Stan deweloperski

Stan deweloperski - co to jest, ile kosztuje wykończenie? Wyjaśniamy

Co dokładnie oznacza "stan deweloperski" domu

Budowa obiektów mieszkalnych przebiega przez kilka uniwersalnych etapów budowy domu. Jednym z nich jest stan deweloperski. Z pewnością warto wiedzieć, co obejmuje to pojęcie i ile kosztuje wykończenie budynku ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz. Poniżej odpowiemy na najczęściej pojawiające się pytania.

Czy istnieje definicja stanu deweloperskiego?

Niestety nie. Stan deweloperski to umowne pojęcie, którego używamy do określenia stopnia wykończenia budynku. Jednak warto pamiętać, iż nie istnieje żadna jednoznaczna definicja tego pojęcia. W związku z tym stan deweloperski może obejmować nieco inne elementy wyposażenia. Kupując dom lub mieszkanie w stanie deweloperskim warto ustalić wszystkie szczegóły dotyczące specyfiki wykończenia. Konkretne, spisane na umowie ustalenia będą dla nas cenną dawką informacji i dodatkowym zabezpieczeniem własnych interesów.

Stan surowy zamknięty, a stan deweloperski

Stan surowy zamknięty oznacza, że budowa domu została już ukończona. Nasz budynek mieszkalny posiada już wykończony dach i szczelnie osłonięte przegrody zewnętrzne. Pamiętajmy jednak, że stan surowy nie obejmuje żadnych elementów wykończeniowych budynku. Kolejnym krokiem inwestycji budowlanej okazuje się stan deweloperski. Możemy traktować go, jako wstępne wykończenie pomieszczeń, które nie pozwala jeszcze na zamieszkanie i użytkowanie obiektu.

Co obejmuje stan deweloperski?

Budowa domu w stanie deweloperskim obejmuje podstawowe prace wykończeniowe. Przeważnie będzie to wykonanie posadzek, rozprowadzenie instalacji elektrycznej i wodno kanalizacyjnej. Stan deweloperski obejmuje także wytynkowanie ścian oraz sufitów. Podłoża są już wyrównane i wstępnie przygotowane do malowania.

Budowa domu na etapie deweloperskim nie obejmuje jeszcze żadnych elementów wyposażenia. Dom nie posiada płytek, wykończonych podłóg ani ukończonego podejścia wodno kanalizacyjnego. W niektórych sytuacjach stan deweloperski może oznaczać wykonanie sanitariatu czy montaż parapetów wewnętrznych. Jednak jest to kwestia indywidualnych ustaleń z wykonawcą.

Pamiętajmy, że mieszkanie bądź dom obejmujący stan deweloperski nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. Nie znajdziemy w nim drzwi wewnętrznych, systemów oświetleniowych ani elementów wykończenia. Doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego otwiera drogę do ostatniego etapu prac, którym okazuje się stan pod klucz.

Ile kosztuje wykończenie budynku w stanie deweloperskim?

Stan deweloperski wymaga jeszcze kompletnych prac wykończeniowych, które doprowadzą dom do stanu używalności. Konieczne będzie zamontowanie punktów oświetleniowych, biały montaż, wykończenie podłóg oraz sufitów. Mieszkanie bądź dom nadające się do zamieszkania wymagają także przynajmniej podstawowego wyposażenia pomieszczeń.

Chcąc obliczyć, ile kosztuje wykończenie pomieszczeń należy wziąć pod uwagę wybrany standard. Prace wykończeniowe możemy przeprowadzić w standardzie ekonomicznym, pośrednim bądź luksusowym. Każda opcja wpłynie na ostateczny efekt dekoracyjny, trwałość wykończenia oraz ostateczną skalę wydatków. Standard ekonomiczny oznacza zakup najtańszych materiałów oraz wynajęcie niedrogich ekip wykończeniowych. Bez wątpienia będzie to sposób na ograniczenie wydatków. Niestety najtańsze materiały i ekipy wykończeniowe nie idą w parze z dobrą jakością. Dlatego znacznie lepszym pomysłem okazuje się standard pośredni. Koszty wykończenia budynku możemy ograniczyć poprzez samodzielne przeprowadzenie pewnych prac. Samodzielne malowanie ścian czy układanie paneli podłogowych nie jest zbyt skomplikowane, a pozwoli zaoszczędzić na usłudze wykończeniowej.

Stan deweloperski można też wykończyć w najwyższym standardzie. Luksusowe materiały, elementy wykończenia i doświadczeni fachowcy dają gwarancję najlepszej jakości i ciekawego efektu dekoracyjnego. Chcąc obliczyć ile kosztuje wykończenie nieruchomości w standardzie luksusowym, skorzystaj z darmowych kalkulatorów budowlanych. Oszacujesz w nim najważniejsze wydatki poniesione na rzecz wykończenia każdego z pomieszczeń. Porównasz standardy wykończeniowe i będziesz w stanie dokonać najwłaściwszego wyboru.

Co będzie tańsze, remont czy wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Wielu inwestorów rozważa możliwość zakupu mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego. Starsza nieruchomość wymaga zazwyczaj przeprowadzenia generalnego remontu. Z kolei nowe mieszkanie obejmuje standard deweloperski i musi zostać kompletnie wykończone. W tym momencie pojawia się pytanie, które rozwiązanie wygeneruje większe wydatki. Odpowiadając na to pytanie powinniśmy ustalić, co obejmuje stan deweloperski i jakich prac remontowych wymaga nieruchomość z rynku wtórnego. Jednak w większości przypadków mniejsze wydatki poniesiemy na rzecz wykończenia nowego lokalu.

Pamiętajmy, że stan deweloperski oznacza, że wszystkie powierzchnie są już przygotowane do wykończenia. Prace przebiegają tu bez większych trudności i nieprzewidzianych problemów. W przypadku remontu sytuacja będzie bardziej skomplikowana. Najpierw trzeba wykonać prace demontażowe, później przygotować powierzchnie, a na końcu wykończyć je na nowo. Remont nieruchomości z rynku wtórnego często wiąże się z dodatkowymi, nieplanowanymi wcześniej wydatkami. Dlatego cena tego przedsięwzięcia z reguły jest wyższa, niż wykończenie nowego budynku.

Stan deweloperski to pojęcie służące do określenia poziomu wykończenia nowego domu bądź mieszkania. Niestety nie istnieje jednoznaczna definicja, która odpowiedziałaby na pytanie, czym jest stan deweloperski nieruchomości. Można go traktować jako podstawowe wykończenie domu lub mieszkania, które nie nadaje się jeszcze do zamieszkania - komplet instalacji wewnętrznych, otynkowane i gładkie ściany, posadzki i sufity. Określenie dokładnego poziomu wykończenia mieszkania powinno być jasno ustalone pomiędzy inwestorem, a deweloperem bądź firmą odpowiedzialną za budowę.

Stan deweloperski obejmuje podstawowe wykończenie domu lub mieszkania. Przeważnie będzie to wytynkowanie ścian, wylanie posadzek, przeprowadzenie instalacji i przygotowanie podłoży pod malowanie. Dom lub mieszkanie nie posiada jeszcze drzwi wewnętrznych, mebli, białego montażu, ani pozostałych elementów wyposażenia. Dlatego deweloperski stan wymaga wykonania kolejnych prac wykończeniowych, które sprawią, że nieruchomość będzie zdatna do zamieszkania.

Deweloperski stan następuje zaraz po zakończeniu podstawowych prac budowlanych i zakończeniu etapu surowego zamkniętego. Dokładny zakres prac wykończeniowych powinien być jasno określony z wykonawcą. Upewnijmy się, czy stan deweloperski obejmuje tynkowanie, malowanie, ułożenie parapetów bądź biały montaż. Wszystkie te czynności mogą generować dodatkowe koszty inwestycyjne. Dlatego przed zakupem lokum z rynku pierwotnego warto ustalić wszystkie szczegóły.

Niekompletnie wykończony dom lub mieszkanie wymaga kolejnych prac, prowadzących do uzyskania stanu pod klucz. Stan deweloperski może wymagać dużych nakładów finansowych, przybliżających do zamieszkania danego budynku. Inwestor musi zaplanować kolejne prace (np. malowanie ścian, czy wstawienie drzwi wewnętrznych). To właśnie od jego inwencji zależy wygląd i standard wyposażenia danego lokalu. Co prawda deweloperski stan mieszkania wymaga dość dużych nakładów finansowych, przybliżających lokal do stanu pod klucz. Jednak warto zaznaczyć, że stan deweloperski niemal zawsze wiąże się z mniejszymi wydatkami niż gruntowny remont lokalu z rynku wtórnego. Wiąże się to z faktem, iż prace remontowe w prawie każdym przypadku generują dodatkowe, nieprzewidziane wydatki. Tymczasem stan deweloperski zakłada przygotowanie lokalu do spersonalizowanych prac wykończeniowych, których ostateczny koszt jest łatwy do skalkulowania.

Jeśli interesuje Cię stan deweloperski i wykończenie budynków, zapraszamy do działu poniżej. Podpowiemy Ci ile kosztuje wykończenie mieszkania, jak wyglądają poszczególne etapy prac budowlanych, a także jak wykonać niektóre prace wykończeniowe (np. montaż drzwi wewnętrznych). Na dole strony znajdziesz listę powiązanych tematów.

Stan deweloperski mieszkania czy standard pod klucz to w ostatnim czasie bardzo popularne terminy. Niejednokrotnie okazuje się jednak, że nie dla wszystkich są one jasne, oraz że bywają mylnie interpretowane. Standard wykończenia domu czy mieszkania podlega pewnym wahaniom, w głównej mierze spowodowanym nieznajomościom definicji i przyjętych norm. Co mieści się w standardzie deweloperskim, a co oznacza termin stan pod klucz? Na co możemy liczyć kupując nowe mieszkanie, a czego się spodziewać? Rozwiejemy wszelkie wątpliwości i przybliżymy standardy z obrębu branży deweloperskiej.

Stan deweloperski domu i mieszkania - definicja

Co to jest stan deweloperski budynku? Stan deweloperski mieszkania czy domu nie posiada ostrej definicji. Jeśli zapytamy co ogólnie oznacza stan deweloperski, nie znajdziemy oficjalnej, powszechnie obowiązującej definicji. Jej ramy rozpływają się ze względu na dużą dowolność i odmienny standard wykończenia przyjmowany przez różnych deweloperów.

Standard deweloperski to wybudowane mieszkania czy lokale użytkowe które są oddawane nabywcy do wykończenia. Jak dalece mieszkanie zostanie przygotowane do zamieszkania zależy od postanowień umownych. Jako stan deweloperski definicja podaje najczęściej standard wykończenia polegający na otynkowaniu i założonej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.

Zdarza się jednak i nie należy to do wyjątków, że osoba nabywająca mieszkanie musi we własnym zakresie pociągnąć rury, gdyż gotowe są tylko wyprowadzenia. Montaż gniazdek również może leżeć w gestii nabywającego.

Istnieją naturalnie przykłady pozytywnie przeciwne. Niektórzy deweloperzy jako stan deweloperski oferują bardzo wysoki standard wykończenia. Stan deweloperski w najbardziej sprzyjającej wersji może obejmować zastosowanie drzwi wewnętrznych, zewnętrznych antywłamaniowych, jednokrotne malowanie ścian i sufitów oraz wszelkie instalacje gotowe do użytku. Można spotkać również zabudowę pod parapetem i same parapety. 

Taki standard wykończenia deweloperskiego jest jednak chlubnym wyjątkiem, potwierdzającym fakt, że należy dogłębnie zapoznać się z umową deweloperską przed jej zaakceptowaniem i podpisaniem. Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje na temat standardów wykończenia. Najczęściej te informacje zawarte są w załączniku. 

Jako stan deweloperski definicja często podaje również dom czy mieszkanie z mediami ale bez wykończenia, czyli bez pomalowanych ścian, grzejników czy gniazdek. Określając stan deweloperski definicja ta jest chyba najbliższa prawdzie. Mieszkanie w standardzie deweloperskim należy wykończyć na własną rękę. Tylko stan pod klucz zapewni nam szybką przeprowadzkę do nowego lokalu. Koszty wykończenia można sprawdzić pozyskując oferty od firm zainteresowanych tego typu pracami wypełniając ten formularz.

Zabudowa pod parapetem, meble kuchenne czy ogrzewanie podłogowe pozostanie w sferze marzeń, chyba że zdecydujemy się na dużo droższy stan pod klucz. Zdarza się jednak że stan deweloperski to także szafy wnękowe czy ogrzewanie podłogowe, jednak to również należy do rzadkości. W standardzie deweloperskim musimy liczyć na absolutne minimum, tym większe, im niższa jest cena lokalu.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z późń. zm. (nazywana potocznie ustawą deweloperską), nie wspomina co można rozumieć pod terminem stan deweloperski domu, czy stan deweloperski mieszkania. Wiążąca jest dla nas umowa w której te elementy powinny być jasno zdefiniowane. Pamiętajmy – jeżeli umowa czegoś nie uwzględnia to najprawdopodobniej nie wchodzi to w definicję „stanu deweloperskiego” naszego dewelopera.

Stan deweloperski jest więc tylko terminem ogólnym, ukutym w celu określenia pewnego, niezamkniętego  zbioru cech jakie powinno mieć mieszkanie czy dom oddany do użytku przez sprzedającego nabywcy. O różnych definicjach i znaczeniach stanu deweloperskiego możesz dodatkowo przeczytać w tych materiałach.

Co powinieneś wiedzieć zawierając umowę deweloperską? Koniecznie zdefiniuj, co to jest stan deweloperski!

Treść jest kluczowa - to ogólne stwierdzenie można zastosować do umowy deweloperskiej. Atrakcyjność oferty to nie tylko cena, wymarzona lokalizacja mieszkania czy domu oraz powierzchnia. Najistotniejszym pozostaje, jakie warunki przewiduje umowa czyli jaka jest treść umowy deweloperskiej.

Jeśli decydujemy się na stan deweloperski domu czy mieszkania, będzie nas oczywiście interesować jaki standard wykończenia oferuje wybrana przez nas firma. Jak podkreślaliśmy wyżej, stan deweloperski może bardzo odbiegać od naszych oczekiwań, a co za tym idzie wpływać na podniesienie kosztów całej inwestycji. Jaki będzie standard wykończenia wybranego lokalu możemy sprawdzić w załączniku do umowy. Jednak cały projekt umowy winno się skonsultować z prawnikiem. Będzie to z pewnością najkorzystniejsze dla nas zabezpieczenie.

Ogólniki zapisane w załączniku powinny obudzić naszą podejrzliwość. Stan deweloperski domu czy mieszkania powinien być opisany w sposób szczegółowy. Nie wystarczy wiedzieć, że  w standardzie deweloperskim otrzymamy montaż drzwi wewnętrznych i instalacje wodno - kanalizacyjne. Musimy bezwzględnie mieć to na piśmie.

Umowa deweloperska, która jest zawierana w trakcie budowy nieruchomości lub przed jej rozpoczęciem musi pod rygorem nieważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to sytuacji w której nabywca będzie dokonywał okresowych wpłat jako rat za mieszkanie.

Umowa deweloperska, niezależnie jaki standard wykończenia przewiduje (stan pod klucz, stan deweloperski), powinna nosić nazwę "Umowa deweloperska". Jest to ważne z powodów formalno - prawnych. W treści umowy powinno być jasno zaznaczone, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, a następnie przeniesienia praw własności. Nieistotne czy są to lokale użytkowe, mieszkalne czy dom - informacje te muszą zostać podane.

W umowie powinien się znaleźć szczegółowy opis inwestycji i jej składowych części. W skład tego opisu powinien wchodzić: fizyczny opis budynku, stan prawny i inne ważne informacje. Do tego (co prawda w sposób dość ogólnikowy) obliguje ustawa deweloperska.

W umowie z deweloperem musi znaleźć się także rodzaj rachunku powierniczego na który będą wpływać nasze wpłaty. Najkorzystniejszym dla nabywcy jest wariant powierniczych rachunków zamkniętych. Pamiętajmy, że w umowie powinien być jasno określony termin oddania mieszkania w standardzie deweloperskim. W postanowieniach umownych powinny być przewidziane kary umowne za niedotrzymanie terminów oraz za inne rażące uchybienia dewelopera.

Ile kosztuje dom czy mieszkanie w stanie deweloperskim?

Na pytanie ile kosztuje stan deweloperski nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Bardzo dużo zależy od lokalizacji inwestycji oraz od tego czy mamy do czynienia z dużą czy małą firmą deweloperską. Stan deweloperski domu czy stan deweloperski mieszkania może oznaczać wyższy standard wykończenia przy tej samej cenie, jeśli zwrócimy się do dużego gracza w branży.

Materiały kupowane hurtowo na duże inwestycje są siłą rzeczy tańsze niż w przypadku zakupów na pojedyncze mieszkania. Tak więc z reguły więksi deweloperzy mogą pochwalić się konkurencyjnymi cenami. U nich również standard wykończenia będzie częstokroć wyższy.

W poszukiwaniu odpowiedzi na pytanie, co to znaczy stan deweloperski, zawędrowaliśmy do Krakowa, w którym nieustannie są realizowane ciekawe inwestycje deweloperskie i oddawane nowe mieszkania.

W krakowskich Bronowicach, w nowo powstającym osiedlu ceny mieszkań kształtują się od 5700 zł za m2. Przewidziane są mieszkania od 39 do 95 m2. Stan deweloperski mieszkania  w przypadku tej inwestycji nie powala. Nie znajdziemy tam takich udogodnień jak  ogrzewanie podłogowe czy pomalowane ściany. Niestety brak również ścian działowych, które będzie trzeba postawić we własnym zakresie. W tym przypadku to raczej stan surowy niż deweloperski.

Dużo droższe są mieszkania na krakowskim Kazimierzu. Augustiańska Residence jest inwestycją zakrojona na szeroką skalę. Ceny od 13 000 za m2. Nie do końca jest to stan deweloperski mieszkania. Zawiera ogrzewanie podłogowe, wentylację mechaniczną z rekuperacją oraz wiele innych udogodnień (więcej o rekuperacji i wentylacji mechanicznej znajdziesz tu).

Jak widać stan deweloperski domu czy stan deweloperski mieszkania może charakteryzować się dużym rozrzutem cenowym. Ile kosztuje stan deweloperski? Jest tańszy niż opcja pod klucz, choć nie zawsze jest to regułą. Jedne z najdroższych mieszkań powstają w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, a także w znanych kurortach nad morzem. Na przykład w Juracie cena 15 000 zł za m2 nie jest bynajmniej zaskoczeniem.

Środki ochrony prawnej przy zawieraniu umowy deweloperskiej

Ochronę prawną w przypadku zawierania umowy deweloperskiej zapewnia nam szereg ustaw na czele z kodeksem cywilnym oraz ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinna znać każda osoba nabywająca nieruchomość w drodze umowy deweloperskiej. Również Kodeks Cywilny może być bardzo pomocny w celu dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że doszło do uchybień lub niewywiązania się dewelopera z umowy. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa w szczególności środki ochrony wpłat nabywcy, w którego skład może wchodzić otwarty lub zamknięty bankowy rachunek powierniczy oraz gwarancja instytucji finansowej na zwrot środków w sytuacji nie przeniesienia własności lokalu w oznaczonym w umowie terminie.

Ustawa określa również tryb i zasady zawierania umowy deweloperskiej oraz obowiązki i prawa stron umowy. Są w niej zawarte również zasady dotyczące postępowania w przypadku upadłości dewelopera.

Innymi słowy, wyżej wymieniona ustawa chroni prawa nabywcy indywidualnego. To ostatnie sformułowanie jest bardzo istotne. Regulacje ustawy nie mają zastosowania do umów deweloperskich zawieranych z firmami na lokale użytkowe. Przy umowach deweloperskich z firmami na lokale użytkowe istnieje duża dowolność przy kształtowaniu postanowień. Nie oznacza to oczywiście że spółka zawierająca taką umowę nie jest chroniona. Jej ochrona prawna wynika bezpośrednio z przepisów ogólnych prawa cywilnego.

Oczywiście nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której osoba prywatna nabywa lokale użytkowe na biuro czy gabinet. Dzieje się tak często w przypadku dotacji  czy dofinansowania PEFRON lub niektórych dotacji unijnych, kiedy to jeszcze przed założeniem działalności należy na własne nazwisko przedstawić dowody zakupu w celu wywiązania się z umowy dotacyjnej. Wtedy ustawa deweloperska będzie chronić nabywcę. Jest to jednak sytuacja czysto hipotetyczna.

Klienci indywidualni którzy padli ofiarą wadliwych umów deweloperskich mogą ponadto powołać się na Kodeks Cywilny. Będzie to miało zastosowanie w przypadku niedozwolonych postanowień umownych, czyli klauzul abuzywnych. Jeśli dane postanowienie umowne zostanie uznane za klauzulę abuzywną traci ono moc i przestaje być wiążące.

Klauzule abuzywne to takie, które w rażący sposób nadszarpują dobre obyczaje oraz interesy konsumenta. Popularne klauzule niedozwolone z umów deweloperskich znajdziemy w katalogu UOKiK. Nie jest to katalog zamknięty. Do najczęstszych postanowień niedopuszczalnych w umowach należą: zakładanie bardzo wysokich kar umownych przy odstąpieniu od umowy kupna, nakładanych na nabywcę, przymus wyrażenia zgody przez kupującego na użycie innych materiałów niż zawiera umowa deweloperska, czy klauzula że deweloper ma prawa do zerwania umowy bez podania przyczyn. Jeśli w umowie zauważymy punkt który wydaje nam się podejrzany lub wobec którego zachodzi podejrzenie że może być to klauzula abuzywna, zasięgnijmy porady prawnej.

Dodatkowo stan deweloperski powinien mieć standard wykończenia odpowiadający naszym wymaganiom. Na rynku nie brakuje firm deweloperskich, szukajmy więc takiej, której standardy są wysokie i która cieszy się renomą i poważaniem wśród zadowolonych klientów. Zbyt atrakcyjna cena powinna być dla nas sygnałem ostrzegawczym.