Ustawa o gospodarce nieruchomościami - 7 najważniejszych rzeczy, które powinieneś wiedzieć

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – podstawowe informacje

1. Kiedy została wydana ustawa o gospodarce nieruchomościami?

Prawo związane z gospodarką nieruchomościami w ostatnim czasie stało się bardzo popularnym tematem w mediach. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Weszła w życie 1 stycznia 1998 r. Jej wprowadzenie sprawiło, że moc utraciły dwa ważne akty prawne: ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz ustawa z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Bardzo ważną aktualizacją była nowelizacja, która weszła w życie 1 września 2017 r. Wprowadzała wiele zmian, jednak najważniejszą z nich były zmiany zasad dotyczących rozstrzygania spraw związanych z wieczystym użytkowaniu nieruchomości. Ostatnia aktualizacja UGN została ogłoszona 4 kwietnia 2019 roku. Zmiany weszły w życie z dniem 14 maja 2019 roku. Były szczególnie istotne ze względu na to, że zmienił się sposób odzyskiwania nieruchomości po wywłaszczeniach.

2. Co reguluje ustawa o nieruchomościach

Chociaż Ustawa o nieruchomościach z 1998 r jest najczęściej kojarzona z prawem wywłaszczeń, tak naprawdę porusza bardzo wiele kwestii związanych z posiadaniem i gospodarowaniem nieruchomości. Prawo zajmuje się kilkoma aspektami tego zagadnienia, które są poruszane w siedmiu działach:

Dział I. Przepisy ogólne

Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego

Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

Dział IV. Wycena nieruchomości

Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

Dział VI. Przepisy karne

Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe

Część zasad jest związana z gospodarowaniem nieruchomościami na cele publiczne. Dla przeciętnego Kowalskiego jednak o wiele ważniejsze są te, które dotyczą posiadanej lub nabywanej przez niego nieruchomości. Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami ustala, w jaki sposób ma działać pośrednictwo sprzedaży. To także punkt, który wzbudzał swego czasu sporo kontrowersji. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o nieruchomościach.

Gospodarka nieruchomościami w świetle UGN

3. Nieruchomość a prawo

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami określa w ogóle, czym jest nieruchomość i dzieli ją na kilka rodzajów. Nieruchomość to trwałość na wyodrębnionym terytorium, wraz z budynkami lub lokalami. Do tego nieruchomości dzielą się na gruntowe, budynkowe lub lokalowe. Z tym, że nieruchomości gruntowe mogą być także zabudowane.

Nieruchomość musi być na stałe przywiązana z określonym terenem. Kolejną cechą jest trwałość – ma to znaczenie podczas zakupu czy budowie. Przez to konstrukcje, które nie są trwałe ani związane z terenem (na przykład nie mają fundamentów) nie są nieruchomością w świetle prawa. Konsekwencje tego nazewnictwa są znaczne – wpływają na przykład na przepisy budowlane lub sposób naliczania podatku od nieruchomości.

4. Gospodarka nieruchomościami – klasyfikacja

Ustawa o nieruchomościach uściśla także, czym jest gospodarka nieruchomościami. Czynności z nią związane można podzielić na faktyczne i prawne. Ustawa reguluje, które z nich przypisuje się do jednych, a które do drugich.

Faktyczne gospodarowanie nieruchomościami to działania, które podejmują się w celu ochrony nieruchomości przed dewastacją (ewidencja nieruchomości, wycena czy opracowanie zamiarów zastosowania zasobów). Do prawnego gospodarowania nieruchomościami zalicza się elementy związane z prawem własności, czyli na przykład zakupy i wykupy, wywłaszczenie czy scalanie. Ustawa w ujęciu gospodarowania prawnego reguluje także zasady zakładania księgi wieczystej.

5. Ustawa o gospodarce nieruchomościami a użytkowanie wieczyste

Obecny jednolity tekst Ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje szereg uregulowań, które dotyczą użytkowania wieczystego. Aż do września 2017 r. niektóre zapisy na ten temat mogły być interpretowane niejasno. Nowelizacja Ustawy miała za zadanie zakończyć spory i narzucić jeden sposób interpretacji organom wykonawczym.

Przede wszystkim zakończone zostały spory, które dotyczą proporcjonalnego ustalenia opłaty rocznej. Konsekwencje tego są widoczne dla właścicieli nieruchomości – od niedawna płaciło się bowiem tylko za miesiące użytkowania nieruchomości przed jej sprzedażą proporcjonalnie, obecnie podatek musi zapłacić osoba, która była właścicielem nieruchomości 1 stycznia danego roku.

Przed nowelizacją Ustawy, osoba, która posiadała użytkowanie wieczyste musiała wystąpić o przedłużenie umowy do chwili upływu okresu użytkowania wieczystego. Inaczej w momencie zakończenia umowy, użytkownik tracił prawa, aby je odzyskać, musiał wziąć udział w przetargu i znów uiścić pierwszą opłatę. Obecnie umowa może być zawarta ponownie bez przetargu dla osób, które nie zgłosiły chęci przedłużenia umowy. To duży plus zwłaszcza dla właścicieli mieszkań znajdujących się na ziemiach należących do miasta. Nie muszą obawiać się, że przez niedopilnowanie formalności mogą stracić prawo wieczystego użytkowania nieruchomości.

6. UGN a pośrednictwo

Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z 29 września w 2017 roku wprowadziła istotną zmianę w kwestii pośrednictwa sprzedaży. UGN cofnęło deregulację zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wcześniej obowiązki pośrednika były opisane wyłącznie powierzchownie. Na skutek przeprowadzonej nowelizacji, ustawa określiła zakres czynności pośrednika.

Ważnym elementem są także zmiany związane z podpisywaniem umów z pośrednikiem. Prawo ustala także obowiązek wykupienia ubezpieczenia OC przez osoby wykonujące ten zawód.