbyś się dowiedzieć, na jakich zasadach można było odrolnić działkę przed wejściem w życie tej ustawy, przeczytaj tu.

Odrolnienie działki 2016

Zmiany zostały wprowadzone między innymi w  ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz  w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Bardzo wiele gruntownych zmian nowa ustawa wprowadziła w  ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to zmiany niebagatelne.

Według noweli nabywcą nieruchomości rolnej może zostać tylko rolnik indywidualny, a w przypadku małżonków, kiedy w grę wchodzi wspólnota majątkowa wystarczy jeśli jeden z małżonków jest rolnikiem. Powierzchnia nabywanej nieruchomości nie może przekroczyć 300 hektarów użytków rolnych.

Istotne jest również, że nabywca nieruchomości rolnej musi prowadzić gospodarstwo rolne, wraz z nabytą nieruchomością rolną przez 10 lat, w tym czasie nie może jej sprzedać ani oddać innym podmiotom. Dodatkowo, jeśli nabywca jest osobą fizyczną musi gospodarstwo prowadzić osobiście.

Ustawodawca przewidział jednak szereg wyjątków. Nabyć nieruchomość rolną może również  osoba bliska, jednostka samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych lub Skarb Państwa. Nabycie może mieć miejsce również między innymi w przypadku dziedziczenia czy zapisu windykacyjnego. Inny podmiot również może nabyć nieruchomość rolną, jednak tylko za zgodą Agencji, po spełnieniu szeregu kryteriów. Warto zaznaczyć że Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu, z którego jednak nie musi skorzystać.

Kto i jak może odrolnić grunty?

Nabycie i odrolnienie działki rolnej przed wejściem w życie ustawy było dobrym sposobem na dość tanią inwestycję. Działki rolne były dużo tańsze od działek budowlanych, więc nabywali je nie tylko inwestorzy prywatni, ale również deweloperzy i duże firmy. Przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, ceny działek rolnych bardzo poszły w górę, gdyż część inwestorów kupowała je "na zapas".

Obecnie, mimo wielu wyjątków nabycie nieruchomości rolnej przez inwestorów czy deweloperów przestało być możliwe lub jest bardzo utrudnione. Pewną możliwość daje odrolnienie ziemi, a następnie jej sprzedaż. Odrolnienie ziemi jest dość trudne ze względu na szereg formalności których trzeba dopełnić. Wymagana jest również zgoda Ministra Rolnictwa. Zgoda Ministra Rolnictwa jest wymagana w przypadku dużych działek rolnych oraz tych, które nie spełniają poniżej wymienionych kryteriów.

Zgoda Ministra Rolnictwa nie jest wymagana jeżeli powierzchnia gruntów nie przekracza 0,5 hektara, grunty są położone w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej i nie większej niż 50 metrów od granicy najbliższej działki budowlanej. Kolejny warunek nieskrępowanej możliwości odrolnienia polega na położeniu działki. Połowa jej powierzchni powinna znajdować się w obszarze zwartej zabudowy.

Kolejna kwestia związana bezpośrednio z odrolnieniem gruntu to opłaty. W zależności od klasy gleby, należność za odrolnienie gruntów rolnych może być bardzo wysoka. Nowy właściciel może być zobowiązany do płacenia tej należności w transzach - 10% na rok przez 10 lat, jeśli wyłączenie z produkcji rolnej będzie miało charakter trwały. Należy więc zastanowić się dla kogo i czy w ogóle takie działania mają sens i będą opłacalne.

Postanowienia ustawowe nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy czyli 30 kwietnia 2016 r. przeznaczone były na cele inne niż rolne w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Aby zmienić przeznaczenie gruntu czyli odrolnić działkę, zmiany muszą zaistnieć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należy więc złożyć wniosek w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy właściwej ze względu na położenie gruntu. Wniosek musi zawierać uzasadnienie oraz wskazanie, pod jakie budownictwo ma być przekształcona działka. Wniosek może zostać odrzucony.

Innym sposobem na odrolnienie działki jest decyzja o warunkach zabudowy. Dotyczy to sytuacji gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Również w tym wypadku konieczne jest złożenie stosownego wniosku do urzędu miasta lub gminy. Możliwe jest również wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Odrolnienie jako takie wiąże się ze sporymi kosztami.

Ocena nowej ustawy

Wraz z wejściem w życie wspomnianej uprzednio  ustawy bardzo zawęziło się grono nabywców nieruchomości rolnych. Swobodne zbycie i związane z tym odrolnienie stało się bardzo utrudnione.

Omawiana ustawa wprowadziła szereg niekorzystnych zmian nie tylko z punktu widzenia drobnych właścicieli ale również dużych inwestorów oraz deweloperów. Z pewnością utrudnienia w nabyciu nieruchomości rolnych oraz ich odrolnienia będą miały negatywny wpływ na ilość mieszkań oddanych do użytku oraz ich ceny.

, aktualizacja 6 października 2017
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij