Prawo użytkowania wieczystego – najważniejsze informacje

Prawo użytkowania wieczystego – regulacja prawna

Użytkowanie wieczyste to pojęcie, które w polskim prawie pojawiło się w 1961 roku w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Konstrukt przetrwał więc przez wiele lat, ale nadal wzbudza duże kontrowersje. W zasadzie prawo użytkowania wieczystego powstało na podstawie starorzymskiej dzierżawy wieczystej. Zostało wprowadzone w PRL-u ze względu na przekonanie, że własność gruntu w miastach powinna należeć do państwa. Wtedy faktycznie zdecydowana większość nieruchomości i gruntów należała do państwa.

Obecnie ponosimy tego konsekwencje. Prawo użytkowania wieczystego ciągle funkcjonuje w Polsce, ale już w odniesieniu tylko do starych budynków i dawno zakupionych mieszkań. Regulują je artykuły 232-243 Kodeksu cywilnego i ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Następnie pojawiła się Ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Rozwija ją ustawa z 2018 roku o likwidacji użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami wielolokalowymi.

Prawo użytkowania wieczystego – powstanie

Aby nowy właściciel nieruchomości na terenie gruntu należącego do miasta czy państwa, miał prawo do użytkowania wieczystego, musi zajść kilka warunków. Przede wszystkim konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej.

Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub ich związek. Ale każdy może nabyć nieruchomości lub ich części (na przykład mieszkanie w bloku), zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Także cudzoziemcy mogą zostać użytkownikiem wieczystym. Potrzebna jest jednak na to jednak zgoda ministra właściwego do rozstrzygania spraw wewnętrznych.

Użytkowanie wieczyste – treść prawa

Użytkowanie wieczyste może wydawać się konstruktem dość skomplikowanym. Użytkownik wieczysty w zasadzie ma prawa takie, jak właściciel, ale nim nie jest. Bardziej wygląda to jak dzierżawa, ale też nią nie jest. Użytkownik korzysta z gruntu, może sprzedać nieruchomości, które się na nim znajdują razem z prawem wieczystego użytkowania, może je obciążyć hipoteką, przekazać komuś w darowiźnie czy zapisać w testamentem. Na dodatek prawo użytkowania wieczystego podlega egzekucji komorniczej, jeśli osoba nie spłaci hipoteki lub będzie miała inne długi.

Użytkownik wieczysty ma prawo pierwokupu gruntu, jeśli Skarb Państwa będzie chciał go sprzedać. Umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego zawiera się na 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na krótszy okres, nie mniej jednak niż 40 lat. Dodatkowo użytkownik może żądać jej przedłużenia, co najczęściej ma miejsce. Dlatego ryzyko, że grunty, na którym znajdują się twoje nieruchomości zostaną sprzedane innym podmiotom bez twojej wiedzy jest po prostu minimalne. Właściciel może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko wtedy, gdy chodzi o ważny interes społeczny. Jeśli szukasz więcej informacji, sprawdź także ten artykuł z poradami, jak złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Użytkowanie wieczyste – opłaty i kwota

Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nie są takie same we wszystkich miejscach Polski. Ich wysokość została zdefiniowana ustawowo i wynoszą od 0,3 do 3% ceny nieruchomości, a w zasadzie gruntu. W przypadku mieszkań obliczana jest cena działki, na której stoi blok i jest dzielona na wszystkie mieszkania lub proporcjonalnie ze względu na wielkość mieszkań. Najczęściej więc kwota nie jest wysoka.

Opłatę wnosi się raz w roku, termin płatności upływa z końcem marca. Nowi nabywcy mieszkania, którego forma własności to użytkowanie wieczyste nie muszą płacić opłaty na nowo, jeśli została ona zapłacona przez poprzedniego właściciela w ustalonym terminie. Opłaty nie dokonuje się w spółdzielni mieszkaniowej, tylko w urzędzie dzielnicy lub miasta, które jest właścicielem lub administruje nieruchomość.

Brak opłaty w terminie wiąże się z naliczaniem odsetek. Najczęściej jest to 8% rocznie od kwoty, więc odsetki nie są wysokie. Na dodatek właściciel gruntu może zwiększać należności, ale nie częściej niż co 3 lata. A jeśli zamierza to zrobić, musi wcześniej powiadomić o tym użytkownika wieczystego. Ma na to czas do końca roku poprzedzającego wprowadzenie nowej opłaty.



Użytkowanie wieczyste nieruchomości – przekształcenie w pełną własność

Prawo własności gruntów

Jednak prawo użytkowania wieczystego zmieniło się od 1 stycznia 2019 roku. W tym momencie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe miały zmienić się z użytkowania wieczystego na pełne prawo własności. Oznacza to, że mieszkańcy mają prawo do praktycznie nieodpłatnego posiadania gruntu pod swoim mieszkaniem czy inną nieruchomością mieszkalną na własność.

Jednak cały proces nieco trwa. Przede wszystkim mieszkańcy muszą czekać na informacje z urzędu – nie składają żadnych wniosków, jedynie czekają na zaświadczenia, które potwierdzą przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. Oczywiście wiąże się to z opłatą przekształceniową. W dużych miastach niestety trwa to dość długo, ponieważ liczba nieruchomość jest bardzo duża.

Użytkowanie wieczyste – przekształcenie w pełną własność

Osoby, które otrzymały decyzję, że za opłatą przekształceniową mogą zmienić własność gruntu, mogą skorzystać z dużej bonifikaty. Należy zapłacić tylko niewielką część (1-2%) całej należności za użytkowanie wieczyste gruntu i już stajesz się właścicielem całości. Jednakże aby to się udało, trzeba spełnić kilka warunków.

Przede wszystkim masz zaledwie 2 miesiące na zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z bonifikatą. Następnie musisz poczekać na informację o jej wysokości i masz 2 miesiące na wpłatę. Potwierdzenie spłaty należności jest potwierdzeniem, że własność została przekształcona.

Jeśli jednak postanowiłeś zmienić własność z użytkowania wieczystego na pełne prawa przed 30 listopada 2019 roku, musisz jeszcze zgłosić informacje do sądu wieczystoksięgowego. Wtedy w księdze wieczystej zniknie informacja o opłatach za użytkowanie wieczyste. Dzierżawa się skończy, a ty stajesz się właścicielem zarówno nieruchomości, jak i gruntu (lub jego części), na którym ta się znajduje.

Przekształcenie użytkowania wieczystego – największe problemy

Czasami jednak zdarza się, że system nie działa tak jak powinien i wykup nie jest taki prosty. Nowe przepisy założyły na zmiany o wiele mniej czasu, niż urzędy miejskie potrzebowały do wydania wniosków. Dlatego zdarza się, że jeszcze teraz, na początku 2021 roku niektórzy nie mają żadnych informacji na temat swojego mieszkania. Niestety nie każdemu przysługuje możliwość przekształcenia wieczystego użytkowania w pełną własność, więc jeśli jeszcze nie dostałeś listu, może to oznaczać, że nie ma cię na liście osób, które mogą to zrobić. A może okazać się, że urząd nie zajął się jeszcze twoim adresem.

Co zrobić, jeśli nie otrzymałeś odpowiedniego zaświadczenia? W spółdzielni mieszkaniowej możesz znaleźć informacje, czy urząd wysyłał już zaświadczenia do innych osób. Możesz także zapytać sąsiadów. Jeśli jako jedyny nie otrzymałeś żadnego pisma, a twojego adresu nie ma na liście przekształconych nieruchomości (są dostępne na stronach urzędów miast lub dzielnic), koniecznie zgłoś się do Urzędu Dzielnicy lub Zarządu Mienia Skarbu Państwa. Może okazać się, że zaszła pomyłka. W takim przypadku dzierżawa wieczysta nie obowiązuje, a ty możesz otrzymać zwrot opłaty za użytkowanie wieczyste za 2020 i ewentualnie 2021 rok.

Jeśli jednak twój adres znajduje się na liście przekształconych nieruchomości, nie musisz w ogóle płacić za użytkowanie wieczyste. W takim wypadku nie czekaj już dłużej, tylko zgłoś się do Urzędu z zamiarem wniesienia opłaty jednorazowej. Możesz zrobić to drogą pocztową lub poprzez portal rządowy ePUAP. W tym drugim wypadku konieczna będzie weryfikacja tożsamości poprzez profil zaufany lub weryfikację w banku. Po kilku tygodniach powinieneś dostać odpowiednią informację z urzędu, jaka jest decyzja w sprawie twojego przekształcenia. Wtedy wystarczy zapłacić wyliczoną opłatę z bonifikatą.

Użytkowanie wieczyste – największe kontrowersje

Dzierżawa wieczysta to dość stary konstrukt. W PRL-u miał on swoje zastosowanie, ponieważ był zgodny z ideologią ówczesnych władz. Ale po 1989 roku co jakiś czas w debacie publicznej i na sali sejmowej pojawiały się głosy, że zniesienie prawa użytkowania wieczystego to dobry pomysł w nowej rzeczywistości. Jednak początkowo kupowanie nieruchomości od Skarbu Państwa było bardzo drogie i nie zawsze była możliwość by to zrobić.

Ważnym argumentem przemawiającym za tym, że zniesienie użytkowania wieczystego jest najlepszym wyjściem, miały być projekty związane z reprywatyzacją. Zwolennicy likwidacji tego przepisu podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego, czyli w zasadzie państwowej własności gruntu może sprawić, że właściciele niemieccy czy żydowscy sprzed 1945 roku zaczną dochodzić do odzyskania ziem od Skarbu Państwa.

Jednak sprawa ta nie została rozwiązana. Dopiero w 2016 roku powstał pomysł ustawy likwidacji użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi i wielolokalowymi. Został wprowadzony w życie dopiero w 2028 roku.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 90,0% czytelników artykuł okazał się być pomocny