Zakup mieszkania obciążonego hipoteką - jak zrobić to bezpiecznie?

Kupno mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym często budzi negatywne emocje. Niektórzy inwestorzy z góry odrzucają takie oferty sprzedaży. Jednak czy naprawdę jest się czego bać? Czy zakup zadłużonego mieszkania jest dla inwestora taki niebezpieczny? Okazuje się, że nie. Dlatego w poniższym artykule opiszemy, jak kupić mieszkanie z hipoteką i jak przygotować się do całego przedsięwzięcia.

Warto pamiętać, że kupując mieszkanie trzeba mieć na uwadze koszty jego remontu. Te możesz zawsze obliczyć na kalkulatorach dostępnych pod tym linkiem.

Ocena: 4,0/5 (głosów 6)

Jak zakupić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym? Sprawdź!

Sprawdzamy księgę wieczystą

Analiza księgi wieczystej to podstawa, o której powinniśmy pamiętać, zanim kupimy mieszkanie. Szczególnym zainteresowaniem obejmijmy rozdział trzeci oraz czwarty. Rozdział trzeci powinien być całkowicie pusty. Jest to miejsce na wpisanie ograniczeń dla lokalu (np. wszczęcia egzekucji komorniczej). Jeśli podczas przeglądania księgi zauważymy takie zapisy, wówczas rozsądnie będzie odstąpić od zakupu mieszkania.

Rozdział czwarty dotyczy obciążeń hipotecznych. Znajdziemy w nim dane banku udzielającego kredyt, a także wysokość zadłużenia hipotecznego. Dla potencjalnego kupującego będzie to przydatna wiedza, która wskaże, czy warto się w ogóle interesować daną nieruchomością. Pamiętajmy, że hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość. Jeżeli kupisz zadłużone mieszkanie bez wypełnienia niezbędnych formalności może sprawić, że wierzyciel będzie się domagać spłaty długu od nowego właściciela.

Jak kupić mieszkanie w sposób bezpieczny?

Sprawdziliśmy już księgę wieczystą i ustaliliśmy dane banku. Teraz pora na przeanalizowania umowy kredytowej. Osoba sprzedająca nieruchomość powinna udostępnić nam umowę zawartą z bankiem. Warto ją dokładnie sprawdzić. Sprzedający musi też wystosować do banku specjalne pismo/prośbę o ustalenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę. W tej sytuacji bank powinien zgodzić się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i ustalić ostateczny koszt spłaty hipoteki. Owa zgoda (zwana promesą) musi zawierać oświadczenie banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na które trzeba dokonać wpłaty. Promesa jest dla kredytobiorcy gwarancją, że wcześniejsza spłata zobowiązania umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Pamiętajmy, że wcześniejsza spłata kredytu wiąże się nieraz z dodatkową prowizją na rzecz banku (ceny wynoszą od 1 do nawet 5 % wartości zadłużenia). Więcej na temat wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i potencjalnymi kosztami znajdziesz tu.

Po stronie kupującego leży, by zadbać o wykreślenie hipoteki. Może to zrobić sam sprzedający (przed zakupem nieruchomości), lub kupujący (wykreślenie następuje po zakupie mieszkania).

Jak kupić mieszkanie i wykreślić hipotekę?

Sprzedający może sam wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. W tym celu musi spłacić zaległy dług jeszcze przed podpisaniem umowy kupna – sprzedaży. W rzeczywistości niewielu sprzedających dysponuje środkami, które wystarczą aby wcześniej spłacić kredyt. Dlatego jednym  z możliwych rozwiązań jest spłata ze środków zadatku na zakup mieszkania. Ów zadatek zostaje wypłacony na konto sprzedającego na mocy umowy przedwstępnej. Sprzedający spłaca wierzytelność, a bank wydaje oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki. Sprzedający składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (oświadczenie z banku jest niezbędnym załącznikiem). Sąd analizuje dokumentację i wydaje oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Sprzedający przynosi ten dokument do notariusza. Tam następuje sprzedaż nieruchomości oraz jednoczesne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Taka forma wykreślenia hipoteki może się wydawać wygodna dla kupującego mieszkanie. Jednak nie jest to dla niego najbezpieczniejsze rozwiązanie. Sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej oraz odmówić oddania zadatku. Wtedy czeka nas niepotrzebny i czasochłonny proces sądowy.

Znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie wykreślenie hipoteki przez nowego właściciela lokalu. Procedura wygląda wtedy następująco. Sprzedający uzyskuje od banku oświadczenie o możliwości i wysokości wcześniejszej spłaty zadłużenia (promesę). Co ważne, oświadczenie musi zostać wydane na dzień zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Kupujący powinien osobiście sprawdzić poprawność dokumentu (wysokość spłaty, numer rachunku bankowego, zgodę na wykreślenie hipoteki). Jeśli wszystko przebiega prawidłowo, następuje zakup zadłużonego mieszkania.

Nowy nabywca mieszkania musi sam spłacić zaległą wierzytelność i przelać ją na wskazany rachunek bankowy. Pozostałą kwotę ustaloną w umowie kupna sprzedaży należy przekazać sprzedającemu. Sposób tej płatności ustala się na linii sprzedający – kupujący. Dopuszczalny jest zarówno przelew bankowy, jak i gotówka.

Nowy właściciel mieszkania otrzymuje od banku oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki. Dokument jest podstawą do przedłożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Prawidłowo uzupełniony wniosek z załącznikami trafia do rozpatrzenia przez sąd. Czas oczekiwania to przeważnie 1 -2 miesiące (w zależności od regionu naszego kraju). Po tym czasie sąd orzeka o wykreśleniu hipoteki z nieruchomości. Towarzyszy temu opłata formalna, którą ponosi nowy właściciel. Jej wysokość nie jest zbyt wysoka i z reguły oscyluje wokół 100 zł.

Samodzielne wykreślanie hipoteki może być dla kupującego bardziej skomplikowane. Jednak pozostawia pełną kontrolę własnych pieniędzy. Pieniądze przeznaczone na spłatę hipoteki nie trafiają do osoby sprzedającej, dzięki czemu zakup mieszkania jest mniej ryzykowny.

A co z mieszkaniem zadłużonym hipoteką we frankach?

Procedura sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką w obcej walucie jest taka sama, jak w przypadku hipoteki w polskich złotych. Jedyną różnicą jest specyfika oświadczenia bankowego (promesy). Bank może nie podchodzić zbyt entuzjastycznie do wcześniejszej spłaty zadłużenia. W promesie musi znaleźć się oświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki po spłacie wierzytelności, numer konta bankowego oraz kwota pozostała do spłaty. Pamiętajmy, że bank musi wskazać wartość zadłużenia po przeliczeniu na polską walutę. Kursy walutowe są zmienne, jednak bank musi wskazać ich aktualną wartość na piśmie. Przeliczenie długu z CHF na PLN jest wartością wiążącą i oznacza całkowitą kwotę, którą musimy wpłacić w dniu uregulowania wierzytelności. Sytuacja, w której bank podaje wartość zadłużenia w obcej walucie (bez jej przeliczenia) jest niedopuszczalna. W tym wypadku potencjalny kupujący nie będzie znał realnej kwoty zadłużenia hipotecznego.

Problem pojawia się także po stronie sprzedającego. Niektóre osoby zaciągały kredyty, gdy wartość franka szwajcarskiego wynosiła zaledwie 2 zł (dziś jego wysokość to ok. 3,90 zł). Zatem wysokość niektórych obciążeń hipotecznych może przekraczać realną wartość nieruchomości. W tej sytuacji bank może nie zgodzić się na wcześniejszą spłatę wierzytelności. Jeśli nawet to zrobi, to sprzedający musi dopłacić brakującą kwotę ze środków własnych – co jest dla niego całkowicie nieopłacalne.

Generalnie polskie banki praktycznie nie oferują już kredytów w obcych walutach (o kilku odstępstwach możesz przeczytać w tym artykule) właśnie z powodu potężnego wzrostu zadłużenia wielu kredytobiorców. O ile dzięki spadającym stopom procentowym w Szwajcarii ich raty nie wzrosły proporcjonalnie do kursu waluty, to wartość zadłużenia w przeliczeniu na złotówki już jak najbardziej tak.

Czy obciążenie hipoteczne musi oznaczać zadłużenie nieruchomości?                                        

Okazuje się, że niekoniecznie. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie następuje samoistnie po spłacie zadłużenia bankowego. Właściciel musi sporządzić stosowny wniosek i przedłożyć go do sądu. W rzeczywistości wiele osób nie pamięta o załatwieniu tej formalności. Wpis o zadłużeniu hipotecznym może istnieć w księdze wieczystej jeszcze na długo po całkowitej spłacie zadłużenia. Dlatego warto wyjaśnić tą sytuację ze sprzedającym. Jeśli wykreślenie hipoteki jest jedynie sprawą natury formalnej, lepiej załatwić ją przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży mieszkania. W ten sposób nabywca zyska pewność, że jego nowa nieruchomość nie będzie w żaden sposób zadłużona ani obciążona kredytem hipotecznym.

, aktualizacja 5 października 2017
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij