Ustawa o ochronie praw lokatorów - praktycznie o prawach najemców i wynajmujących

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Nieznajomość prawa szkodzi. To powiedzenie można z powodzeniem zastosować w przypadku tej ustawy. Drobiazgowo reguluje prawa i obowiązki najemców i wynajmujących. Rynek mieszkań na wynajem w Polsce ciągle ma się bardzo dobrze i wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości właśnie na wynajem. Zanim to zrobisz i podpiszesz umowę, zapoznaj się z tą ustawą – może się okazać bardzo pomocna, na przykład podczas określania zasad, które umieścisz w treści umowy wynajmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego powstała w czerwcu 2001 roku, a w lipcu zaczęła obowiązywać. To dokument, którego zadaniem było uregulowanie obowiązków osób wynajmujących i najmujących mieszkania i inne nieruchomości. W przypadku wynajmujących część o mieszkaniowym zasobie gminy w zasadzie nie jest interesująca – chodzi w niej o sposób przygotowania i rozumienie lokalu socjalnego, ale pozostała treść ma naprawdę ogromne znaczenie.

Część zapisów została zmieniona w kwietniu 2019 roku, jednak w tym wypadku dotyczyło to lokali socjalnych i będących własnością gminy lub do dyspozycji właściwego ministra. 26 marca 2020 roku weszło w życie Obwieszczenie Marszałka Sejmu w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nowelizacja ustawy nie wnosi nic szczególnego pod względem praktycznego rozumienia zapisów Ustawy. Obowiązki i prawa wynajmującego i lokatora pozostają takie same.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – obowiązki wynajmującego

Ustawa o ochronie lokatorów – obowiązki wynajmującego

Ustawa o lokatorach wymienia bardzo wiele obowiązków właściciela mieszkania, czyli wynajmującego. Jest on przede wszystkim zobowiązany do zapewnienia najemcy działających instalacji i urządzeń: „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”.

Dodatkowo ustawa przewiduje, że wynajmujący powinien zadbać także o stan lokalu po oddaniu go przez dotychczasowego najemcę. Oznacza to, że to właściciel mieszkania ma wymienić zużyte elementy wyposażenia tego lokalu bez obciążania najemcy kosztami, chyba, że zniszczenie było wyłącznie z jego winy. W świetle tej ustawy wynajmujący jest zobowiązany do wymiany i napraw instalacji wewnętrznych (wodociągowej gazowej i ciepłej wody), ale bez armatury, jeśli ta została zniszczona przez najemcę. Dodatkowo na barkach właściciela leży obowiązek wymiany pieców grzewczych, instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, anteny oraz stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg i tynków.

Dużo kontrowersji wzbudził także zapis, wedle którego wynajmujący ma obowiązek zadbać także o otoczenie budynku: „Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;…”. Kontrowersje wzbudził zwłaszcza fakt, że tego rodzaju naprawy nie zawsze leżą w gestii właściciela pojedynczego mieszkania – decyzje tego rodzaju musi podjąć wspólnota lub spółdzielnia, a to nie zawsze jest łatwe – pomieszczenia, o których mowa w tym wypadku to klatka schodowa czy korytarz. Sprawdź także ten artykuł o prawach i obowiązkach najemcy i wynajmującego.

Ustawa o lokatorach a zasady dotyczące wypowiedzenia umowy

Ustawa o ochronie lokatorów z 2001 roku reguluje także sposób dotyczący zrobienia wypowiedzenia umowy najmu. Art. 11 tego dokumentu mówi, że „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny” tylko w niektórych sytuacjach. Wypowiedzenie umowy miesiąc przed jej końcem jest możliwe, jeśli lokator:

• Używa lokalu w sposób sprzeczny z umową,
• Zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód,
• Niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
• Wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu (na przykład uporczywie narusza ciszę nocną lub hałasuje i są skargi od sąsiadów),
• Zalega z opłatami czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy okresy płatności,
• Podnajął lub wynajął mieszkanie bez zgody właściciela,
• Używa lokalu mimo tego, że wymaga on opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Wypowiedzenie umowy można zrobić jedynie, jeśli wcześniej wysłało się do lokatora pisemne upomnienie z groźbą rozwiązania umowy, jeśli nie zmieni swojego zachowania. W razie nieuregulowania finansów, należy wysłać pisemne upomnienie z wyznaczonym miesięcznym terminem na spłatę zobowiązań – dopiero jeśli lokator nie zapłaci przez kolejny miesiąc, można rozwiązać umowę i oczekiwać, że się wyprowadzi i opróżni mieszkanie, pozostawiając je w odpowiednim stanie.

Ustawa o ochronie lokatorów – obowiązki najemcy

Ustawa o lokatorach – obowiązki najemcy

Oczywiście osoba korzystająca z mieszkania – najemca – nie jest pozbawiona obowiązków. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów jest ich dość dużo. Artykuł 6b jasno mówi, że „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.”

W przypadku nieprzestrzegania tych zasad wynajmujący może wymagać sfinansowania koniecznych napraw przez najemcę lub wypowiedzieć wcześniej umowę. Jednak najważniejszym zadaniem wynikającym z tej Ustawy jest konieczność odnowienia lokalu – najemca musi go opróżnić i odnowić przed oddaniem po zakończeniu najmu. Musi także dokonać napraw i zwrócić wynajmującemu pieniądze za zniszczone elementy wyposażenia technicznego.