Z czego składa się rata kredytu hipotecznego? Sprawdź, za co płacisz
Kredyt hipoteczny to jedno z najważniejszych zobowiązań finansowych, które wielu z nas podejmuje w trakcie życia. Decydując się na zakup własnego mieszkania czy domu, często nie zdajemy sobie sprawy z tego, co dokładnie składa się na comiesięczną ratę kredytu. Czy wiesz, jakie elementy wpływają na jej wysokość i za co dokładnie płacisz? Sprawdź.
Oprocentowanie zmienne a rata kredytu hipotecznego
Integralnym elementem każdej umowy kredytu hipotecznego jest harmonogram spłaty rat. Rata kredytu hipotecznego, czyli kwota, którą spłacasz co miesiąc składa się z części:
- kapitałowej – to pieniądze, które pożyczasz jako kredytobiorca od banku,
- odsetkowej – to koszt odsetek, który ponosisz jako kredytobiorca za korzystanie z pożyczonych pieniędzy.
Raty malejące – to raty, których wartość obniża się w trakcie spłacania kredytu. Pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna – coraz niższa. Dzieje się tak, ponieważ rata malejąca składa się z:
1) części kapitałowej, która jest taka sama w okresie kredytowania i którą bank oblicza przez podzielenie kwoty kredytu przez liczbę rat w całym okresie kredytowania, oraz
2) części odsetkowej, która maleje – ponieważ bank oblicza ją na podstawie kapitału, jaki zostanie do spłaty (a ten maleje z każdą ratą).
Raty równe – raty, które są tej samej wysokości – dopóki nie zmieni się WIBOR – lub inny wskaźnik referencyjny, który może zastąpić WIBOR.
W ratach równych wysokość części kapitałowej jest niższa w początkowym okresie kredytowania i stopniowo wzrasta – gdy spłacasz każdą kolejną ratę. Część odsetkowa natomiast zachowuje się odwrotnie. Na początku spłaty jej wysokość jest wyższa, potem – maleje, ponieważ kapitał do spłaty się obniżył.
Oprocentowanie zmienne kredytu jest sumą wskaźnika referencyjnego WIBOR i marży banku. WIBOR jest elementem zmiennym a marża, stanowiąca wynagrodzenie banku jest elementem stałym, który nie ulega zmianie.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego = WIBOR+ marża banku
Banki stosują w umowach kredytowych najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Oznacza to, że raty kredytu hipotecznego będą aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy.
Dlaczego WIBOR się zmienia?
Stawka WIBOR jest ściśle skorelowana z głównymi stopami procentowymi Narodowego Banku Polskiego. Jeżeli Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, to możemy się spodziewać, że wzrośnie WIBOR i nasze raty. Jeśli stopy NBP spadają, jest to dobra wiadomość dla osób spłacających kredyt, ponieważ ich raty będą niższe. Wysokość stóp procentowych zależy od sytuacji gospodarczej kraju i wskaźników makroekonomicznych tj. inflacji.
Od czego zależy marża banku?
Bank za pożyczenie kapitału na zakup nieruchomości pobiera wynagrodzenie, które nazywamy marżą. Jest to element stały kredytu, a jego wysokość zależy od polityki kredytowej banku, kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego, czy rodzaju nieruchomości.
Warto znaleźć bank, który oferuje hipoteki z niską marżą. Możesz też spróbować negocjować jej wysokość, o ile bank będzie otwarty na takie propozycje. Jest to możliwe, gdy zdecydujesz się skorzystać z dodatkowej oferty banku, np. ubezpieczenia, konta czy karty kredytowej.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem
Obawiasz się, że raty Twojego kredytu wzrosną? Rozważ wybranie kredytu z oprocentowaniem stałym. Może być to dobrym rozwiązaniem dla tych klientów, którzy chcą czuć się bezpiecznie i mieć kontrolę nad swoim budżetem.
Kredyty z oprocentowaniem stałym znajdują się obecnie w ofercie każdego banku, które w ten sposób spełniają wymogi Komisji Nadzoru Finansowego. Na czym polega ta propozycja?
Oprocentowanie stałe obowiązuje przez co najmniej 5 pierwszych lat kredytu z możliwością prolongowania na kolejny, taki sam okres, ale już na nowych warunkach. Nic nie stoi też na przeszkodzie, żeby po pierwszym okresie przejść na kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym nie ma podziału na WIBOR i marżę banku. Niezależnie od sytuacji gospodarczej i wysokości głównych stóp procentowych, Twoje raty pozostaną na niezmienionym poziomie.
Co wpływa na koszty kredytu hipotecznego?
Każdy z nas chciałby oczywiście ponosić jak najniższe koszty kredytu. Porównując poszczególne oferty, warto zwrócić uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Procentową.
Jest to ważny wskaźnik wyrażony w procentach, który mówi nam o tym, jaki jest całkowity koszt kredytu. Banki mają obowiązek podawania wysokości RRSO w przypadku wszystkich kredytów, czyli hipotecznego, gotówkowego, pożyczki, karty kredytowej itd.
RRSO obejmuje następujące elementy kosztowe kredytu:
- Koszt odsetkowy, na który ma wpływ wysokość oprocentowania.
- Prowizja za udzielenie kredytu, która jest ustalana indywidualnie przez bank. Niektóre banki rezygnują z tej opłaty.
- Koszty dodatkowe, do których zaliczymy koszt ubezpieczeń nieruchomości lub na życie czy opłaty za prowadzenie konta.
Ważna informacja!
RRSO ułatwia porównanie oferty banków, ale ma to sens tylko wtedy, gdy zestawiamy kredyty o identycznych parametrach, czyli ten sam okres spłaty, kwota kredytu i rodzaj raty, a także koszty dodatkowe związane z kredytem jak np. prowizja za udzielenie. Jeżeli choć jeden element się różni, to RRSO może wprowadzić nas w błąd.
Pamiętaj, że ostateczna oferta banku będzie zależeć od Twojej zdolności kredytowej.
Artykuł sponsorowany.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu zabezpieczonego hipoteką wynosi 8,88%, przy następujących założeniach: okres obowiązywania umowy 270 miesięcy; wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu wynosi 696.000,00 zł, całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 418.000,00 zł; oprocentowanie okresowo stałe w okresie 5 lat 7,00% w skali roku, po tym okresie oprocentowanie zmienne 7,79% w skali roku, na które składa się stopa referencyjna WIBOR 3M 5,84% wg stanu na dzień 06.02.2025 r. oraz marża 1,95% (całkowity koszt kredytu hipotecznego 497.496,65 zł, w tym: prowizja za udzielenie kredytu 0,00 zł, odsetki 449.520,20 zł, opłata za prowadzenie rachunku osobistego „Konto Otwarte na Ciebie” wraz z kartą debetową „Karta Otwarta na Świat” w wysokości 3.915,00 zł, koszt ubezpieczenia na życie oferowanego za pośrednictwem Banku w wysokości 29.548,45 zł, koszt ubezpieczenia nieruchomości oferowanego za pośrednictwem Banku w wysokości 14.094,00 zł, opłata za czynności związane z oceną przez Bank wartości nieruchomości 400,00 zł, opłaty PCC 19,00 zł); całkowita kwota do zapłaty 915.496,65 zł, płatna w 270 miesięcznych ratach po 3.078,54 zł (w okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania) oraz po 3.251,47 zł (w okresie obowiązywania zmiennej stopy oprocentowania). Kalkulacja została dokonana na dzień 06.02.2025 r. na reprezentatywnym przykładzie.
Propozycja skierowana jest do klientów, którzy: (1) skorzystają z oferowanego za pośrednictwem banku Pakietu ubezpieczeń Cardif obejmujące ubezpieczenie na wypadek śmierci oraz ubezpieczenie na wypadek całkowitej niezdolności do pracy lub samodzielnej egzystencji, poważnego zachorowania, utraty pracy, czasowej niezdolności do pracy, pobytu w szpitalu na podstawie umowy ubezpieczenia zawartej przez kredytobiorcę z ubezpieczycielem za pośrednictwem Banku; koszt pakietu ubezpieczeń to 0,04% miesięcznie od kwoty udzielonego kredytu lub salda zadłużenia, składka pobierana jest w terminie płatności raty; (2) posiadają albo otworzą w banku rachunek osobisty „Konto Otwarte na Ciebie” wraz z kartą debetową „Karta Otwarta na Świat” i pod warunkiem zapewniania wpływu na ten rachunek środków z tytułu osiąganych dochodów przez posiadacza/współposiadaczy tego rachunku wysokości min. 2 500 zł miesięcznie, w całym okresie kredytowania; (3) skorzystają z oferowanego za pośrednictwem banku ubezpieczenia nieruchomości Cardif w całym okresie kredytowania; koszt miesięczny ubezpieczenia to 0,0075% sumy ubezpieczenia.
Kredyt hipoteczny jest dostępny również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych, jednakże na innych warunkach cenowych.
W przypadku kredytów z okresowo stałą stopą procentową, po okresie obowiązywania stałej stopy stosowane jest oprocentowanie zmienne, które wiąże się z ryzykiem zmiany stóp procentowych. Ryzyko zmiany stóp procentowych oznacza, że w przypadku wzrostu poziomu stopy referencyjnej wyższe będzie oprocentowanie kredytu, wzrośnie wówczas wysokość miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej, to natomiast powoduje wzrost kosztu odsetek i tym samym wzrost całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
Bank podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu po dokonaniu analizy kredytowej i oceny zdolności kredytowej konsumenta.