Wypowiedzenie umowy najmu powierzchni handlowej w galerii

Umowa zawarta na czas nieokreślony

Do wypowiedzenia umowy bezterminowej, czyli zawartej na czas nieokreślony, wystarczy, by najemca galerii handlowej złożył wynajmującemu odpowiednie oświadczenie woli, zachowując przewidziany w umowie okres wypowiedzenia.

Należy jednak podkreślić, że wypowiedzenie umowy najmu (czytaj więcej na klodzinskikancelaria.pl (zarówno terminowej, jak i bezterminowej) nie zamyka drogi do umorzenia najemcy przez wynajmującego czynszu i opłat należnych za okres zakazu prowadzenia działalności handlowej i usługowej, bowiem najemca może wystąpić do sądu z pozwem opartym o klauzulę rebus sic santibus, podjąć próbę złożenia skutecznego (lub nie) oświadczenia o obniżce czynszu, albo też spróbować negocjować cofnięcie wypowiedzenia w zamian za rozsądne podejście do negocjowanych warunków dalszej współpracy.

Umowa zawarta na czas określony

Większość najemców lokali gastronomicznych czy handlowych zawarło jednak umowy terminowe, a więc została podpisana umowa najmu lokalu na czas określony. Ich wypowiedzenie jest zazwyczaj sporo trudniejsze niż wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony. Co do zasady strony są związane umową aż do upływu terminu, na który została zawarta.

Jednak zgodnie z art. 673 § 3 k. c., strony mogą wypowiedzieć umowę najmu na czas określony także w wypadkach określonych w takiej umowie. Czyli jeżeli strony umieściły w umowie tzw. klauzule adaptacyjne, czyli postanowienia umowne, które regulują stany nadzwyczajne lub trudności w spełnieniu świadczenia oraz ich skutki, to wówczas jeżeli są one odpowiednie do zaistniałej sytuacji, to najemca chcący wypowiedzieć umowę najmu powinien z nich skorzystać.

Jeżeli umowa najmu nie przewiduje żadnych postanowień odnoszących się do stanu nadzwyczajnego, najemca może skorzystać z rozwiązań przewidzianych w kodeksie cywilnym.

Najpewniejszym, choć najbardziej długotrwałym z nich, jest klauzula rebus sic stantibus, zawarta w art. 357¹ k. c. która reguluje skutki tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków. Klauzula ta jest szczególnym rozwiązaniem, na mocy którego to sąd uprawniony jest do ingerencji w umowę stron, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziło jednej ze stron rażącą stratą. Sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość zobowiązania, a nawet rozwiązać umowę.

W praktyce skorzystanie z klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków wiąże się z procesem sądowym i koniecznością udowodnienia określonych w przepisie przesłanek. Najemca musi dowieść przed sądem wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków o trwałym i niespodziewanym charakterze oraz nadmiernych trudności albo groźby rażącej straty w przypadku spełnienia świadczenia przez najemcę.

Mimo że najemcy galerii handlowych w negocjacjach z wynajmującymi powołują się na epidemię COVID-19 jako powód nadzwyczajnej zmiany stosunków o trwałym i powszechnym charakterze, ich żądania oparte na tej podstawie nie są wiążące dla drugiej strony. Bowiem zgodnie z art. 357¹ k. c. tylko sąd może zmienić zobowiązania stron lub rozwiązać umowę najmu na mocy klauzuli rebus sic stantibus. Z drugiej jednak strony odmowa zawarcia takiego aneksu stanowić może nadużycie prawa i powoduje że druga strona czyli wynajmujący jednak z dużym prawdopodobieństwem taki proces przegra.

By jednak szybciej uzyskać pożądany efekt najemcy podejmują też próby rozwiązania umowy albo uzyskania obniżki czynszu na podstawie art. 495 par 1 i 2 k.c. czy też art 664 par 1 i 2 k.c.

W szczególności niektórzy twierdzą że najemcom może przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy najmu na podstawie art. 495 § 2 k. c.  w oparciu o instytucję następczej niemożliwości spełnienia świadczenia. Z doniesień medialnych wynika że z takiej możliwości podczas wiosennego lockdownu skorzystały niektóre z największych marek odzieżowych. Z uwagi na to, że wynajmujący nie może spełnić świadczenia, do którego jest zobowiązany – udostępnienia powierzchni handlowej, w której najemca może prowadzić swoją działalność, najemcy może przysługiwać prawo odstąpienia od umowy najmu. A jeżeli żądanie składane jest poza okresem lockdownu - to można także próbować wywodzić że lokal ma jednak wady, w stosunku do tego co było pierwotnie umówione i na tej podstawie żądać obniżki czynszu. Ponieważ w galeriach handlowych jest znacznie mniej ludzi niż dotychczas, a dodatkowo obowiązują w nich jednak ustawowe obostrzenia co do ilości osób.

Bez wątpienia porozumienie pozasądowe pomiędzy najemcą a wynajmującym jest o wiele łatwiejsze do finalizacji, a także szybsze i tańsze niż proces sądowy. Czasami jednak nie ma wyjścia - choć ostateczne wyroki w sprawach wynikających z COVID-19 zapadną dopiero za jakiś czas.

Postulaty najemców galerii handlowych 

Wydaje się, że oczywistym beneficjentem rozwiązań wprowadzonych przez art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej jest wynajmujący, który za krótkie zwolnienie najemcy z czynszu skorzysta z kolejnego przedłużenia umowy najmu o jakieś 7 miesięcy i to na warunkach sprzed epidemii. Jest to bardzo preferencyjne rozwiązanie dla wynajmującego – w czasie pandemii ceny rynkowe wynajmu lokali w galeriach spadły, więc wynajmujący na pewno nie uzyskałby takiej kwoty czynszu od nowego najemcy, jaką może pobierać od obecnego. Wynika to oczywiście z bardzo dotkliwego dla wszystkich, zarówno wynajmujących jak i najemców, spadku ruchu w galeriach.

W związku z marginalną pomocą ze strony państwa, najemcy wysuwają swoje postulaty. Apelują o jak najszybsze zniesienie obostrzeń i przywrócenie pełnej działalności galerii handlowych. Ponadto najemcy domagają się tzw. postojowego, zwolnień ze składek na ubezpieczenia społeczne oraz dopłat do wynagrodzeń. Najemcy podkreślają, że oferowane obecnie ulgi i pożyczki (co ciekawe oferowane głównie tym którzy prowadzą swoją działalność na niezamkniętych ani przez chwilę targowiskach) nie zastąpią przychodów generowanych przez ich działalność. Proponują także ograniczenie liczby klientów w galeriach zamiast ewentualnego przedłużania handlowego lockdownu lub ponownego zamknięcia galerii handlowych w przyszłości.

Najemcy postulują również zmiany w legislacji. Wskazują, że art. 15ze ustawy antycovidowej nie zapewnia im ochrony przed wykorzystywaniem przez wynajmujących swoich wyjątkowo silnych pozycji. Podkreślają, że ustawodawca powinien przyznać najemcom skuteczne uprawnienia do walki z nadużyciami ze strony galerii handlowych, które dokonują zastawu na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanych lokalach, a także dać narzędzia do rozwiązywania umów najmu, tam gdzie najem ten może generować już tylko długi. Najemcy to przecież rozsądni ludzie i nie będą wypowiadać umów tam, gdzie widzą jakiekolwiek szanse na przyszłe zyski. Nie chodzi chyba o to, by doprowadzić do zadłużenia i upadłości kolejnych firm?

Ponadto najemcy tak jak i wiele innych branż objętych obostrzeniami w związku z COVID-19 postulują ogłoszenie stanu wyjątkowego. Wówczas na podstawie odpowiednich przepisów najemcy mogliby w sposób uproszczony dochodzić rekompensaty za zmniejszone przychody w związku z wprowadzonymi zakazami.

Albo chociaż uznać ustawowo, to co wielu prawników postuluje – odpowiednie zastosowanie art. 700 k.c. – ten dotyczy bowiem dzierżawy nieruchomości i pobierania z niej pożytków, ale jest zbudowany w tak charakterystyczny sposób, że trudno nie odnieść wrażenia, że jego zastosowanie idealnie odpowiadałoby aktualnej sytuacji w bliźniaczych  umowach najmu nieruchomości komercyjnych. To co łączy te dwa stosunki prawne – to fakt że zarówno dzierżawę, jak i najem nieruchomości komercyjnej łączy podstawowy cel – pobieranie pożytków z nieruchomości, czyli wykorzystywanie ich do generowania przychodów. Gdy tych brak, lub z niczyjej winy są wyraźnie mniejsze – najwyższy czas w odpowiedni sposób to uregulować.  A dopóki to nie nastąpiło, to pozostają tym rozsądniejszym negocjacje, a tym mniej skorym do zawierania ugód - sądy. Nie należy się ich jednak obawiać – według przeważających wśród prawników poglądów, choć jeszcze nie ukształtowały się w tym zakresie jakiekolwiek trwałe linie orzecznicze, to odpowiednie przesłanki do zastosowania przepisów które mogą przynieść ulgę najemcom, zostały spełnione.

Piotr Kłodziński

Radca Prawny Warszawa

KlodzinskiKancelaria.pl