Twój dom szpeci okolicę? Państwo może zmusić cię do remontu!
W bardzo wielu częściach kraju, ogólna estetyka budynków mocno się poprawiła przez ostatnie trzy dekady. Pojawił się bowiem nowy zasób budynków (nie tylko mieszkalnych), a starsze obiekty zostały wyremontowane. Mimo tego, zaniedbane i oszpecające otoczenie budynki nie są zupełną rzadkością - zwłaszcza w miastach poprzemysłowych i okolicach, które szybko tracą mieszkańców. Warto wiedzieć, że nasz ustawodawca przewidział specjalne przepisy dotyczące budynków, które swoim nie najlepszym wyglądem po prostu oszpecają otoczenie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się tym ciekawym regulacjom prawnym.
- Oszpecanie otoczenia wymienione w prawie budowlanym
- Postępowanie w sprawie estetyki jest wszczynane z urzędu
- Czy były już liczne spory sądowe o oszpecające budynki?
- To nadzór budowlany powinien udowodnić oszpecanie
Oszpecanie otoczenia wymienione w prawie budowlanym
Lektura prawa budowlanego potwierdza, że ten akt prawny czasem uwzględnia nie tylko kwestie techniczne, ale również estetyczne. Potwierdzenie stanowi artykuł 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Analizowany przepis informuje, że organ nadzoru budowlanego powinien poprzez decyzję nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (przed upływem określonego terminu) jeśli obiekt budowlany:
- może zagrażać życiu/zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu/zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo
- znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym albo
- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
Warto zwrócić uwagę, że kolejny przepis prawa budowlanego, czyli artykuł 67 mówi o nakazie rozbiórki nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego. Wróćmy jednak do mniej radykalnego rozwiązania w postaci decyzji o usunięciu nieprawidłowości stwierdzonych w obiekcie budowlanym. Należy dodać, że przesłanki wymienione wyżej w punktach 1 - 3 mogą uzasadniać wydanie zakazu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W pierwszych dwóch przypadkach (punkty 1 - 2) decyzja o zakazie użytkowania obiektu podlega natychmiastowemu wykonaniu i może zostać ogłoszona ustnie ze względu na pilność sytuacji.
Postępowanie w sprawie estetyki jest wszczynane z urzędu
Co ważne, postępowanie opisywane przez artykuł 66 prawa budowlanego wszczyna się z urzędu. Jeśli zostanie stwierdzona co najmniej jedna z powyższych czterech przesłanek, to organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję obligującą właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do usunięcia nieprawidłowości. W przypadku zdecydowanej większości obiektów budowlanych, decyzję o wymaganym usunięciu nieprawidłowości (związanych np. z wyglądem budynku) wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, natomiast funkcję organu odwoławczego pełni wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.
Czy były już liczne spory sądowe o oszpecające budynki?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w swoim artykule postanowili skupić się na przesłance wydania decyzji o usunięciu nieprawidłowości związanej z oszpecaniem otoczenia. To najciekawszy, ale i najbardziej subiektywny aspekt art. 66 prawa budowlanego. Autorzy komentarzy do prawa budowlanego zwracają uwagę, że wykazanie przez organ nadzoru budowlanego, iż obiekt oszpeca otoczenie bywa trudniejsze niż w przypadku pozostałych przesłanek (powyższe punkty 1 - 3). Orzecznictwo wskazuje, że stosowanie art. 66 prawa budowlanego jest uzasadnione w razie skrajnych zaniedbań estetyki obiektu (przykład: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 19 listopada 2003 r. - SA/Sz 2255/01).
Organ nadzoru budowlanego próbujący zobligować właściciela lub zarządcę do poprawy estetyki obiektu, powinien brać pod uwagę specyfikę otoczenia. Poprzemysłowa część miasta stanowi inny punkt odniesienia niż elegancka willowa okolica, gdzie wszystkie sąsiednie budynki są zadbane. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 lipca 2002 r. (II SA/Wr 233/00) wskazuje, że należyty stan estetyczny obiektu budowlanego to dobry stan elewacji budynku i jego wygląd - w tym poszczególnych elementów. Z kolei Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2002 r. (SA/Rz 77/02) informuje, że ponadto ważne jest zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu, a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka.
To nadzór budowlany powinien udowodnić oszpecanie
Praktyka pokazuje, że w każdej sytuacji duże znaczenie będzie miała indywidualna ocena faktów. Pamiętajmy, że to organ nadzoru budowlanego powinien właściwie uzasadnić decyzję dotyczącą budynku, który jego zdaniem oszpeca otoczenie. Może zachodzić konieczność skorzystania z opinii rzeczoznawcy, a nawet kilku rzeczoznawców. Między innymi dlatego decyzje organów nadzoru budowlanego nakazujące poprawę estetyki budynków (na podstawie artykułu 66 prawa budowlanego) nie są szczególnie częste.