Przebudowa domu, wymagania, formalności, koszty, pomysły

Mieszkając w starym domu, często chcemy doprowadzić do jego rozbudowy lub całkowitej przebudowy. Warto dowiedzieć się, czy tego typu działania będą obarczone staraniami o pozwolenia na budowę. W jakich sytuacjach będziemy zobowiązani wykonać projekty domów, a kiedy w zupełności wystarczy samo zgłoszenie?

Jeśli interesuje cię przebudowa domu, skorzystaj z usługi Szukaj Wykonawcy, dostępnej na stronie Kalkulatory Budowlane. Po wypełnieniu krótkiego formularza zyskasz dostęp do najlepszych ofert.

Ocena: 4,6/5 (głosów 16)

Plan przebudowy domu jednorodzinnego

Prawo budowlane a przebudowa domu

Co prawo budowlane mówi na temat przebudowy lub rozbudowy domu?

Według ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane:

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonanie robót budowlanych, polegających na:

1) remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów zabytkowych, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią, a także nie wpływa na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast,

2) instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych wykonywanych na istniejących obiektach budowlanych, z wyjątkiem reklam świetlnych,

Art. 31. 1. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:

1) budynków i budowli - nie będących obiektami zabytkowymi - o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości, (...)

2. Rozbiórka obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 1 pkt 1, wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi, w którym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót. Przepis art. 30 ust. 2 stosuje się odpowiednio. (...)

4. Właściwy organ może żądać, ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia, przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych. (..)

Art. 40. Organ, który wydał decyzję, określoną w art. 28 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czy remont domu wymaga pozwolenia na budowę?

W Polsce istnieje pewien stereotyp, iż Polacy często biorą urlopy wypoczynkowe, które wykorzystują na remont domu. Malowanie ścian, wymiana kafelek, mebli, a czasem nawet wymiana okien. Nikomu nigdy nie przychodzi do głowy, żeby ubiegać się o pozwolenia lub zgłaszać remontowe prace w starostwie. Czy rzeczywiście poważniejsze prace nie będą nas zobowiązywać do przestrzegania prawa budowlanego i dopełnienia wszystkich formalności?

Prace remontowe wymagające dokonania zgłoszenia to:

Prace remontowe, przy których należy posiadać pozwolenie na budowę:

  • Wymiana okien o innych rozmiarach niż dotychczasowe
  • Ocieplenie elewacji budynku wyższego niż 12 m
  • Wymiana lub montaż instalacji gazowej

Adaptacja poddasza a pozwolenia

Często budowa domu jednorodzinnego obejmuje późniejszą adaptację poddasza. Jeżeli chcemy po pewnym czasie w takim budynku lub w starym domu przejść do urządzania strychu, to warto dowiedzieć się, czy w tym celu potrzebujemy pozwolenia.

Jeżeli do dyspozycji mamy stary dom, czy też nowy budynek, w każdej sytuacji adaptacja poddasza jest jak najbardziej możliwa. Jednak nie powinniśmy podejmować żadnych prac remontowych bądź związanych z przebudową, zanim nie będą nam znane warunki techniczne budynku.

Chcąc zaadaptować poddasze jako przestrzeń pod zamieszkanie, powinniśmy koniecznie sprawdzić jego wysokość. Odpowiednie warunki techniczne wskazują, że pomieszczenia na poddaszu nie mogą być niższe, niż 2 metry. Dodatkowo należy sprawdzić stan techniczny połaci dachowej. Zadaszenie powinno wykazywać się idealną izolacją termiczną, a także izolacją przeciwwilgociową i przeciwdeszczową. Kolejne warunki techniczne, jakie należy jeszcze spełnić, to zorientowanie się, czy na kondygnację poddasza można poprowadzić wszelkie potrzebne media.

Chcąc zmienić sposób użytkowania poddasza, w zupełności wystarczy zgłosić takie prace w starostwie. Natomiast zgodnie z prawem budowlanym, wszelka przebudowa starego domu na poddaszu, która będzie wiązać się z konkretnymi pracami budowlanymi wymaga pozwolenia na budowę. Do takich prac zalicza się między innymi wstawienie nowego okna w połaci dachowej, z naruszeniem jego konstrukcji. Jeżeli chcielibyśmy całkowicie wymienić więźbę dachową lub ją wzmocnić, to także wymagane jest pozwolenie na budowę.

Przebudowa domu

Przebudowa starego domu - kiedy można o niej mówić?

Zrozumienie pojęcia, czym jest przebudowa domu, wcale nie jest taką łatwą sprawą. W tym przypadku należy się odnieść do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, które mówi:

Art. 3 Ilekroć w ustawie jest mowa o:

Ust. 7a) przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

Zatem możemy rozumieć, że przebudowa starego domu lub nowego budynku dzieje się na podstawie bryły już istniejącej. Zachowując te same wymiary budynku, w tym również kubaturę.

Przebudowa domu a pozwolenia na budowę

Większość prac budowlanych, jakie zawiera w sobie przebudowa domu, może być wykonana na samo zgłoszenie. Do takich budynków zaliczają się domy jednorodzinne, które zgodnie z prawem budowlanym, zostały zbudowane w oparciu o zgłoszenie. Przebudowa starego domu obejmuje wtedy takie prace jak wykonanie nowych otworów drzwiowych i okiennych, otworów wentylacyjnych i poprowadzenie do nich przewodów.

Przebudowa domu polegająca na wyburzaniu lub wybudowaniu nowych ścianek działowych, również będzie odbywać się na podstawie zgłoszenia. Identycznie postępować będziemy, gdy zechcemy przerobić piwnicę lub poddasze na cele mieszkaniowe, ale bez konieczności przebudowy tego miejsca.

Rozbudowa domu

Rozbudowa domu - kiedy można o niej mówić?

Rozbudowa domu jest związana z przebudową budynku, ale mającą na celu zwiększenie kubatury lub zmianę powierzchni użytkowej. W związku z tym niezwykle istotne są warunki techniczne, z jakimi mamy do czynienia, a także jakie ostatecznie chcemy uzyskać.

Tak jak budowa domu jednorodzinnego będzie wymagała od nas uzyskania potrzebnych pozwoleń na cele budowlane, tak możemy spodziewać się również tego, iż rozbudowa domu wymaga spełnienia tych samych formalności.

W pierwszej kolejności należy dokładnie określić, o jaką rozbudowę domów jednorodzinnych nam chodzi. Ponieważ wysunięcie wiaty czy też zwiększenie powierzchni budynku mieszkalnego musi zgadzać się z przepisami dotyczącymi rozbudowy i mówiącymi o zachowaniu odpowiednich odległości od granicy działki.

Takim dokumentem normującym kwestie odległości jest rozporządzenie w sprawie warunków technicznych. Jeżeli nowa ściana nie będzie posiadać otworów okiennych i drzwiowych, jej odległość od granicy z sąsiednią działką nie może wynosić mniej niż 3 metry. Natomiast ściana, w której mają znajdować się okna lub drzwi, nie może znajdować się w mniejszej odległości niż 4 metry od granicy działki.

Rozbudowa domu często również dotyczy dobudowy tarasu, balkonu, daszku czy też garażu. Dobudowując takie elementy w kierunku granicy działki, minimalna odległość, jaka powinna być zachowana, nie może być mniejsza niż 1,5 metra.

Rozbudowa domu a pozwolenia na budowę

Rozbudowa domu w niektórych sytuacjach będzie wymagać zdobycia pozwolenia na rozbudowę. Wcześniej jednak musimy sięgnąć do planu miejscowego zagospodarowania przestrzeni. W takim rozporządzeniu znajdują się wszystkie wytyczne dotyczące planu oraz gabarytów domów jednorodzinnych w danej gminie. Gdy jednak urząd nie dysponuje takim planem, naszym zadaniem będzie złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jako załączniki podpinamy dwie kopie mapy zasadniczej, na których muszą zostać zaznaczone miejsca rozbudowywane. Niestety czas oczekiwania na taką decyzję może wynieść nawet do 4 miesięcy.

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kolejnym zadaniem jest przygotowanie projektu rozbudowy. Najczęściej projekty domów z zaznaczonym miejscem rozbudowy są wykonywane przez architektów. Ponieważ ich elementy muszą zgadzać się z narzuconymi przez gminę zasadami. Jeżeli projekty domów nie zostaną dostarczone bądź nie spełnią wymogów, pozwolenie na rozbudowę zostanie odrzucone.

Po uzyskaniu właściwego pozwolenia na rozbudowę domów jednorodzinnych, mamy maksymalnie 3 lata na podjęcie właściwych prac budowlanych. Wcześniej należy jeszcze kierować się rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, które wymaga wykonanie specjalnej ekspertyzy określającej stan techniczny budynku.

Przebudowa i rozbudowa domów jednorodzinnych - ceny

Cennik robót budowlanych - przebudowa domu

Przykładowe ceny na prace związane z przebudową domu:

  • Przebudowa domu - montaż płyt g-k na stelażu - od 45 do 75 zł
  • Przebudowa domu - wykonanie docieplenia z paroizolacją - od 10 do 15 zł
  • Przebudowa starego domu - naprawa pęknięć w posadzce - od 15 do 19 zł
  • Przebudowa starego domu - wykonanie przyłącza instalacji hydraulicznej - od 210 zł
  • Przebudowa starego domu - zabudowy dekoracyjne - od 85 zł
  • Przebudowa starego domu - ścianka działowa z płyty g-k - od 65 zł/m2
  • Adaptacja poddasza, montaż okien dachowych - od 200 zł
  • Dach - demontaż, wywiezienie i utylizacja eternitu - od 140 zł/m2
  • Dach - krycie blachodachówką - od 35 zł/m2
  • Dach - krycie karpiówką - od 45 zł/m2
  • Dach - montaż więźby dachowej - od 60 zł/m2

Cennik robót budowlanych - rozbudowa domu

Ile kosztuje rozbudowa domu? W tym przypadku nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Ponieważ każdy ma zupełnie inne oczekiwania, a poszczególne domy spełniają odmienne warunki techniczne.

  • Projekty domów i rozbudowy tarasu - od 500 zł
  • Rozbudowa domu o taras ziemny z kostki betonowej, powierzchnia 16 m2 - od 3600 zł
  • Rozbudowa domu o taras ziemny z płyt betonowych, powierzchnia 16 m2 - od 4500 zł
  • Rozbudowa domu o taras na legarach, powierzchnia 16 m2 - od 5800 zł
  • Rozbudowa domu o taras z drewna egzotycznego, powierzchnia 16 m2 - od 7600 zł
  • Dobudowa ogrodu zimowego z PCV, powierzchnia 45 m2 - 24 tys. zł
  • Dobudowa ogrodu zimowego z aluminium, powierzchnia 45 m2 - 50 tys. zł
  • Dobudowa ogrodu zimowego z drewna egzotycznego, powierzchnia 45 m2 - 84 tys. zł
  • Budowa domu - dobudowa ganku z cegły - od 1600 zł/m2
  • Projekt wiaty garażowej - od 650 zł
  • Wiata przyścienna z poliwęglanu - od 4,5 tys. zł

Pomysły na rozbudowę domu

Nawet prowizoryczny remont domu może wymagać od nas zgłoszenia tego faktu do starostwa lub wnioskowania o pozwolenie na budowę. Dlatego, zanim przejdziemy do konkretnych prac budowlanych obejmujących stary dom, warto upewnić się, czy nie będziemy zobowiązani do uporządkowania spraw od strony prawnej.

Pomysłów na rozbudowę lub przebudowę domu jest naprawdę wiele. Tak jak przebudowa dotyczy głównie wnętrza budynku, tak rozbudowa dotyczy prac budowlanych mających na celu zwiększenie kubatury. Nie zawsze budowa domu jest możliwa od samych podstaw. Dlatego decydujemy się na remont domu lub przebudowę już istniejącego budynku.

Najczęściej decydujemy się na adaptację poddasza, zmianę układu pomieszczeń bądź wyburzanie ścian. Dodatkowo często chcemy zwiększyć ilość wpadającego naturalnego światła do wnętrz, poprzez wybicie większych otworów okiennych.

Jeżeli chodzi o rozbudowę domu, to najczęściej wnioskujemy o dobudowanie tarasu, balkonu lub wiaty przyściennej. Chociaż czasami zdarzają się sytuację, że chcemy zwiększyć powierzchnię użytkową budynku o kolejne pomieszczenie. Dzieje się tak, gdy budowa domu we wcześniejszych latach nie przewidywała zapotrzebowania na większy metraż. Interesującym pomysłem jest stworzenie ogrodu zimowego od strony salonu lub w pobliżu wejścia głównego. Jest to na pewno dość kosztowna, ale warta uwagi inwestycja.

Pamiętajmy, że niezależnie od tego, czy decydujemy się na generalny remont, rozbudowę, czy przebudowę domu, w każdej sytuacji powinniśmy zorientować się, czy nie potrzebujemy odpowiednich pozwoleń na cele budowlane. Jeżeli nie dopilnujemy naszych obowiązków od strony prawnej, to niestety może spotkać nas przykra niespodzianka. Niezgłoszone lub wykonane bez pozwolenia prace budowlane, skutkują wysoką karą pieniężną, bądź nakazem wykonania rozbiórki.

, aktualizacja 25 kwietnia 2018
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij