Wszystko co trzeba wiedzieć biorąc kredyt hipoteczny mieszkaniowy

Przymierzając się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego musimy pamiętać, że jest to zobowiązanie na długie lata. Dlatego warto przeanalizować możliwe rozwiązania, zapoznać się ze specyfiką kredytową i dokładnie wszystko zaplanować jeszcze przed wizytą w placówce banku. Poniżej opiszemy najważniejsze aspekty, o których powinna wiedzieć każda osoba planująca kredyt mieszkaniowy, a także przedstawimy ranking kredytów hipotecznych.

Do kredytu często będziesz potrzebował kosztorysu budowy domu lub wykończenia mieszkania. Najłatwiej zrobisz go na Kalkulatorach Budowlanych, a potem znajdziesz wykonawcę wszystkich prac w usłudze Szukaj Wykonawcy.

Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Kredyt hipoteczny - klucze do mieszkania na pieniądzach

Chcę zaciągnąć kredyt hipoteczny, od czego zacząć?

Na kredyty hipoteczne decydujemy się przeważnie wtedy, gdy postanawiamy zmienić swoją sytuację mieszkaniową. Jednak na samym początku warto zastanowić się nad realnymi możliwościami spłaty zobowiązania. Przeanalizujmy wstępnie swoje wydatki i określmy przybliżoną zdolność kredytową.

Na etapie wstępnych przygotowań przydadzą się nam niektóre programy online. Na stronach www znajdziemy porównanie kredytów bankowych,  kalkulator kredytowy, kalkulator wkładu własnego, czy kalkulator rat. Wszystkie z nich mogą przynieść cenne informacje, przydatne podczas wstępnych przygotowań. Polecanym przez nas kalkulatorem jest ten na serwisie Zysker.pl, ale możliwości wyboru są bardzo szerokie. Po przeanalizowaniu własnej sytuacji możemy już udać się do doradcy finansowego.

Doświadczony doradca finansowy będzie w stanie przedstawić nam wymogi formalne, dotyczące zebrania dokumentacji pod kredyty hipoteczne. Pomoże realnie ocenić skalę wydatków poniesionych na kredyt mieszkaniowy. Na spotkaniu z doradcą finansowym stworzymy symulację wysokości przyszłych rat kredytowych. Dla potencjalnego kredytobiorcy będą to bardzo ważne informację, które pozwolą lepiej przygotować się do planowanych wydatków. Podczas spotkania doradca finansowy powinien też poinformować o wszystkich dodatkowych kosztach okołokredytowych. Przedstawi jak wygląda nasza sytuacja finansowa (zdolność kredytowa) z punktu widzenia banku. Dodatkowo wskaże ograniczenia, które zmniejszają zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy (np. posiadanie kart kredytowych).

Po konsultacji z doradcą finansowym jesteśmy już lepiej przygotowani do planowanej inwestycji. Możemy rozpocząć poszukiwania swojego wymarzonego mieszkania. W tym samym czasie przekonamy się, jakiej kwoty kredytu naprawdę potrzebujemy.  Musimy przy tym uwzględnić także koszty na ewentualny remont nieruchomości. Pamiętajmy, że nasz domowy budżet będzie w znacznym stopniu obciążony przez comiesięczne raty kredytowe. Jeśli dysponujemy środkami finansowymi, które moglibyśmy przeznaczyć na remont, lepiej będzie dołączyć je do wkładu własnego. Im większy wkład własny kredytobiorcy, tym większe możliwości wynegocjowania preferencyjnych warunków kredytowych. Dlatego w praktyce przeważnie opłaca się zaciągnąć większą kwotę kredytu (na mieszkanie i remont), a posiadane środki finansowe przeznaczyć na powiększenie wysokości wkładu własnego.

Z chwilą ustalenia preferowanej kwoty kredytu możemy już udać się do placówki banku lub doradcy finansowego (jeśli chcemy uzyskać kredyt za jego pośrednictwem).

Umowa przedwstępna

Wybraliśmy już mieszkanie, znamy swoją zdolność kredytową i możliwości spłaty rat. Na tym etapie możemy już podpisać umowę przedwstępną ze stroną sprzedającą nieruchomość (np. z deweloperem). Warto pamiętać, że to właśnie umowa przedwstępna staje się podstawą do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Formularz umowy przedwstępnej musi zawierać najważniejsze informacje, takie jak:

  • Cena i lokalizacja nieruchomości.
  • Oznaczenie nieruchomości.
  • Wysokość zadatku bądź zaliczki (ze spisem ewentualnych warunków).
  • Dokładne dane stron umowy.
  • Termin spisania umowy głównej.

Podczas ustalania terminu spisania umowy głównej trzeba zachować szczególną ostrożność. Kredyt na mieszkanie nie zostanie przyznany przez bank od ręki. Na wypłacenie środków finansowych trzeba przeważnie czekać kilka miesięcy. Dlatego w umowie przedwstępnej wpiszmy datę, dodając dodatkowy margines czasu.

Posiadając umowę przedwstępną możemy już złożyć wniosek o kredyt na mieszkanie.

Jak składać wniosek o kredyt na mieszkanie?

Procedura składania wniosku o kredyt hipoteczny może być bardzo uciążliwa. Wszystko to za sprawą dodatkowej dokumentacji, którą musimy dołączyć. Problem polega na tym, że każdy bank może wymagać nieco odmiennej dokumentacji nieruchomości oraz naszej sytuacji finansowej. Dlatego warto dowiedzieć się o wszystkich obowiązujących wymogach. Do standardowych dokumentów, wymaganych przez każdy bank należą:

Dokumenty identyfikacyjne, mające na celu potwierdzenie tożsamości kredytobiorcy. Będą to:

  • Dowód osobisty.
  • Dodatkowy dokument tożsamości (np. paszport, książeczka wojskowa).

Bank będzie wymagał od nas kserokopii obu dokumentów potwierdzających tożsamość. Dodatkowo może zażądać świadectwa ślubu.

Dokumenty potwierdzające dochody kredytobiorcy

Rodzaj tej dokumentacji zależy od tego, z jakiego tytułu otrzymujemy dochody. Bank będzie wymagał następujących dokumentów:

  • Osoby zatrudnione na podstawie umowy o prace powinny przedstawić zaświadczenie od pracodawcy. Przeważnie wymaga się, by owe zaświadczenie zostało wypełnione na specjalnym formularzu bankowym.
  • Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą muszą przedstawić dokumenty, określające wysokość uzyskiwanych przychodów. Może to być zeznanie PIT za ostatni rok, lub książeczka przychodów i rozchodów z ostatniego roku podatkowego. Niezbędne okażą się też wszystkie dokumenty, potwierdzające rejestrację firmy (dokument o przyznaniu NIP i REGON, wpis do ewidencji krs). W niektórych placówkach bankowych wymaga się także zaświadczenia z ZUS lub US o niezaleganiu z płatnościami.

Do pozostałych dokumentów potwierdzających dochody kredytobiorcy należą:

  • Opinia z Biura Informacji Kredytowej oraz z innych banków. Są to podstawowe dokumenty, określające historię kredytową.
  • Zeznanie podatkowe lub Rachunek Oszczędnościowo Rozliczeniowy.

Osoby, które posiadają lub w ostatnich latach posiadały kredyt muszą dodatkowo dostarczyć:

  • Zaświadczenie o obsłudze kredytu.
  • Zaświadczenie z Biura Informacji Kredytowej o spłacie kredytu – w przypadku osób, które spłaciły zobowiązania, jednak stosowana informacja nie została jeszcze wprowadzona do systemu BIK.

Do wniosku kredytu mieszkaniowego często wymaga się także dokumentacji dodatkowej, takiej jak:

  • Świadectwo pracy – jeśli kredytobiorca w ostatnim roku zmieniał miejsce zatrudnienia.
  • Deklaracja PIT-37 – do deklaracji trzeba dołączyć potwierdzenie jej przyjęcia przez Urząd Skarbowy.
  • Aktualna umowa o pracę – w przypadku kredytobiorców zatrudnionych na podstawie umowy na czas określony.

Posiadając wszystkie niezbędne dokumenty możemy już złożyć wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego.  Wraz w wnioskiem wypisujemy także dokumentację dodatkową. Jak widać, zbieranie niezbędnych dokumentów, a nawet samo spisywanie wniosku kredytowego może być dość żmudną czynnością. Należy jednak zaznaczyć, że podczas spisywania umowy muszą być obecni wszyscy kredytobiorcy. Ich podpisy będą złożone na wniosku przy obecności pracownika banku lub doradcy finansowego.

Po złożeniu kompletnego wniosku czekamy na decyzję banku. Ten po kilku tygodniach sporządzi opinię, w której orzeknie, czy kredyt hipoteczny będzie przyznany.

Otrzymaliśmy decyzję kredytową, i co dalej?

Decyzja kredytowa jest dokumentem, który szczegółowo określa wszystkie warunki banku, związane z udzielaniem kredytu (oprocentowanie kredytu hipotecznego, prowizja za udzielenie kredytu, rzeczywista roczna stopa procentowa itp). W dokumencie znajdą się także szczegółowe informacje, które musi spełnić kredytobiorca przed uruchomieniem kredytu i wypłaceniem środków. Przed zaakceptowaniem decyzji koniecznie trzeba przyjrzeć się wszystkim zapisom.  Warto zwrócić szczególną uwagę na:

  • Wysokość środków, które przewiduje kredyt mieszkaniowy – sprawdźmy, czy kwota na decyzji zgadza się z wnioskowaną.
  • Wartość wszystkich kosztów (np. oprocentowanie kredytu hipotecznego) = warto przeanalizować, czy koszty wskazane w decyzji zgadzają się ze wstępnymi ustaleniami – tu znajdziesz kompletne podsumowanie wszystkich kosztów.
  • Prognozowaną wysokość raty kretytu
  • Okres spłaty kredytu.
  • Warunki, które kredytobiorca musi spełnić przed podpisaniem umowy.
  • Wartość składowych oprocentowania.
  • Czas ważności decyzji kredytowej.

Jeśli wszystko się zgadza możemy ustalić termin podpisania umowy kredytowej. Jednak przed faktem złożenia podpisu trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie części dokumentu. Dobrze byłoby wcześniej poprosić o wzór umowy. W ten sposób zyskamy więcej czasu na przeanalizowanie wszystkich paragrafów. Podpis na umowie kredytowej złóżmy dopiero wtedy, gdy zapoznamy się ze wszystkimi zawartymi w niej warunkami.

Ostatni krok, czyli uruchomienie kredytu

Podpisanie umowy kredytowej nie jest równoważne z przekazaniem środków finansowych. Nasz kredyt hipoteczny zostanie uruchomiony przez bank dopiero wtedy, gdy spełnimy wszystkie warunki. Podstawą będzie złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dokument staje się podstawą do wypłacenia przez bank środków finansowych. Warto jeszcze pamiętać o innych dokumentach, które warunkują uruchomienie kredytu. Ich rodzaj jest ściśle uzależniony od specyfiki nieruchomości. Przykładowo, kredyt na mieszkanie wiąże się z koniecznością przedstawienia stosownego aktu notarialnego.

Mieszkanie Dla Młodych

Rządowy program Mieszkanie Dla Młodych staje się dużym ułatwieniem dla niektórych rodzin. Osoby objęte programem mogą liczyć na korzystne dofinansowanie, które w istotny sposób zmniejsza własny wkład finansowy. Warto jednak podkreślić, że Mieszkanie Dla Młodych zostało obwarowane licznymi ograniczeniami. Może skorzystać z niego wyłącznie określona grupa beneficjentów, spełniających podstawowe kryteria (w tym kryterium wiekowe). Od połowy ubiegłego roku dofinansowanie obejmuje zarówno zakup mieszkań z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Wysokość dofinansowania w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych powiększa się wraz z liczbą posiadanych dzieci. Więcej na temat programu Mieszkanie dla Młodych możesz dowiedzieć się z tego artykułu.

Dodatkowe ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Kredyt mieszkaniowy wiąże się z dużym ryzykiem. Dlatego banki zabezpieczają swoje interesy poprzez żądanie dodatkowych ubezpieczeń. Podstawą jest oczywiście ubezpieczenie nieruchomości, które można wliczyć w comiesięczną ratę kredytu. Ubezpieczenie lokalu mieszkalnego jest podstawą, bez którego nie otrzymamy środków z kredytu hipotecznego. Jego wysokość jest ściśle uzależniona od wartości nieruchomości. Jednak na tym nie koniec dodatkowych wydatków. Bank może zażądać od kredytobiorcy takich zabezpieczeń jak:

  • Ubezpieczenie na życie – polisa na życie stanowi zabezpieczenie na wypadek śmierci lub zdarzeń losowych, które mogą przytrafić się kredytobiorcy. Banki wymagają założenia takiej polisy głównie od osób samotnie wychowujących dzieci, singli i osób, które pozostają jedynymi żywicielami rodziny.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy – w niektórych bankach ubezpieczenie od utraty pracy jest opcjonalne. Jednak coraz więcej instytucji wprowadza ubezpieczenia obowiązkowe, stanowiące zabezpieczenie interesów kredytobiorcy i banku.
  • Ubezpieczenie pomostowe – stosuje się na samym początku kredytowania, w momencie, gdy hipoteka nie została jeszcze wpisana w księgi wieczyste. Bank znajduje się wtedy w szczególnie ryzykownej sytuacji. Dlatego stosuje ubezpieczenie pomostowe. Czas trwania ubezpieczenia pomostowego kończy się z momentem wpisania hipoteki do księgi wieczystej.

Więcej na temat możliwości ubezpieczenia kredytu hipotecznego możesz znaleźć czytając ten artykuł.

Ranking kredytów hipotecznych

Zaprezentowane poniżej porównanie kredytów hipotecznych przedstawia oferty banków, aktualne na kwiecień 2016 roku. Nasz ranking kredytów hipotecznych został sporządzony dla kredytobiorcy w wieku 40 lat. Wnioskowana wartość kredytu to 200 000 zł, a wartość wkładu własnego to 50 000 zł. Szacowany okres kredytowania w naszej symulacji wynosi 30 lat.

  • Bank BPH – symulowany kredyt hipoteczny wiązałby się z comiesięcznymi ratami w wysokości 845 zł. Marża banku to 1,35 %, a wartość RRSO 3,517 %. Prowizja za udzielenie kredytu wynosi 5%.
  • PKO Bank Polski – kredyt mieszkaniowy odznaczałby się stosunkowo niską wysokością rat (878 zł). Marża banku wyniosłaby 1,65 %, a wartość RRSO 3,670 %. Prowizja za udzielenie kredytu to 0 %.
  • BZ WBK – kredyt na mieszkanie kosztowałby 882 zł miesięcznie. Marża banku wyniosłaby 1,69 % a RRSO 3,670 %. Prowizja za udzielenie kredytu wynosi 2 %.
  • Bank BPS – miesięczna rata na kredyt hipoteczny wyniosłaby 893 zł. Marża banku to 1,79 %, a wartość RRSO 3,800 %. Prowizja za udzielenie kredytu to 3 %.
  • Bank Pocztowy – Miesięczna rata kredytu wyniosłaby 903 zł. Marża banku to 1,87 %, a wartość RRSO 3,889 %. Prowizja za udzielenie kredytu wyniosłaby 0,0 %.

Warunki kredytowe są kwestią indywidualną, a powyższy ranking kredytów hipotecznych stanowi jedynie ogólne porównanie. Przed podjęciem decyzji o wyborze konkretnego banku, warto sporządzić własne, spersonalizowane porównanie kredytów hipotecznych.

, aktualizacja 2 sierpnia 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij