Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – czym jest?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to standardowy dokument, który podpisuje się zanim dojdzie do rzeczywistego podpisania umowy zakupu. Jest sporządzany wtedy, kiedy nie ma możliwości natychmiastowego zawarcia ze sprzedającym mieszkanie aktu notarialnego dla przeniesienia praw własności. A nigdy nie ma takiej możliwości, chociażby dlatego, że spotkanie z notariuszem trzeba umówić odpowiednio wcześniej.

Sposób działania takiej umowy jest określony w Kodeksie cywilnym artykule 389. Jest to umowa cywilno prawna, która w zasadzie jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli już właściwej umowy kupna-sprzedaży. To wstępne oświadczenie woli, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy.

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania jest konieczna, jeśli chcesz wziąć kredyt na mieszkanie. Tylko na jej podstawie może dojść do ruszenia całego procesu kredytowego. Jeśli jedna ze stron nie będzie chciała lub mogła wypełnić ustaleń umowy przedwstępnej, a do sprzedaży mieszkania nie dojdzie, druga strona będzie mogła dochodzić roszczeń.

1. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – podstawowe informacje

W Polsce obowiązuje Zasada Swobody Umów, co w praktyce oznacza, że w umowie przedwstępnej można w zasadzie zamieścić wszystko i dowolnie ją kształtować. Jednakże trzeba zamieścić kilka podstawowych elementów, które są określone przez Kodeks cywilny, by umowa była ważna. Inaczej dociekanie swoich praw na jej podstawie może być uniemożliwione lub utrudnione. Te elementy to oczywiście:

  • określenie przedmiotu umowy sprzedaży,
  • określenie stron umowy – kupującego i sprzedającego,
  • cena nieruchomości.

Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o umowie przedwstępnej sprzedaży.

2. Umowa przedwstępna kupna domu czy mieszkania – terminy

Drugi ważny punkt, o którym trzeba pamiętać, to zawarcie informacji o terminach. Dla większego bezpieczeństwa obu stron powinien on być maksymalnie doprecyzowany, ale oczywiście możliwy do spełnienia. Dlatego, chociaż przepisy Kodeksu cywilnego tego nie precyzują, warto w umowie określić, do kiedy powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. To ostateczny termin, kiedy nastąpi chwila kupna mieszkania. Jeśli druga strona nie zgromadzi pieniędzy do tego czasu lub po prostu nie będzie z nią kontaktu – można dochodzić roszczeń finansowych, czyli na przykład zwrotu zadatku o podanej w umowie wysokości.

Para oglądająca mieszkanie oraz umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, czyli wzór


3. Umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza?

Podpisanie umowy przedwstępnej o sprzedaży lokalu nie wymaga obecności notariusza, to umowa cywilno-prawna, którą możecie podpisać samodzielnie, nawet na kartce papieru. Do zawarcia umowy nie jest wymagany notariusz, niemniej warto się nad tym zastanowić. Może się bowiem okazać, że to najlepiej zabezpieczy interesy obu stron. Umowa u notariusza daje większą pewność, że będzie dobrze skonstruowana i ważna, więc łatwiej będzie dochodzić swoich praw w razie wycofania się jednej ze stron. Warto o tym pomyśleć, chociaż taka umowa oczywiście kosztuje i to wcale nie mało, jest to zależne od wielkości nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Co więcej, umowa u notariusza oznacza, że informacja o zawarciu umowy przedwstępnej znajdzie się w księdze wieczystej, więc masz pewność, że nikt inny tego mieszkania nie kupi.

4. Zaliczka i zadatek w umowie przedwstępnej

W momencie podpisywania umowy przedwstępnej bardzo często uwzględnia się wpłacenie zadatku lub zaliczki. Obie formy przedpłaty powinny zostać wymienione w umowie i chociaż wiele osób uważa, że te pojęcia są tożsame, tak naprawdę to dwa zupełnie inne rodzaje płatności. Zaliczka w zasadzie nie stanowi zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji dla kupującego. To najczęściej niewielka kwota, ale zaliczka nie podlega zwrotowi, jeśli do transakcji nie dojdzie. Zadatek natomiast z reguły jest wyższy (może stanowić nawet kilkadziesiąt procent wartości mieszkania), jednakże zabezpiecza interesy obu stron w równym stopniu. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego: zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że jeśli do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy sprzedającego, to musi on oddać kupcowi dwukrotność zadatku. Wysokość obu form przedpłaty jest określana przez sprzedającego.

5. Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – warunki rozwiązania umowy

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać rozwiązana bez konieczności oddawania zadatku czy jego zatrzymania, jednakże takie sytuacje także powinny zostać zapisane w jej treści. Można określić, że jeśli do sprzedaży lokalu nie dojdzie w określonych warunkach, a nastąpi porozumienie stron, może obejść się bez rekompensaty pieniężnej. Nie jest to standardowy zapis, ale z pewnością chroni interesy kupującego, który obawia się, że nie otrzyma kredytu na mieszkanie.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 93,5% czytelników artykuł okazał się być pomocny