Służebność gruntowa - prawa i obowiązki - przegląd przepisów

Służebność gruntowa jest rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego. Jej ustanowienie narzuca na obie strony (służebną i władnącą) szereg praw oraz obowiązków. Poniżej wskażemy najważniejsze aspekty prawne, a także określimy najistotniejsze prawa i obowiązki wynikające z ustanowienia służebności.

Budujesz albo remontujesz dom? Sprawdź koszty na Kalkulatorach Budowlanych.

Domek u podnóża skalistych gór

Podstawa prawna

Prawa i obowiązki wynikające ze służebności są regulowane na podstawie Kodeksu Cywilnego. W dziale trzecim ustawodawca wymienił wszystkie prawa, obowiązki i rodzaje służebności. Wśród jednej z trzech form służebności jest służebność gruntowa. Jej definicję znajdziemy w art. 285,par. 1  Kodeksu Cywilnego traktuje, że:

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) ”.

Kolokwialnie mówiąc, służebność działki jest stosunkiem prawnym, łączącym dwie nieruchomości. Pierwszą jest nieruchomość władnąca, na rzecz której ustanawia się służebność. Druga to nieruchomość służebna, czyli obciążona obowiązkiem ustanowienia służebności.

Formy służebności gruntowej nieruchomości

Służebność działki może przybierać dwie formy:

Czynną – polega na czynnym użytkowaniu nieruchomości obciążonej (służebnej) przez stronę władnącą. Jej celem jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Najczęstszą formą czynnej służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Polega na tym, że strona władnąca może zgodnie z prawem przejeżdżać po nieruchomości obciążonej, by przedostać się na drogę publiczną. Obowiązkiem strony służebnej jest zapewnienie możliwości przejazdu.

Bierną – właściciel nieruchomości służebnej nie może wykonywać niektórych działań, które mogłyby doprowadzić do utrudnienia użytkowania nieruchomości władnącej. Formą biernej służebności gruntowej może być zakaz sadzenia wysokich drzew przy granicy posesji. 

Służebność gruntowa nieruchomości, a służebność osobista i służebność przesyłu

W polskim prawie istnieją trzy rodzaje służebności. Pierwszą, omówioną powyżej jest służebność gruntowa, którą ustanawia się dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli). Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela. Co więcej, tego typu ograniczenie prawa rzeczowego nie może być ustanowione w celu poprawy komfortu osobistego strony władnącej.

Służebność osobista zostaje ustanowiona na rzecz osoby fizycznej, a nie na rzecz gruntu (jak ma to miejsce w służebności gruntowej). Wszystkie prawa oraz obowiązki dotyczą konkretnej osoby fizycznej i wygasają wraz ze śmiercią strony władnącej.

Trzecim rodzajem jest służebność przesyłu. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo. Służebność przesyłu polega na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. gazu, prądu, pary wodnej). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do danego przedsiębiorstwa. Ustanowienie służebności dotyczy w tym wypadku samego przedsiębiorstwa, które staje się stroną władnącą. Wszystkie prawa i obowiązki wynikające ze służebności ustają dopiero z chwilą zakończenia działalności przedsiębiorstwa. Aktualny właściciel ma w tym wypadku obowiązek usunięcia wszystkich urządzeń przesyłowych z nieruchomości obciążonej.

Służebność drogi koniecznej

Określana również jako służebność drogowa, czy służebność przejazdu i przechodu. To najczęściej spotykana forma ustanowienia służebności gruntowej. Występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to postępowanie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony władnącej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno gospodarczy.

Służebność gruntowa - prawa i obowiązki - przegląd przepisów 2

Teoretycznie nie istnieje możliwość ustanowienia służebności dla gruntów, które posiadają już dostęp do drogi publicznej (choćby był dość trudny).  Jednak właściciel nieruchomości ma pełne prawa do ubiegania się o ustanowienie służebności w przypadku, gdy jest to jedyny sposób na połączenie posesji z drogą publiczną. W tym wypadku właściciel nieruchomości obciążonej będzie musiał umożliwić przejazd przez swój teren. Służebność gruntowa jest formą odpłatną. Dlatego strona władnąca będzie musiała pokryć koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jej wysokość może być ustalona wspólnie przez obie strony (jeśli służebność zostaje ustanowiona na mocy umowy), bądź poprzez orzeczenie sądowe.

Służebność wynikająca z budowy na cudzym gruncie

Ustanowienie służebności może wystąpić wtedy, gdy budynek został wzniesiony z przekroczeniem granicy gruntów sąsiednich. Właściciel gruntu sąsiedniego nie może żądać przywrócenia swojej posesji do stanu poprzedniego. Wiązałoby się to z koniecznością rozbiórki części budynku, bądź nawet jego całości. Jedynym skutecznym rozwiązaniem konfliktu jest w tym wypadku odsprzedanie części posesji bądź ustanowienie służebności gruntowej. W tym drugim przypadku stroną służebną pozostaje właściciel nieruchomości, na której bezprawnie wybudowano budynek. Może on żądać ustanowienia służebności, a co za tym idzie, pokrycia kosztów wynikających ze zmniejszenia wartości jego gruntu. W zamian za otrzymanie stosownego wynagrodzenia strona służebna zgadza się na pozostawienie budynku na terenie swojej posesji.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Istnieje kilka sposobów ustanowienia służebności gruntowej. Najczęściej spotykaną i najprostszą drogą jest podpisanie stosownej umowy. Wymaga to uzyskania porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a właścicielem nieruchomości władnącej. W umowie trzeba wyszczególnić zakres służebności oraz sprecyzować warunki finansowe. Dokument musi być podpisany przez obie strony i poświadczony notarialnie. Sama służebność gruntowa może być wpisana do ksiąg wieczystych, jednak nie jest to wymagane.

Drugą metodą ustanowienia służebności jest postępowanie sądowe. Występuje wtedy, gdy strony postępowania nie mogą dojść do porozumienia. Właściciel nieruchomości władnącej musi wystosować do sądu specjalne pismo. W dokumencie należy wyszczególnić wszystkie strony postępowania, zakres służebności i przesłanki do jej ustanowienia. Orzeczenie sądu ma charakter nieprocesowy i zobowiązuje obie strony służebności.

Szczególną formą ustanowienia służebności jest zasiedzenie. Wymagany czas zasiedzenia to 20 lat (przy zasiedzeniu w dobrej wierze) lub 30 lat (przy złej wierze). Zasiedzenie w dobrej wierze występuje wtedy, gdy osoba użytkująca grunt jest mylnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności. Przy czym owe błędne przekonania muszą być usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Z kolei zasiedzenie w złej wierze występuje wtedy, gdy samoistny posiadacz wie, że nie przysługują mu prawa własnościowe do gruntu lub w łatwy sposób mógł się tego dowiedzieć. 

Wybrane promocje na szafy

Podstawowe prawa i obowiązki

Ustanowienie służebności gruntowej nakłada na obie strony poszczególne prawa i obowiązki. Właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek umożliwić korzystanie ze swojej posesji w zakresie przewidzianym służebnością. Właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania z części posesji służebnej. Klasycznym przykładem jest tu służebność drogi koniecznej. Ustanowienie służebności występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma dostępu do drogi publicznej. W tym wypadku właściciel nieruchomości służebnej musi umożliwić przejazd przez swoją posesję – jest to jego niezbywalny obowiązek. Warto jednak ponownie podkreślić, że służebność ma charakter odpłatny. Dlatego właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek do pokrycia kosztów użytkowania, bądź eksploatacji terenu służebnego.

Właściciel nieruchomości służebnej ma też prawo do ubiegania się o wygaśnięcie służebności. Przesłanką może być tutaj zmiana stosunków służebności, przez którą służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nieruchomość władnąca posiada już dostęp do drogi publicznej.

Służebność gruntowa, osobista i służebność przesyłu wynagrodzenie

Kodeks Cywilny nie ustanawia jednolitej opłaty, wynikającej z ustanowienia służebności gruntowej. W niektórych wypadkach ustanowienie służebności występuje nieodpłatnie. Dotyczy to przypadków, w których właściciel nieruchomości obciążonej rezygnuje z wynagrodzenia. W pozostałych przypadkach właściciel nieruchomości władnącej musi pokryć koszty służebności. Opłata ma charakter kompensacyjny, a nie odszkodowawczy. Oznacza to, że może być jednorazowa lub cykliczna. Jej wysokość jest z reguły określona przez biegłego sądowego, który rozpatruje całą sprawę. Najczęściej przyjmuje się zasadę, że wysokość wynagrodzenia za służebność gruntową, czy służebność przesyłu ma pokrywać obniżenie wartości nieruchomości służebnej, wynikające z ustanowienia służebności.

W niektórych wypadkach ustanawia się także partycypację w kosztach eksploatacji gruntu (np. remontu drogi).

Ocena: 4,4/5 (głosów 12)
, aktualizacja 10 czerwca 2019
Komentarze (12)
  • 25 lutego 2019 11:02 - ~Spokojna12e napisał(a) ocena: 2 głosowało: 2

    W księdze wieczystej mam zapis sluzebnosc przejazdu i przechodu przez działkę x na rzecz kazdoczesnego właściciela. Nie ma zapisu, którędy ta droga ma przebiegać.buduje dom, a właściciel działki nie pozwala mi przejezdzac przez obciążona działkę. Dodam, że jest to teren bardzo mokry i żeby w ogóle wejść to trzeba jakoś to utwardzic bo żaden kierowca nie odważy się tam wjechać. Jakie mam prawo? Czy mogę zrobić to bez jego zgody? Najprościej byłoby poprowadzić drogę po miedzy, żeby jak najmniej ingerować w jego działkę, ale czy mogę sama zadecydować o '' losach'' tego przejazdu? Nigdzie nie mogę znaleźć odpowiedzi

  • 26 lutego 2019 05:02 - ~Rada napisał(a) ocena: 3 głosowało: 5

    Witam. Najlepiej umowic sie u jakiegos Adwokata,radcy itp, ale z tego co wiem. Niewolno nic robic na nie swojej dzialce gdyz narazisz sie na interwencje policji, grzywne itp. Chcac przejechac i utwardzic musisz to uzgodnic z wlascicielem lub sadownie. Co wazne kazda inwestycja w droge sluzebna jest tez bezzwrotna i niewymagajaca rekompensaty, wiec jesli zbudujesz droge moga korzystac z niej inni. Na utwardzenie niepotrzeba zezwolenia na budowe drogi juz tak. Wiec zastanow sie nad zakresem robot, ale zawsze potrzebna jest zgoda wlasciciela nieruchomosci na jakiekolwiek prace na jego dzialce. Pozdrawiam

  • 26 lutego 2019 05:02 - ~Rada napisał(a) ocena: 2 głosowało: 2

    Odnosnie ktoredy ma droga przebiegac,,, napewno jest w ksiedze zapisane. Musi byc jak najmniej uciazliwa dla dzialki obciazonej chyba ze sad wskaze inaczej jakichs innych przyczyn.

  • 13 kwietnia 2019 10:04 - ~Bryndza napisał(a) ocena: -1 głosowało: 1

    mam pytanie czy jak mam służebność do swojej działki to czy w tym pasie mogę puścić rurociąg z wodą bez zgody właściciela

  • 16 maja 2019 01:05 - ~attorney napisał(a) ocena: 0 głosowało: 2

    Nie, nie może Pan.

  • 06 czerwca 2019 12:06 - ~greg_11 napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Witam. Przez moją nieruchomość przebiega wodociąg Miejskiego przedsiębiorstwa wodno- kanalizacyjnego. Warunki zaproponowane przez przedsiębiorstwo dotyczące ustanowienia służebności przesyłu mi nie odpowiadały. Kontrowersje wywołała wysokość jednorazowej opłaty kompensacyjnej i warunki udostępnienia nieruchomości do prac remontowych zaproponowane przez ww. przedsiębiorstwo. Czy przy braku porozumienia powinienem się zwrócić do sądu o ustanowienie ww służebności? Proszę o odpowiedź.

  • 21 czerwca 2019 06:06 - ~Damian napisał(a) ocena: 0 głosowało: 2

    Witam.Trzy lata temu kupiłem dom z ogrodem.Kolo tarasu znajduje się słup średniego napięcia. Kable do niego idą z drogi publicznej i dalej do sąsiada. Ja nie korzystam z tego słupa. Napisałem do Enei pismo z prośbą usunięcia tego słupa. W odpowiedzi otrzymałem pismo że słup stoi ponad 30 lat i jest własnością Enei przez zasiedzenie oraz że mają zgodę poprzedniego właściciela na postawienie.Nie jest ten słup wpisany w żadne akty notarialne ani księgi wieczyste.W kolejnym piśmie poprosiłem o okazanie tej zgody, jednak Enea twierdzi że jest RODO,i nie mogą mi okazać tej zgody.Rozmawialem z poprzednim właścicielem i twierdzi że nie podpisywał żadnej zgody. Co mogę zrobić w takiej sytuacji,proszę o pomoc.Dziekuje

  • 09 lipca 2019 01:07 - ~Grzegorz napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Czy jeżeli w drodze gminnej, która graniczy z moją działką jest planowane ułożenia kabla energetycznego, czy muszę wyrazić zgodę na trwałą zajętość części mojej działki pod tzw. "pas ekspoloatacyjny"?

  • 14 sierpnia 2019 10:08 - ~Ala napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Witam.Cztery lata temu kupiliśmy z mężęm mieszkanie.Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową.Mieszkanie mieści się na parterze i ma wejście przez ogródek.Każdy mieszkaniec naszego bloku ma w akcie notarialnym taki zapis jak my:"kupujący wyrażają zgodę na przydzielenie części wspólnych nieruchomości w postaci ogródka przydomowego do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu... "I tu num.naszego mieszkania.Postawilismy plotek,przenieśliśmy chodnik zostawiając dużą część ogródka do wspólnego użytku.wszystko zrobilismy na własny koszt.wyszlo nam 30m2 i narzucono nam opłatę 2 zł za metr z czego wynegocjowałam 1 zł.za miesiąc.Dodam jeszcze że ten kawałek który wcześniej nie był przez nas ogrodzony to jest bezpośrednio pod naszymi oknami i każdy kto przechodził to nam w te okna zaglądał.Moje pytanie.Czy ta opłata narzucona jest prawnie ?Czy mogę od niej odstąpić?

  • 17 sierpnia 2019 07:08 - ~Ja problem napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Witam serdecznie razem z mężem rok temu kupiliśmy dom z działką na której jest służebność przechodu i przejazdu dla sąsiadow, mamy małe dzieci a ostatnio sąsiadka zwróciła mi uwagę że brama wjazdowa powinna być cały czas otwarta żeby był dojazd do działek przez która też sąsiedzi muszą przejechać żeby wjechać na swojej działki chciałam.sie zapytać czy mogę żądać od sąsiadów aby zamykali bramę jak wjeżdżają bo chciałam bym żeby podwórko było zamknięte kiedy dzieci są na podwórku dodam też że brama nie jest zamykana na klucz ani na żadne zamki

  • 30 sierpnia 2019 08:08 - ~Leon napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Witam!
    Mam wzdłuż swojej całej działki drogę i mam służebność przejazdu zapisana w akcie notarialnym. Na własny koszt utwardziłem kawałek drogi do rowu który oddziela dalsza cześć działki.Na tym pierwszym kawałku mam postawiony dom. Dalej za rowem droga to praktycznie las i mokradła.Czy właściciel drogi jako że mam służebność musi zapewnić mi dojazd i przygotować i utwardzić drogę abym mógł dojechać na dalszą część działki za rowem?Dodam że właściciel drogi (człowiek chyba chory psychicznie i pokłócony z wszystkimi sąsiadami na około do piątego pokolenia:-) nie ucieszył się że utwardziłem drogę i wysypałem kamyczki aby dobrze się jechało. Kazał nawet to zdemontować ale w końcu mu przeszło.Stad moje pytanie czy On musi mi zapewnić służebność przejazdu wzdłuż całej działki???

  • 02 września 2019 02:09 - ~Jerzy napisał(a) ocena: 0 głosowało: 0

    Czy majac sluzebnosc gruntowa dotyczy ona przejscia i przejazdu do nieruchomosci tzn wejscie do domu i wjazd do garazu czy rowniez objazd dookola posiadlosci np. zeby cos przetransportowac na druga strone budynku?Dodam tylko,ze na dolaczonej do aktu notarialnego mapce jest zaznaczona linia wjazdu na posesje ktora dotyczy sluzebnosci.

Dodaj komentarz
Podpis:
captcha


Wyszukaj na stronie:

Ta strona korzysta z plików cookies.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies w celu zbierania danych analitycznych (analizowania ruchu na stronie) oraz profilowania reklam przez naszych partnerów. Szczegóły znajdziesz w naszej polityce prywatności. Jeżeli nie wyrażasz na to zgody, zablokuj pliki cookies w przeglądarce.

Zamknij