Umowa z deweloperem – podstawowe informacje

Umowa deweloperska – zakres

Aby umowa deweloperska była ważna, musi zawierać wszystkie elementy, które zostały przewidziane w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli któryś z elementów nie będzie zawarty w umowie, jest to poważna podstawa do jej podważenia i odstąpienia od niej.

Przede wszystkim należy w niej określić:

  • cenę nabycia mieszkania,
  • położenie budynku, w którym będzie się znajdowało oraz umiejscowienie mieszkania,
  • określenie powierzchni budynku,
  • określenie układu pomieszczeń oraz zakres prac wykończeniowych.

Muszą znajdować się tam także informacje o działce – jej powierzchni, stanie prawnym oraz o obciążeniach, które ciążą na nieruchomości. Powinien być także numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał oraz konkretne oznaczenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac. Należy także zwrócić uwagę na to, czy w umowie zostały oznaczone termin odbioru lokalu oraz moment przeniesienia praw na nabywcę. Oczywiście, jak każda umowa, ta także musi mieć określone warunki odstąpienia od niej, a także sposób wpłacenia środków, w tym zaliczki lub zadatku.

Umowa deweloperska a stan mieszkania

Mieszkania najczęściej oddawane są w tak zwanym stanie deweloperskim, ale poziom wykończenia mieszkania można negocjować. Możesz chcieć zrobienia gipsówek, wylewek czy konkretnego rozłożenia instalacji elektrycznej w mieszkaniu, a nawet pomalowania ścian czy założenia kafelków w łazience. Wszystko zależy od tego, czego chcesz i co uda ci się wynegocjować z deweloperem.

Wszelkie informacje o tym, w jakim stanie ma być mieszkanie muszą zostać zapisane w umowie deweloperskiej. Wszelkie zmiany także muszą się w niej znaleźć. Na podstawie tej umowy możesz zrobić odbiór techniczny mieszkania. Polega on nie tylko na sprawdzeniu stanu technicznego mieszkania, możesz także sprawdzić, czy wszystkie elementy, które chciałeś mieć w lokalu zostały zrobione. Umowa jest więc podstawą do tego, by dochodzić roszczeń i negocjować poprawki z deweloperem. Sprawdź także ten artykuł z poradami, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania.

Umowa z deweloperem – sprawdź dane dewelopera

Umowa deweloperska - dane dotyczące firmy deweloperskiej

Najważniejszym sposobem zabezpieczenia swoich interesów, jest sprawdzenie danych firmy deweloperskiej. Oczywiście te podstawowe – nazwa, numer NIP i adres powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej, ale deweloper musi także udostępnić inne dane, jeśli ich zażądasz.

To informacje o kondycji finansowej firmy i samego przedsięwzięcia, czyli konkretnej budowy. Także należy sprawdzić dane finansowe tego konkretnego lokalu. Ważne są także informacje o prawie dewelopera do nieruchomości. Najważniejsze jest zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej dla nieruchomości (jeśli ta jest założona). Możesz zażądać także kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Ważne jest także pozwolenie na budowę i projekt architektoniczno-budowlany. Możesz także zajrzeć do sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata.



Umowa deweloperska a prospekt informacyjny

W momencie, kiedy firma deweloperska zacznie sprzedaż mieszkania, musi sporządzić prospekt. Jest to dokument, który obejmuje informacje i wizualizacje całej budowy, czyli wszystkich budynków, które należą do tej konkretnej inwestycji. Ten prospekt to ważny dokument, który powinien zostać przedstawiony osobie, która zamierza kupić mieszkanie.

Przyszły nabywca powinien dowiedzieć z niego między innymi o prawach dewelopera do nieruchomości, także do działki, na której będą postawione budynki. Prospekt powinien zawierać także informacje o materiałach budowlanych – ich nabyciu i jakości. Konieczne jest także przedstawienie wymaganych zezwoleń administracyjnych.

Podpisywanie umowy deweloperskiej, a także umowa deweloperska i porady prawne
Jak wygląda umowa deweloperska krok po kroku, czyli co warto wiedzieć i porady

Dokument powinien być wręczony nieodpłatnie wraz ze wszystkimi załącznikami. Może to być forma papierowej broszury lub płyta DVD albo pendrive. W przypadku innych nośników niż papier, kupujący ma możliwość zapoznania się z prospektem papierowym w lokalu przedsiębiorstwa. Wszystkie zmiany w prospekcie także muszą być zgłaszane do osób, które zakupiły mieszkanie.

Umowa deweloperska – inne informacje

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

Aby umowa deweloperska była ważna, konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w innej firmie nie jest ważna. Na dodatek tylko umowa notarialna będzie dostatecznie chroniła twoje interesy.

Oczywiście umowa tego rodzaju jest kosztowna, ale nie tylko osoba kupująca ponosi koszty związane z wizytą u notariusza. Ta kwota jest podzielona na dwie części – każda strona płaci jedną z nich. Jeśli na budynek jest założona już księga wieczysta, taka umowa zostaje wpisana do niej. To gwarancja, że deweloper nie będzie mógł sprzedać lokalu nikomu innemu ani nawet podpisać z nimi umowy przedwstępnej. Podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego jest obligatoryjne.

Umowa z deweloperem a zadatek lub transze płatności

Zazwyczaj za mieszkanie deweloperskie nie płaci się jedną transzą przy jego zakupie (chyba, że jest już gotowe), ale regularnie co jakiś czas wpłaca się kolejne części całej sumy. Każdorazowo jest to zadatek, pierwszy płaci się najczęściej przy podpisywaniu umowy.

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się jasno określone zasady wpłacania zadatku i kolejnych transz – dokładne terminy i ich wysokości. Oczywiście ostatnia jest płacona w momencie przekazania praw do lokalu na kupującego. Ważne jest także to, że w umowie powinien zostać określony sposób, w zadatek zostaje zwrócony w razie gdyby deweloper rozwiązał umowę i co się z nim dzieje, kiedy to strona kupująca chce się wycofać. Najczęściej do pewnego momentu można odebrać prawie całą wpłaconą kwotę. Kiedy to sprzedający się wycofuje, można zażądać podwójnej wysokości zadatku.

Umowa deweloperska a opóźnienia w budowie budynku

Chociaż w prospekcie informacyjnym znajduje się bardzo konkretny termin oddania budynków do użytku, w praktyce często zdarza się, że deweloperzy mają opóźnienia w budowie. Najczęściej przecież umowa przedwstępna lub nawet końcowa są zawierane w momencie, kiedy budynek jeszcze nie jest zakończony.

Umowa z deweloperem może chronić cię przed takim problemem. Można w niej zawrzeć, że za każdy miesiąc opóźnienia cena mieszkania spada o określony procent lub kwotę. Najczęściej jest to 0,5-1% lub 1-5 tysięcy złotych. To szczególnie ważne dla osób, które wynajmują mieszkanie czekając na wybudowanie własnego lokum. Zmiany w terminie oddania budynku mogą powodować konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów wynajmu, a taka ulga to znaczna pomoc.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 97,1% czytelników artykuł okazał się być pomocny