Służebność gruntowa - prawa i obowiązki - przegląd przepisów

Podstawa prawna

Prawa i obowiązki wynikające ze służebności są regulowane na podstawie Kodeksu Cywilnego. W dziale trzecim ustawodawca wymienił wszystkie prawa, obowiązki i rodzaje służebności. Wśród jednej z trzech form służebności jest służebność gruntowa. Jej definicję znajdziemy w art. 285,par. 1  Kodeksu Cywilnego traktuje, że:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) ”.

Kolokwialnie mówiąc, służebność działki jest stosunkiem prawnym, łączącym dwie nieruchomości. Pierwszą jest nieruchomość władnąca, na rzecz której ustanawia się służebność. Druga to nieruchomość służebna, czyli obciążona obowiązkiem ustanowienia służebności.

Formy służebności gruntowej nieruchomości

Służebność działki może przybierać dwie formy:

Czynną – polega na czynnym użytkowaniu nieruchomości obciążonej (służebnej) przez stronę władnącą. Jej celem jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Najczęstszą formą czynnej służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Polega na tym, że strona władnąca może zgodnie z prawem przejeżdżać po nieruchomości obciążonej, by przedostać się na drogę publiczną. Obowiązkiem strony służebnej jest zapewnienie możliwości przejazdu.

Bierną – właściciel nieruchomości służebnej nie może wykonywać niektórych działań, które mogłyby doprowadzić do utrudnienia użytkowania nieruchomości władnącej. Formą biernej służebności gruntowej może być zakaz sadzenia wysokich drzew przy granicy posesji. 

Służebność gruntowa nieruchomości, a służebność osobista i służebność przesyłu

W polskim prawie istnieją trzy rodzaje służebności. Pierwszą, omówioną powyżej jest służebność gruntowa, którą ustanawia się dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli). Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela. Co więcej, tego typu ograniczenie prawa rzeczowego nie może być ustanowione w celu poprawy komfortu osobistego strony władnącej.

Służebność osobista zostaje ustanowiona na rzecz osoby fizycznej, a nie na rzecz gruntu (jak ma to miejsce w służebności gruntowej). Wszystkie prawa oraz obowiązki dotyczą konkretnej osoby fizycznej i wygasają wraz ze śmiercią strony władnącej.

Trzecim rodzajem jest służebność przesyłu. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo. Służebność przesyłu polega na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. gazu, prądu, pary wodnej). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do danego przedsiębiorstwa. Ustanowienie służebności dotyczy w tym wypadku samego przedsiębiorstwa, które staje się stroną władnącą. Wszystkie prawa i obowiązki wynikające ze służebności ustają dopiero z chwilą zakończenia działalności przedsiębiorstwa. Aktualny właściciel ma w tym wypadku obowiązek usunięcia wszystkich urządzeń przesyłowych z nieruchomości obciążonej.

Służebność drogi koniecznej

Określana również jako służebność drogowa, czy służebność przejazdu i przechodu. To najczęściej spotykana forma ustanowienia służebności gruntowej. Występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to postępowanie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony władnącej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno gospodarczy.

Teoretycznie nie istnieje możliwość ustanowienia służebności dla gruntów, które posiadają już dostęp do drogi publicznej (choćby był dość trudny).  Jednak właściciel nieruchomości ma pełne prawa do ubiegania się o ustanowienie służebności w przypadku, gdy jest to jedyny sposób na połączenie posesji z drogą publiczną. W tym wypadku właściciel nieruchomości obciążonej będzie musiał umożliwić przejazd przez swój teren. Służebność gruntowa jest formą odpłatną. Dlatego strona władnąca będzie musiała pokryć koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jej wysokość może być ustalona wspólnie przez obie strony (jeśli służebność zostaje ustanowiona na mocy umowy), bądź poprzez orzeczenie sądowe.

Służebność wynikająca z budowy na cudzym gruncie

Ustanowienie służebności może wystąpić wtedy, gdy budynek został wzniesiony z przekroczeniem granicy gruntów sąsiednich. Właściciel gruntu sąsiedniego nie może żądać przywrócenia swojej posesji do stanu poprzedniego. Wiązałoby się to z koniecznością rozbiórki części budynku, bądź nawet jego całości. Jedynym skutecznym rozwiązaniem konfliktu jest w tym wypadku odsprzedanie części posesji bądź ustanowienie służebności gruntowej. W tym drugim przypadku stroną służebną pozostaje właściciel nieruchomości, na której bezprawnie wybudowano budynek. Może on żądać ustanowienia służebności, a co za tym idzie, pokrycia kosztów wynikających ze zmniejszenia wartości jego gruntu. W zamian za otrzymanie stosownego wynagrodzenia strona służebna zgadza się na pozostawienie budynku na terenie swojej posesji.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Istnieje kilka sposobów ustanowienia służebności gruntowej. Najczęściej spotykaną i najprostszą drogą jest podpisanie stosownej umowy. Wymaga to uzyskania porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a właścicielem nieruchomości władnącej. W umowie trzeba wyszczególnić zakres służebności oraz sprecyzować warunki finansowe. Dokument musi być podpisany przez obie strony i poświadczony notarialnie. Sama służebność gruntowa może być wpisana do ksiąg wieczystych, jednak nie jest to wymagane.

Drugą metodą ustanowienia służebności jest postępowanie sądowe. Występuje wtedy, gdy strony postępowania nie mogą dojść do porozumienia. Właściciel nieruchomości władnącej musi wystosować do sądu specjalne pismo. W dokumencie należy wyszczególnić wszystkie strony postępowania, zakres służebności i przesłanki do jej ustanowienia. Orzeczenie sądu ma charakter nieprocesowy i zobowiązuje obie strony służebności.

Szczególną formą ustanowienia służebności jest zasiedzenie. Wymagany czas zasiedzenia to 20 lat (przy zasiedzeniu w dobrej wierze) lub 30 lat (przy złej wierze). Zasiedzenie w dobrej wierze występuje wtedy, gdy osoba użytkująca grunt jest mylnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności. Przy czym owe błędne przekonania muszą być usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Z kolei zasiedzenie w złej wierze występuje wtedy, gdy samoistny posiadacz wie, że nie przysługują mu prawa własnościowe do gruntu lub w łatwy sposób mógł się tego dowiedzieć. 

Podstawowe prawa i obowiązki

Ustanowienie służebności gruntowej nakłada na obie strony poszczególne prawa i obowiązki. Właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek umożliwić korzystanie ze swojej posesji w zakresie przewidzianym służebnością. Właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania z części posesji służebnej. Klasycznym przykładem jest tu służebność drogi koniecznej. Ustanowienie służebności występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma dostępu do drogi publicznej. W tym wypadku właściciel nieruchomości służebnej musi umożliwić przejazd przez swoją posesję – jest to jego niezbywalny obowiązek. Warto jednak ponownie podkreślić, że służebność ma charakter odpłatny. Dlatego właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek do pokrycia kosztów użytkowania, bądź eksploatacji terenu służebnego.

Właściciel nieruchomości służebnej ma też prawo do ubiegania się o wygaśnięcie służebności. Przesłanką może być tutaj zmiana stosunków służebności, przez którą służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nieruchomość władnąca posiada już dostęp do drogi publicznej.