Umowa przedwstępna sprzedaży krok po kroku - co w niej zawrzeć, czego unikać?

Umowa przedwstępna – jak właściwie skonstruować

Charakter umowy przedwstępnej

Istota umowy przedwstępnej polega na tym, że jej zawarcie nie pozwala od razu osiągnąć zamierzonego celu np. sprzedaży gruntów rolnych lub kupna działki, ale tworzy jedynie obowiązek dla stron umowy przedwstępnej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, na mocy której taki skutek będzie osiągnięty i dojdzie do skutku przejście prawa własności takich gruntów rolnych czy kupno działki. Umowa przedwstępna zatem tworzy obowiązek, aby umowa przyrzeczenia została zawarta w późniejszym czasie.

Umowa przedwstępna sprzedaży może być jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca, co oznacza, iż możliwe jest takie ukształtowanie transakcji, że obowiązek wywiązania się z umowy przedwstępnej ciąży tylko na jednej ze stron, co oznacza, że druga strona może domagać się od drugiej zawarcia umowy przyrzeczenia, ale nie musi.

Co musi być zawarte w umowie przedwstępnej

W umowie przedwstępnej musi zawierać się minimum treści umowy przyrzeczonej, w przypadku braku takiego minimum treści umowa przedwstępna nie powstanie. Najbardziej popularna jest bez wątpienia umowa przedwstępna sprzedaży, w takiej umowie koniecznie musi być zawarte:

  • oznaczenie stron umowy,
  • określenie przedmiotu sprzedaży,
  • cena oraz zawarcie terminu.

W sytuacji, gdy przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, której przedmiotem będzie działka albo sprzedaż domu warto również szczegółowo oznaczyć taką nieruchomość i wskazać numer księgi wieczystej. Jeśli szukasz więcej informacji, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły z poradami prawnymi.

Pozostałe przydatne elementy umowy przedwstępnej

W umowie przedwstępnej dopuszczalne jest zamieszczenie również dodatkowych postanowień umownych. W sytuacji, gdy decydujmy się np. na sprzedaż działki warto zadbać, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierała takie elementy jak: zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne. Najbardziej popularnym i skutecznym elementem zabezpieczenia wykonania umowy np. sprzedaży działki jest postanowienie umowne, w którym znajduje się umowa zadatku.

Zadatek to oznaczona suma pieniędzy dana przy zawarciu umowy, którą, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może zachować, a jeżeli sama ją dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej niż suma zadatku. Przy czym należy pamiętać, iżsamo uzgodnienie zadatku w treści umowy przedwstępnej obejmującej np. sprzedaż domu nie wystarcza, aby wywołała ona skutek. Konieczne jest realne wydanie pieniędzy drugiej stronie. Umowa zadatku ma zatem tę funkcję, iż umowę przedwstępną wzmacnia. Podobny charakter do umowy zadatku ma kara umowna, która przewiduje obowiązek zapłaty określonej sumy pieniędzy dla strony, która uchyla się od podpisania umowy przyrzeczenia.

Wzór przedwstępnej umowy sprzedaży może zawierać również tzw. umowne prawo odstąpienia bądź odstępne. Umowne prawo odstąpienia to przyznanie uprawnienia jednej ze stron do odstąpienia w przewidzianym przez umowę terminie przy spełnieniu się określonych okoliczności, zaś odstępne to prawo do odstąpienia od umowy z jednoczesną zapłatą pewnej kwoty pieniędzy w celu zwolnienia się od konieczności zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie zapisy umowy mogą być niezwykle istotne, gdy umowa przyrzeczona dotyczy transakcji w przyszłości, której opłacalność może ulec znacznemu obniżeniu z uwagi na pewne niezależne czynniki gospodarcze. Sprawdź także ten artykuł na temat podatku od nieruchomości.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, nawet w sytuacji, gdy specjalna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie wymaga zachowania żadnej formy, również wtedy, gdy dotyczy ona sprzedaży domu. Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być jednak zawarta w formie aktu notarialnego, takie rozwiązanie zapewni możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży krok po kroku - co w niej zawrzeć, czego unikać?

Brak zawarcia umowy przyrzeczonej

Uprawnienia w przypadku uchylania się kontrahenta od zawarcia umowy przyrzeczonej

Uchylenie się przez stronę od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi wystarczającą przesłankę do domagania się przez drugą stronę odszkodowania. Poprzez frazę uchylanie się trzeba rozumieć brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zakres dochodzonego odszkodowania zamyka się w granicach wydatków poniesionych w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Oczywiście można w umowie przedwstępnej sprzedaży zastrzec karę umowną i to bez wątpienia jest wygodniejsze rozwiązanie, natomiast w takim wypadku zakres odszkodowania nie zamyka się w granicach wydatków poniesionych w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Najlepsze promocje na akcesoria do sypialni - sprawdź ceny!

Brak zawarcia umowy przyrzeczonej może również stanowić podstawę dla drugiej strony do żądania zawarcia umowy na drodze sądowej. W takim wypadku wyrok sądu, stwierdzający obowiązek drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej, skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje de facto podpis kontrahenta. Na tym właśnie polega tzw. skutek silniejszy umowy przedwstępnej. Przy czym, jak sygnalizowano wcześniej, takie rozwiązanie jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy forma umowy przedwstępnej odpowiada przewidzianej przez prawo formie umowy przyrzeczonej i ma wszystkie niezbędne elementy. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości konieczne jest sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oraz zadbanie, aby wzór umowy przedwstępnej sprzedaży obejmował oznaczenie stron umowy, określenie przedmiotu sprzedaży, cenę oraz szczegółowe oznaczenie nieruchomości. Sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły na temat kupna mieszkania.

Należy pamiętać o kwestii związanej z upływem czasu, w tym zakresie powyżej opisane roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Umowa przedwstępna a dziedziczenie

Na pytanie, czy zobowiązanie i uprawnienie z umowy przedwstępnej przechodzą na spadkobierców, w sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie została wykonana przez spadkodawcę należy udzielić odpowiedzi pozytywnej, wskazując, iż terminy ustalone w umowie przedwstępnej wiążą również spadkobierców stron. Jest to bowiem istotne, ponieważ konstruując np. wzór umowy przedwstępnej sprzedaży należy pamiętać, że obowiązki w niej zawarte, w drodze spadku, mogą przejść na spadkobierców.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna stanowi wygodny instrument do zabezpieczenia zawarcia pewnej transakcji w przyszłości i ma bardzo szerokie zastosowanie. Może dotyczyć zarówno świadczenia usług jak i kupna działki czy też sprzedaży gruntu rolnego. Należy podkreślić, iż bardzo istotne jest w przypadku konstruowania wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży, aby zawierał on minimum treści umowy przyrzeczonej i np. w przypadku kupna działki był sporządzony w formie aktu notarialnego, co pozwoli dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły z poradami o nieruchomościach.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 91,8% czytelników artykuł okazał się być pomocny