Wynajem mieszkań krok po kroku - przepisy prawne, ceny, procedury, porady praktyczne

W ogólnym rozrachunku kupno to lepsze rozwiązanie niż wynajem mieszkań. Nie zawsze jest jednak dostępne. Koszty są wysokie i nie oszukujmy się, nie każdego stać na własne cztery kąty. Na pożyczkę z banku nie każdy może sobie pozwolić. Na przeszkodzie staje brak zdolności kredytowej. W takiej sytuacji wynajem nieruchomości, przynajmniej na jakiś czas, jest jedyną ścieżką do wyboru. Warto, więc dowiedzieć się, jakie procedury prawne regulują tę kwestię.

Wynajem nieruchomości – klasyczna umowa i wynajem tymczasowy

Wynajem mieszkań to popularny w naszym kraju rodzaj umowy, którą regulują przepisy prawa cywilnego. Na czym to polega? Otóż na mocy tego porozumienia wynajmujący zobowiązuje się oddać należący do siebie lokal do użytkowania najemcy. W stanie zgodnym z ofertą i umożliwiającym umówione użytkowanie. Tymczasem obowiązkiem najemcy jest terminowe płacenie czynszu właścicielowi mieszkania. Opisywana umowa jest podpisywana na określony czas lub bezterminowo. Wygasa na skutek wypowiedzenia jednej ze stron lub po upłynięciu okresu, na jaki została podpisana.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z konkretnego powodu z okresem wypowiedzenia. Na przykład, gdy chce sprzedać mieszkanie. W umowach na czas nieokreślony, okres ten wynosi trzy miesiąc. Jeśli jednak najemca nie dotrzymuje warunków, właściciel może rozwiązać z nim umowę bez okresu wypowiedzenia. Usunięcie lokatora staje się problemem, gdy ten nie chce opuścić lokalu. Wtedy należy skierować sprawę do sądu. By uniknąć takiej sytuacji można zastosować wynajem tymczasowy. Od klasycznego różni się zapisem ułatwiającym usunięcie lokatora. Zapis ten daje możliwość szybkiej egzekucji komorniczej i opróżnienia lokalu. Można zastosować go, gdy najemca zalega z czynszem lub niszczy mieszkanie.

Zanim przejdziemy dalej warto rozjaśnić pewną kwestię. Najem to nie to samo, co dzierżawa, choć oba pojęcia bywają używane zamiennie. W pierwszym wypadku właściciel użycza najemcy nieruchomość wyłącznie do użytkowania. Wynajmujący nie ma z tego tytuły żadnych korzyści oprócz zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Natomiast dzierżawa umożliwia pobieranie pożytków z działalności prowadzonej w lokalu. Najlepszym przykładem są tu przychody generowane przez przedsiębiorstwo. Po rozjaśnieniu definicji możemy spokojnie przejść dalej.

Wynajem mieszkań – co powinno znaleźć się w umowie? Oferty mieszkań

Jak znaleźć mieszkanie do wynajęcia? Sposobów jest kilka, można przeglądać ogłoszenia w gazetach lub te wywieszone na słupach i tablicach. Oczywiście znajomi i rodzina często służą pomocą w tej kwestii. Atrakcyjne oferty publikowane są oczywiście w internecie. Wraz ze zdjęciami, które są bardzo przydatne. Można też zgłosić się do pośrednika. Wtedy to on sprawdzi lokal oraz kwestie prawne z nim związane. Takie jak chociażby ustalenie czy osoba z ogłoszenia jest właścicielem mieszkania. Pośrednik doradzi też jak przygotować umowę najmu.

Samodzielnie znalezione mieszkanie do wynajęcia warto dokładnie sprawdzić. Czy jego stan zgadza się z opisem i zdjęciami? Trzeba ustalić czy okolica jest rzeczywiście tak spokojna jak opisano w ogłoszeniu. Z wynajmującym ustala się wysokość kaucji oraz czynszu. Po tym można spisać umowę, która między innymi powinna zawierać:

    Dane wynajmującego, najemcy, przedmiot umowy, cel najmu ora liczbę osób, które mogą zamieszkiwać nieruchomość,
  • Wysokość czynszu i kaucji, sposób jej płatności i termin,
  • Prawa i obowiązki obu stron, zasady i sposób wypowiedzenia umowy.

Wynajmujący powinien też rozważyć opcję ubezpieczenia mieszkania. Więcej na ten temat można dowiedzieć się na naszej stronie.

Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy, podatek ryczałtowy

Poza uczciwością obu stron i wynajmujący i najemca mają pewne obowiązki wynikające z przepisów prawa cywilnego. Zaczniemy od zobowiązań właściciela mieszkania. Należy do nich:

    Podstawą jest zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z wody, energii elektrycznej i cieplnej,
  • Utrzymanie porządku i czystości pomieszczeń służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz dokonywanie niezbędnych napraw,
  • Dokonywanie napraw i wymian wewnętrznych instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami.

Poza czysto technicznymi kwestiami, właściciel wynajmujący mieszkanie musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Osoby prywatne są zobowiązane zapłacić podatek ryczałtowy, którego wysokość wynosi 8,5%. Lokal można też wynajmować w ramach działalności gospodarczej. Wtedy podatek wynosi odpowiednio 18, 19 lub 32%. Wszystko zależy od sposobu rozliczania dochodów z prowadzenia działalności gospodarczej. Więcej cennych informacji na temat zarabiania na wynajmie mieszkań można poznać na naszej stronie.

Czas na obowiązki leżące po stronie najemcy. Najważniejsze z nich to:

    Utrzymywanie właściwego stanu technicznego i sanitarnego w wynajmowanych pomieszczeniach,
  • Dbanie o nie i ochrona wspólnych części budynku(klatki schodowe, korytarze itp.) przed dewastacją,
  • Naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, okien, drzwi znajdujących się w mieszkaniu a także wanien, zlewozmywaków, osprzętu elektrycznego.

Więcej artykułów dotyczących wynajmu mieszkań opublikowaliśmy na naszej stronie. Zachęcamy do zapoznania się nimi.