Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – możliwości

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Umowa na czas określony to najczęstsza forma zawierania umów najmu mieszkania. Z reguły są one określone na 1,2 lub 3 lata, chociaż zdarzają się także dłuższe. W takim wypadku wymówienie mieszkania nie jest konieczne – umowa wygasa w określonym terminie i w tym dniu najemca musi się wyprowadzić. Wypowiedzenie umowy najmu pokoju czy mieszkania jest możliwe jednak wcześniej, zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego.

Wypowiedzenie mieszkania jest jednak możliwe w wypadkach określonych w umowie. To oznacza, że jeśli w niej nie ma określonych zdarzeń, kiedy może być złożona rezygnacja, trzeba czekać, aż się skończy okres trwania umowy. Jeśli jednak wynajmujący i najemca się zgodzą ze sobą, może nastąpić wypowiedzenie umowy w trybie porozumienia stron. Wymówienie na piśmie należy złożyć najpóźniej 3 miesiące przed jej rozwiązaniem.

Te regulacje w prawie dotyczą nie tylko nieruchomości, lecz także samochodów czy innych rzeczy materialnych, na przykład mebli. W przypadku nieruchomości jednak wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę jest łatwiejsze. Wynajmujący musi liczyć się z tym, że najemca może nie opuścić mieszkania, jeśli nie będzie miał się gdzie zatrzymać, a zimą należy zapewnić mu lokal zastępczy.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony najczęściej następuje automatycznie w momencie wygaszenia się umowy. Jeśli jednak została ona zawarta na czas nieokreślony, trzeba spełnić pewne warunki, aby móc rozwiązać umowę. Rezygnacja z wynajmu może nastąpić oczywiście z dowolnych powodów, ale ustawa określa, jaki musi być czas wypowiedzenia.

Jest to oznaczone w artykule 773 Kodeksu cywilnego. Według przepisów zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów zawartych w umowie, ale nie mogą być one krótsze niż tego, które określa prawo. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są różne i zależą od kilku czynników:

  • Jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód.
  • Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, można wypowiedzieć go na miesiąc naprzód.

W przypadku wynajmu na kilka dni, umowę można wypowiedzieć na 3 dni naprzód, a jeśli najemca codziennie płaci kwotę czynszu, można wymówić mieszkanie dzień wcześniej.

Okres wypowiedzenia powinien zostać zawarty w treści umowy najmu. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o wysokości podatku od wynajmu mieszkania.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Tryb najmu okazjonalnego wygląda w tym wypadku inaczej. Umowa musi być podpisana w obecności notariusza. Taki rodzaj najmu chroni wynajmującego – pozwala mu na wyeksmitowanie lokatora, jeśli ten nie stosuje się do zapisów umowy do innego lokalu, podanego w umowie. Jednak wbrew pozorom także najemca ma korzyści z takiego rodzaju umowy.

Jedną z nich jest właśnie możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez najmującego, a raczej jej brak. W myśl ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca ma możliwość wypowiedzenia mieszkania z zachowaniem okresu wypowiedzenia, który jest zawarty w umowie. Jednak wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest już trudniejsze. Aby mógł to zrobić, musi pojawić się problem ze strony lokatora. Zgodnie z artykułem 11 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć mieszkanie, jeśli lokator:

  • mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zaniedbuje obowiązki i doprowadza do powstania szkód, niszczy urządzenia lub wkracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
  • zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przez co najmniej trzy miesiące,
  • wynajął albo podnajął lokal lub jego część bez zgody właściciela.

Gdyby właściciel wynajętego lokalu chciał zmienić plany i sam w nim zamieszkać albo chciałby, by mieszkanie przejął pełnoletni członek rodziny (zstępny, wstępny lub osoba, wobec której ma obowiązek alimentacyjny), może wypowiedzieć mieszkanie na pół roku naprzód.

Najlepsze promocje na akcesoria do sypialni - sprawdź ceny!

Rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym

Jest kilka sytuacji, kiedy wypowiedzenie umowy najmu może mieć skutek natychmiastowy, to znaczy wymaga błyskawicznego wyprowadzenia się najemcy z lokalu. W przypadku umowy wynajmu okazjonalnego może oznaczać to eksmisję do innego mieszkania, którego właściciel wyraził na to zgodę w obecności notariusza, w innym przypadku może oznaczać konieczność poczekania, aż będą odpowiednie warunki do eksmisji.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowych? Rezygnacja z umowy w taki sposób jest możliwa w trzech przypadkach:

  • gdy najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy znajdujących się wewnątrz i nie przestaje mimo upomnienia, a cały proceder sprawia, że wynajmujący jest narażony na utratę lub uszkodzenie mieszkania i znajdujących się wewnątrz sprzętów,
  • gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu – dotyczy to zwłaszcza głośnych imprez lub zachowanie, które sprawia, że dla sąsiadów jest to uciążliwe,
  • gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu przez 2 okresy rozliczeniowe i nie spłaca go mimo tego, że otrzymał dodatkowy termin na spłatę zadłużenia od wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Także najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez żadnych konsekwencji i od razu się wyprowadzić, bez płacenia za okres wypowiedzenia. Wymówienie w taki sposób jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy okaże się, że stan techniczny budynku lub mieszkania ma wady, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego współlokatorów. Jest to możliwe także wtedy, gdy najemca wiedział o tych wadach w momencie wynajmowania.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – wzór formularza

Wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania nie jest sformalizowany. Nie ma żadnej ustawy, która decyduje o tym, jak on powinien wyglądać, ale jest kilka elementów, które koniecznie należy w niej zawrzeć, by w ogóle umowa była ważna. Oczywiście powinna być ona sporządzona w formie pisemnej, na dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Każda umowa musi zawierać:

  • miejscowość i data sporządzenia,
  • dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),
  • dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
  • podstawę wypowiedzenia + powód,
  • określenie danych wynajętego mieszkania,
  • określenie terminu, kiedy kończy się okres wypowiedzenia,
  • podpis strony wypowiadającej umowę.

Takie wypowiedzenie może zostać dostarczone najemcy lub wynajmującemu na przykład pocztą lub osobiście. Konieczne jest potwierdzenie jego przyjęcia, ale samo wypowiedzenie nie musi (chociaż może) być podpisane także przez drugą stronę.

W wypowiedzeniu musi pojawić się powód rozwiązania umowy w trzech przypadkach. Pierwszy z nich to rozwiązywanie przez wynajmującego umowy najmu okazjonalnego. Drugi dotyczy rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Powód należy podać także wtedy, jeśli rozwiązuje się umowę na czas określony przed terminem. W tym wypadku podane powody muszą zgadzać się z tymi, które zostały uwzględnione w umowie.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 97,3% czytelników artykuł okazał się być pomocny