Chcesz wydzielić mieszkanie w starym domu? To szykuj się na problemy prawne!
Domy jednorodzinne zgodnie z nazwą kojarzą się z miejscem zamieszkania jednej rodziny. Taka sytuacja jest częsta - tym bardziej, że maleje liczba tzw. rodzin wielopokoleniowych, które mieszkają pod jednym dachem. Warto jednak pamiętać, że przepisy dają możliwość wyodrębnienia w jednym nowym domu dwóch lokali mieszkalnych. Z tej możliwości korzystają deweloperzy oferując tzw. domy jednorodzinne dwulokalowe. W przypadku starszych budynków, sytuacja związana z wyodrębnianiem lokali wydaje się ciekawsza. Warto bowiem pamiętać, że w przeszłości obowiązywały przepisy inne niż obecne. Dość rzadko opisywanej kwestii przyglądają się eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Nowe domy i tylko dwa lokale: na początku wszystko proste
Wspomniane wcześniej ograniczenie dotyczące możliwej obecności tylko dwóch odrębnych lokali w nowym budynku jednorodzinnym wynika z ustawy o własności lokali. Artykuł 2 ustęp 1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje bowiem, że: „Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.
Ten sam przepis (art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali) wskazuje, że powyższe ograniczenie nie ma zastosowania do budynków wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę, które zostało wydane przed 11 lipca 2003 r. Skąd ta data? Otóż, 11 lipca 2003 r. weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, a także ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Warto dodać, że ograniczenie liczby wyodrębnionych w domu jednorodzinnym lokali do dwóch wynika z artykułu 3 punkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obowiązującego od 11 lipca 2003 r.). Podobne ograniczenie liczby lokali w domu jednorodzinnym przewiduje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poprzednie przepisy dawały możliwość wyodrębnienia w domu jednorodzinnym nawet czterech lokali.
Miejscowe plany - tutaj sytuacja zaczyna się komplikować
Sytuacja staje się bardziej skomplikowana jeśli weźmiemy pod uwagę artykuł 2 ustęp 1a i 1b ustawy o własności lokali. Te przepisy wskazują, że w przypadku budynków nieistniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego najwcześniej 1 stycznia 1995 roku, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami:
- miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
- treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo
- treścią uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
Poza tym wyodrębnienie lokalu musi być zgodne z pozwoleniem na budowę/skutecznym zgłoszeniem budowy, a także z pozwoleniem na użytkowanie albo zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Temat starszych budynków nadal nie jest całkowicie jasny
Po wprowadzeniu wyżej wymienionych zasad (w latach 2017 - 2018) pojawiło się wiele praktycznych pytań. Obecnie wątpliwości nie wzbudza już fakt, że starosta w ramach postępowania, którego efektem ma być wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, poza zbadaniem wymogu samodzielności, musi też badać zgodność projektowanego lokalu z:
- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w razie braku planu)
- pozwoleniem na budowę lub skutecznie dokonanym zgłoszeniem zamiaru podjęcia robót budowlanych oraz
- pozwoleniem na użytkowanie lub skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy
Podanych wyżej zasad (punkty 1 - 3) nie stosuje się do budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r. lub wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Jeżeli chodzi o wyodrębnianie trzech lub czterech lokali w starszych domach, to pojawiają się jednak wątpliwości. Przykład stanowi negatywny dla właścicieli domu Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 1 marca 2018 r. (sygn. akt: II SA/Ke 67/18). Sytuację może dodatkowo komplikować fakt, że niektóre miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zawierają własne definicje budynku jednorodzinnego. Czasem w planach uchwalonych przed 16 grudnia 2002 r. znajdują się definicje mówiące o maksymalnie czterech lokalach w domu jednorodzinnym.