Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa - podobieństwa i różnice

Niektórym osobom może się wydawać, że spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota niewiele się od siebie różnią. Jednak w rzeczywistości ich status prawny oraz specyfika działalności są całkowicie zróżnicowane. Poniżej wskażemy najważniejsze podobieństwa i różnice, o których warto pamiętać.

Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Porównanie wspólnoty mieszkaniowej oraz spółdzielni mieszkaniowej

Status prawny

Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym, który posiada osobowość prawną. Specyfika jego działania opiera się na zapisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz na zasadach prawa spółdzielczego. Członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze, własnościowe prawo do nieruchomości, lub spółdzielcze, lokatorskie prawo do nieruchomości.

Z kolei wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie mieszkańców, które nie posiada osobowości prawnej i nie jest podmiotem gospodarczym. Członkiem wspólnoty może być każda osoba mająca własnościowe prawo do lokalu.

Kilka słów o spółdzielniach mieszkaniowych

Z danych statystycznych wynika, że w Polsce istnieje około 3 500 spółdzielni mieszkaniowych. Właścicieli lokali na prawach spółdzielczych może być nawet 13 milionów. Możemy zatem przekalkulować, że średnia liczba członków pojedynczej spółdzielni często przekracza 4 000 osób. Jest to bardzo wysoki wskaźnik.

Warto jednak zaznaczyć, że sam fakt posiadania lokali na prawach spółdzielczych nie oznacza od razu, że jego właściciel staje się członkiem spółdzielni. Proces przyznania członkostwa jest bardziej skomplikowany i wymaga uiszczenia opłaty wpisowej. Jej wartość nie może przekraczać najniższej pensji krajowej. To właśnie opłata wpisowa budzi największą niechęć wśród mieszkańców. Wielu z nich nie decyduje się na członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej. Opłata budzi dość duże wątpliwości i skutecznie zniechęca większość mieszkańców. Takie osoby de facto nie mają żadnego wpływu na działalność zarządu, nie mogą uczestniczyć w zebraniach, ani otrzymywać sprawozdań finansowych. Może to prowadzić do wielu nieprawidłowości w strukturze organizacyjnej. Nic zatem dziwnego, że wiele dużych spółdzielni mieszkaniowych okryło się wątpliwą reputacją wśród mieszkańców.

Analizując działalność spółdzielni mieszkaniowej warto także ocenić możliwości decyzyjne jej członków. Każdy członek spółdzielni ma prawo głosu, a głosy wszystkich zebranych na zgromadzeniu są sobie równe. Przyjmijmy zatem, że na posiedzeniu regularnie pojawia się 300 osób. Pojedynczy głos nie będzie miał w tym wypadku zbyt dużej siły przebicia.

A jak wygląda sytuacja we wspólnotach mieszkaniowych?

Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie mieszkańców danego bloku/osiedla. Jego członkowie mają pełne prawa własnościowe. Wspólnota mieszkaniowa nie musi posiadać narzuconych jednostek organizacyjnych, ani zatrudniać prezesów (tak jak ma to miejsce w przypadku spółdzielni). To mieszkańcy ustalają zasady jej funkcjonowania. Co więcej, członkiem wspólnoty mieszkaniowej może być każda osoba posiadająca prawa do lokalu. Nie trzeba uiszczać żadnych opłat wpisowych, a zebrania wspólnotowe są otwarte dla wszystkich zainteresowanych. Oznacza to, że po zakupie nieruchomości możemy od razu stać się członkiem wspólnoty i mieć realny wpływ na jej działanie.

We wspólnocie każdy mieszkaniec ma prawo głosu. Jednak wartość jego wartość jest mierzona wartością posiadanych lokali (zwykle liczone po powierzchni). Mieszkaniec płacący większe podatki będzie miał szersze prawo do decydowania o działalności wspólnoty.

Nie istnieją żadne wytyczne dotyczące maksymalnej liczby członków wspólnoty mieszkaniowej. Jednak z reguły jest to maksymalnie kilkadziesiąt, kilkaset osób. Wspólnota mieszkaniowa jest znacznie mniejsza niż spółdzielnia mieszkaniowa. Jej członkowie w zasadzie dbają o własne interesy i dobro wspólne. Mniejsza liczba członków usprawnia działanie wspólnoty. Dla mieszkańca jest to znacznie bardziej korzystna sytuacja, która daje więcej realnych praw do podejmowania decyzji (np. wyboru firmy remontowej).

Struktura władzy w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, spółdzielnia mieszkaniowa ma jasno narzuconą strukturę organizacyjną. Na czele spółdzielni stoi Rada Nadzorcza. Członkowie rady zostają wybrani na walnym zgromadzeniu spółdzielni. Co ciekawe, można ich wskazać zaledwie niewielka garstka członków, którzy pojawią się na spotkaniu. Członkostwo w radzie wiąże się oczywiście z gratyfikacjami finansowymi, pokrywanymi ze środków spółdzielczych. Jednym z zadań Rady Nadzorczej jest wybór zarządu, który staje się kolejną jednostką decyzyjną.

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest znacznie łatwiejsze. Wspólnota nie musi posiadać Rady Nadzorczej, którą trzeba finansować. Wystarczy wybranie członków zarządu. We wspólnocie każdy ma prawo głosu. Najważniejszy głos przypada tym, którzy wnoszą największe opłaty za mieszkanie. Członkowie wspólnoty są właścicielami mieszkań, którymi zarządzają. Dbają o wspólne dobro i razem ponoszą odpowiedzialność za swoje decyzje. Co więcej, nie muszą pokrywać wynagrodzenia Rady Nadzorczej. Ograniczenie wysokopłatnej struktury organizacyjnej zapewnia lepszą gospodarność zasobami finansowymi. 

Dużą różnicą jest także specyfika tworzonej dokumentacji oraz rozliczeń. Wspólnota mieszkaniowa z reguły wprowadza dość proste rozliczenia, które są czytelne dla każdego członka. W przypadku spółdzielni, dokumentacja jest już znacznie bardziej zawiła.

Czynsz – kto zapłaci więcej?

Spółdzielnie mieszkaniowe zatrudniają swoich pracowników (prezesów i sztab administracji). Co za tym idzie, koszty ich działalności są dość wysokie. Dlatego czynsz ustalany w spółdzielniach mieszkaniowych może być nawet o połowę wyższy niż ten ustalany przez wspólnoty. Zarząd wspólnoty jest stale kontrolowany przez członków/właścicieli nieruchomości. Prowadzi to do efektywniejszego gospodarowania wspólnymi finansami. Dzięki temu stawka czynszu w wielu wspólnotach utrzymuje się na atrakcyjnym poziomie. Istnieją jednak przypadki, w których to właśnie mieszkańcy wspólnoty opłacają wyższy czynsz.

Remonty

Wspólnota mieszkaniowa wspólnie wybiera firmy, które wykonają remont. Dzięki temu mieszkańcy są w stanie wskazać oferty, które ich zdaniem są najkorzystniejsze. Tego typu oferty można zebrać na przykład pod tym linkiem. Mniejsza społeczność wspólnoty jest w stanie szybko dostrzec elementy budynku, które wymagają remontu. Z reguły przekłada się to na regularne usuwanie wszystkich usterek z części wspólnej.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej sprawa jest bardziej skomplikowana. Wybór firmy remontowej należy do zarządu, którego członkowie wcale nie muszą zamieszkiwać w danej okolicy. Przeciwnicy spółdzielni mieszkaniowych często podkreślają, że zarządy mogą wybierać niekonkurencyjne oferty. W związku z tym koszty remontów będą wyższe, a częstotliwość ich wykonywania zmaleje.

Najistotniejsza różnica – sprawa bezpieczeństwa nieruchomości

Członkowie wspólnoty posiadają mieszkania na prawach całkowitej własności. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa nie może zaciągnąć żadnych zobowiązań na budynek, bez zgody jej mieszkańców. Sprawa ewentualnych kredytów musi być jasno ogłoszona i każdy właściciel lokalu musi wyrazić swoją pisemną zgodę.

W przypadku spółdzielni nie jest to już takie proste. Członkowie spółdzielni posiadają nieruchomość na spółdzielczych prawach lokatorskich, bądź spółdzielczych prawach własnościowych. Zatem ich prawo własnościowe jest niepełne. Spółdzielnia mieszkaniowa może nałożyć na siebie pewne obciążenia finansowe (np. kredyt) bez pełnej zgody mieszkańców.

Sprawa mocno komplikuje się w momencie, gdy spółdzielnia nie jest w stanie spłacić swoich zobowiązań i ogłasza upadłość (a w dzisiejszych czasach nie należy to do rzadkości). Po ogłoszeniu upadłości spółdzielcze prawa do lokali wejdą w skład aktywów upadłościowych. Taka sytuacja jest szczególnie niekorzystna dla osób, które mają jedynie lokatorskie prawa do nieruchomości. Upadłość spółdzielni może się dla nich zakończyć utratą praw do lokalu.

Osoby posiadające nieruchomość na spółdzielczych prawach własności są w nieco lepszej sytuacji. Mogą się ubiegać o ustanowienie własności odrębnej (pełnego prawa własności). Jednak procedura jest dość skomplikowana. Pamiętajmy, że tylko właściciele lokalu, posiadający pełne prawa własności nie mogą być w żaden sposób obciążeni za długi spółdzielni. 

, aktualizacja 29 kwietnia 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Zobacz więcej artykułów na temat:
Znajdź firmę budowlaną
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij