Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – podstawowe informacje

1. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest konieczna?

Definicja umowy przedwstępnej została określona w Kodeksie cywilnym. Jest to umowa, która zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. W przypadku zakupu mieszkania, działki czy domu w teorii nie jest konieczna. Ale w praktyce często jest po prostu inaczej.

Umowa przedwstępna kupna domu z działką czy mieszkania powinna zostać zawarta wtedy, kiedy nie ma możliwości zawarcia od razu umowy oznaczonej. A prawie nigdy tak nie jest, ponieważ umówienie notariusza, załatwienie kredytu, nawet wypłacenie pieniędzy na nieruchomość musi trochę potrwać. Umowa przedwstępna jest więc przejściowym zabezpieczeniem i dla sprzedającego, i dla kupujących, że do czasu podpisania właściwej umowy druga strona się nie rozmyśli.

2. Forma umowy przedwstępnej

Forma umowy przedwstępnej nie jest narzucona przez ustawodawcę. Może być ona podpisana zarówno u notariusza, jak i jako zwykła umowa cywilnoprawna, którą możecie stworzyć samodzielnie.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania czy działki w formie notarialnej ma dodatkową korzyść: oznacza wpisanie umowy do księgi wieczystej. Dodatkowo możesz liczyć na to, że notariusz sprawdzi zapisy i masz pewność, że umowa jest zgodna z prawem i ważna. To niestety nie zawsze ma miejsce w przypadku umów cywilno-prawnych. Oczywiście umowa u notariusza ciągnie za sobą dodatkowe koszty. Dzieli się je między kupującego i sprzedawcę nieruchomości.

3. Kiedy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna?

Nie istnieje coś takiego, jak odgórnie narzucony wzór umowy przedwstępnej. Oczywiście przykładowy wzór możesz poszukać w Internecie – jest ich mnóstwo, ale to tylko przykład, który powinien ci posłużyć za stworzenie własnego dokumentu. Umowa przedwstępna kupna domu z działką lub innych nieruchomości musi jednak zawierać kilka ważnych danych, by można nazwać ją ważną.

Aby umowa była ważna, musi znaleźć się w niej dokładny opis przedmiotu sprzedaży i dokładna cena nieruchomości wraz z zaznaczeniem terminu przekazania środków i ich transz (jeśli umowa jest z zadatkiem). Każde inne postanowienie w umowie może być swobodnie kształtowane (Zasada swobody umów), ale nie może łamać zasad współżycia społecznego. Nie może także zobowiązywać żadnej ze stron do wypełnienia obowiązku niemożliwego do spełnienia lub sprzecznego z prawem.

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania a bezpieczeństwo

4. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości – obciążenia

Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, włącznie z informacjami o stanie prawnym. Jeśli nie jest on zgodny z rzeczywistością, kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy bez konieczności zapłacenia kary umownej.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki czy mieszkania musi zawierać informacje o numerze księgi wieczystej. Warto ją zawczasu sprawdzić – dokument jest dostępny online i możesz sprawdzić w nim, kto jest rzeczywistym posiadaczem nieruchomości i czy nie ma na nich żadnych obciążeń z tytułu hipoteki czy innych. Umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, jeśli podpiszą ją wszyscy współwłaściciele lub ich przedstawiciele (którzy mają zaświadczenie notarialne), więc warto sprawdzić, kto figuruje jako współwłaściciel nieruchomości. Sprawdź także ten artykuł na temat umowy przedwstępnej sprzedaży krok po kroku.



5. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania a domu – zapewnij sobie bezpieczeństwo

Nie tylko spojrzenie na księgę wieczystą zagwarantuje ci większe bezpieczeństwo. Dobrym pomysłem jest przedstawienie umowy prawnikowi, który sprawdzi znajdujące się w niej zapisy. Oczywiście wizyta u radcy prawnego to dodatkowy koszt, ale naprawdę warto.

Para przed domem z pośrednikiem, a także umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jej forma
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, czyli forma, porady, wzór

Warto to zrobić także jeszcze przed podpisaniem umowy u notariusza. Fakt, notariusz sprawdzi umowę pod kątem zgodności z literą prawa, ale nie ma obowiązku zasygnalizowania ci, że jakieś znajdujące się w niej zapisy są niekorzystne. Wynajęty prawnik zwróci na nie uwagę.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości – inne informacje

6. Umowa przedwstępna – odstąpienie

Czy odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe? Oczywiście, że tak, ale w większości przypadków oznacza konieczność poniesienia konsekwencji finansowych. Przy umowie przedwstępnej kupujący wpłaca kwotę zadatku, która przepada, jeśli ją rozwiąże. Jeśli zrobi to sprzedający, jest zobowiązany do zwrotu wpłaconej kwoty lub jej dwukrotności.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub działki może jednak zawierać klauzule, w których podajesz sytuacje, w których możesz odstąpić od sprzedaży mieszkania bez ponoszenia konsekwencji. Warto to przemyśleć i negocjować z drugą stroną. Największym problemem jest to, że umowa przedwstępna zawsze jest zawierana przed otrzymaniem kredytu. Czasami okazuje się, że kupujący nie dostanie hipoteki, a w takiej sytuacji zaliczka czy zadatek przepadają. Umowa jednak może określać inne zasady, jeśli banki odmówią kredytu kupującemu.

7. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości a zadatek i zaliczka

Umowa przedwstępna najczęściej jest zawierana z zadatkiem lub zaliczką. Najczęściej formą zabezpieczającą jest zadatek. Zaliczka wchodzi w skład zapłaconej ceny i w zasadzie jest zwrotna, jeśli mieszkanie nie zostanie finalnie zakupione.

Zadatek także może wejść w wysokość ceny mieszkania. Jeśli jednak do zakupu nie dojdzie – przepada. Jeśli to z winy sprzedającego umowa przyrzeczona nie zostanie podpisana, będzie musiał on zapłacić dwukrotność wpłaconej kwoty. Zaliczka i zadatek mogą być różnej wysokości. Najczęściej jest to 5-15%, jednakże zdarza się, że sprzedający chce zabezpieczenie w wysokości 20-50% wartości mieszkania.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 96,0% czytelników artykuł okazał się być pomocny