Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania

Kupno mieszkania często wiąże się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Elementem tego zobowiązania prawnego jest uiszczenie stosownej kwoty pieniężnej na rzecz sprzedającego. Owe świadczenie pieniężne może posiadać status zadatku bądź zaliczki. Teoretycznie oba te rozwiązania są bardzo podobne. Jednak prawdziwe różnice pojawiają się w przypadku, gdy jedna ze stron zerwie umowę przedwstępną. Poniżej wskażemy, które rozwiązanie będzie wiązać się z wyższym bezpieczeństwem interesów strony kupującej i sprzedającej.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, czy wystarczy Ci na jego remont – skorzystaj z kalkulatora remontowego. A później znajdź wykonawcę korzystając z usługi Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych.

Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Zadatek a zaliczka przy umowie zakupu mieszkania

Czym jest zaliczka przy zakupie mieszkania?

To umówiona kwota pieniędzy, którą wpłaca się na poczet przyszłych należności, wynikających z zawarcia umowy kupna sprzedaży. Warto zaznaczyć, że pojęcie zaliczki nie znajduje się w zapisach Kodeksu Cywilnego. A co za tym idzie, kwestie ewentualnego zwrotu zaliczki podlegają ogólnym przepisom o wykonywaniu umów wzajemnych.  Z tego względu uiszczenie zaliczki podczas podpisywania umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości nie stanowi zbyt dobrego zabezpieczenia dla strony kupującej. Sprzedający może w każdej chwili znaleźć bardziej opłacalnego kontrahenta i odstąpić od umowy. Nie poniesie z tego tytułu żadnych konsekwencji.

Czym jest zadatek?

W odróżnieniu od zaliczki, zadatek podlega zapisom Kodeksu Cywilnego. Kwestie zwrotu zadatku przy odstąpieniu od umowy ściśle reguluje art. 394. Zgodnie z jego zapisami, jeśli jedna ze stron nie zachowa warunków umowy, druga może odstąpić od umowy i zachować zadatek. Nie obowiązuje jej żaden termin dodatkowy odstąpienia od umowy. Jeśli druga strona sama uiszczała zadatek (np. była stroną kupującą mieszkanie), może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Widzimy zatem, że jest to forma, która mobilizuje obie strony umowy. Sprzedającemu nie będzie opłacało się zrywać umowy przedwstępnej. Z kolei strona kupująca nie odstąpi od umowy, gdyż będzie się to wiązało z utratą wpłaconego zadatku.

Istnieją również sytuacje, w których sprzedający oddaje kupującemu zadatek w niezwiększonej kwocie. Następuje to wtedy, gdy:

  • Umowa nie doszła do skutku, jednak żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności.
  • Umowa nie doszła do skutku, jednak odpowiedzialne są za to obie strony.
  • Umowa została rozwiązana przez obie strony, na mocy postanowienia sądowego.

W powyższych przypadkach podczas rozwiązania umowy przedwstępnej zwraca się wskazaną w umowie kwotę zadatku, bez jej podwojenia. Za termin wymagalności zwrotu zadatku przyjmuje się datę odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Warto podkreślić, że podstawą do ubiegania się o zwrot zadatku powinny być zapisy umowy przedwstępnej. W dokumencie obie strony mogą wskazać własne warunki dotyczące konsekwencji związanych z odstąpieniem od umowy. Zapisy Kodeksu Cywilnego znajdują zastosowanie dopiero wtedy, gdy umowa przedwstępna nie zawierała jasnych regulacji, dotyczących zasad i wysokości zwrotu zadatku.

Jak ustalić kwotę zaliczki i zadatku?

Nie istnieją żadne odgórne ograniczenia dotyczące maksymalnej kwoty zaliczki lub zadatku. Ich wysokość zależy od indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami umowy. Na ogół przyjmuje się kwotę 10 % wartości nieruchomości. Niekiedy zdarza się, że jedna ze stron wymaga znacznie większej kwoty zadatku. Jego podwojenie wynikające z rozwiązania umowy wygenerowałoby okazałą kwotę. Jednak należy zachować szczególną ostrożność, bowiem takie praktyki mogą być potraktowane jako naruszenie prawa.

W przypadku zaliczek nie istnieje górna granica i żadne organy władzy państwowej nie będą się tym interesować. Jednak strona kupująca powinna zachować tu rozwagę. Wyegzekwowanie zwrotu zaliczki po zerwaniu umowy przedwstępnej może być dość kłopotliwe.

Termin ubiegania się o zwrot zadatku

Ubieganie się o zwrot zadatku w podwojonej kwocie ma charakter terminowy. Oznacza to, że strona postępowania ma ograniczony czas do dochodzenia przed sądem o zwrot zadatku w podwojonej wartości. Dotyczy to przypadków, gdy strona zrywająca umowę odmówi przekazania roszczenia w podwojonej kwocie. W tej sytuacji stosuje się zapisy Kodeksu Cywilnego dotyczące przedawnienia. Według art. 118 termin przedawnienia wynosi dziesięć lat. Wyjątkiem są roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tu termin przedawnienia wynosi trzy lata. Jeśli przez ten czas nie będziemy ubiegać się o zwrot zadatku, nasze prawo do otrzymania zwrotu ulegnie przedawnieniu.

Co wybrać – zadatek czy zaliczkę ?

Możemy przyjąć, że zadatek jest skuteczniejszą formą zabezpieczenia interesów kupującego oraz sprzedającego. Kupujący zyskuje pewność, że sprzedający nie znajdzie atrakcyjniejszego kontrahenta i nie rozwiąże umowy przedwstępnej. Z kolei strona sprzedająca upewnia się, że kupujący jest realnie zainteresowany zakupem i nie będzie opłacało mu się odstąpienie od umowy przedwstępnej.

W większości wypadków zadatek będzie lepszym zabezpieczeniem dla obu stron. Jednak warto pamiętać, że zerwanie umowy pociągnie za sobą większą odpowiedzialność niż w przypadku zaliczki (tu rozwiązanie wiąże się jedynie ze zwrotem wpłaconych wcześniej środków).

W przypadku zadatku sprawa staje się bardziej kłopotliwa dla strony zrywającej umowę lub niedotrzymującej jej zapisów. Strona kupująca musi liczyć się z tym, że niedotrzymanie zapisów umowy przedwstępnej lub jej zerwanie będzie się wiązało z utratą prawa do zwrotu zadatku. Z kolei strona sprzedająca powinna wziąć pod uwagę, że niedotrzymanie postanowień lub zerwanie umowy będzie się wiązało z koniecznością zwrotu podwójnej kwoty zadatku. Dlatego warto dokładnie przeanalizować zapisy dokumentacji przedwstępnej i upewnić się, że będziemy w stanie wypełnić wszystkie wynikające z niej obowiązki.

Ważne jest też to, aby w zapisach umowy wyszczególnić, którą formę świadczenia pieniężnego wpłaca strona kupująca (zaliczkę czy zadatek). Niejasne sprecyzowanie statusu świadczenia może być problemem, w przypadku gdy dojdzie do zerwania umowy. Wtedy rozstrzygnięcie sporu następuje na drodze sądowej. Strony postępowania powinny zgromadzić dowody (np. świadków obecnych podczas negocjacji umowy). Dochodzenie swoich racji może być dość czasochłonne, a wynik postępowania sądowego niepewny. Dlatego warto zabezpieczyć się przed tego typu sytuacjami i dokładnie określić status świadczenia w umowie przedwstępnej.

, aktualizacja 1 czerwca 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij