Zamiana mieszkań – dlaczego warto?

Kupujemy mieszkanie lub budujemy dom na wiele lat, ale nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich scenariuszy. Najczęściej jest tak, że młode rodziny ciągle potrzebują coraz więcej miejsca, a potem, kiedy dzieci wylatują już z gniazda, pojawia się problem nadmiaru przestrzeni. Jeśli domek wydaje się za duży lub za mały, warto pomyśleć o jego wymianie.

Dlaczego akurat zamiana mieszkań, a nie sprzedaż i zakup nowej nieruchomości? Po prostu – tak jest wygodniej. Jeśli uda ci się znaleźć osobę, która po prostu chce wymienić mieszkanie na domek, który akurat masz (lub odwrotnie), to jest to dużo łatwiejsza transakcja. Wszystko dzieje się automatycznie. Sprawdzacie dokumenty, dogadujecie się co do ewentualnych dopłat, podpisujecie umowę i już, możecie się przeprowadzać.

Bardzo często osoby decydują się na zakup nowego mieszkania, ale do sfinalizowania transakcji potrzebują środków ze sprzedaży swojej nieruchomości. Tutaj pojawia się problem – to czasami kilka miesięcy czekania na klienta, sama droga od dogadania ceny do podpisania umowy notarialnej potrafi potrwać 30-90 dni (w zależności od czasu oczekiwania na kredyt). A przecież pieniądze potrzebne są od zaraz. Z drugiej strony – co jeśli uda ci się sprzedać mieszkanie wcześniej, a dom, który chcesz kupić, jeszcze nie jest dostępny do zamieszkania?

Zamiana mieszkań – sprawdź stan prawny

Stan prawny mieszkania

Zanim zaczniesz w ogóle podejmować jakiekolwiek kroki, koniecznie sprawdź stan prawny mieszkania, które chcesz mieć. Warto także sprawdzić, czy nie pojawia się w nich jakaś samowola budowlana. Najłatwiej jest dokonać transakcji, jeśli domek czy mieszkanie jest pełną własnością. W takim przypadku jest to najprostsze i wymaga załatwienia najmniejszej liczby dokumentów. Jednak warto wiedzieć, że zamiana mieszkań komunalnych lub spółdzielczych także może się udać.

W tym wypadku jednak obowiązują cię inne przepisy prawa – Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Okazuje się bowiem, że w przypadku mieszkań komunalnych nie możesz zrobić nic na własną rękę. Przecież właścicielem nieruchomości jest właściwie gmina, a nie jej użytkownik. Dlatego jeśli chcesz wymienić mieszkanie, musisz skontaktować się z gminą i to ona musi wyrazić zgodę na zamianę mieszkań. Argumentem przeciw może być wielkość mieszkania. Jeśli masz położone bliżej centrum małe lokum, które chcesz wymienić na domek, gmina może się nie zgodzić. Obowiązuje ją zapewnienie jakiegoś minimum powierzchniowego lokatorom, więc mniejsze mieszkanie może nie spełniać tych wymagań.

Zamiana mieszkania spółdzielczego

Najłatwiejsze jest zamienienie mieszkania własnościowego. Dzieje się tak, ponieważ w takim przypadku wszystkie decyzje możesz podejmować samodzielnie. Wydawałoby się, że mieszkanie spółdzielcze także tak będzie funkcjonowało, ale nie jest tak do końca. Tak naprawdę nie jesteś właścicielem mieszkania, a jedynie właścicielem lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu. Właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia. Zamiana mieszkania jest możliwa, ale tylko pod warunkiem, że spółdzielnia wyrazi odpowiednią zgodę.

Inaczej w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym wypadku mieszkanie można wymieć swobodnie. Warto jednak wiedzieć, że wymiana oznacza przejęcie takiego stanu własności, jaki jest zastany. Jeśli oddajesz domek czy mieszkanie, które jest pełną własnością za mieszkanie spółdzielcze, nie będziesz miał do niego pełnych praw. Jeśli szukasz więcej informacji, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły na temat prawa i przepisów.



Zamiana mieszkań – formalności

Mieszkanie w zamian za inną nieruchomość - zamiana mieszkania

W zasadzie cała procedura wygląda dość podobnie jak przy kupnie nieruchomości. W tym wypadku także trzeba podpisać umowę u notariusza, a wcześniej umowę przedwstępną. W przypadku mieszkania komunalnego jedną ze stron umowy jest przedstawiciel gminy.

W tym wypadku formą zapłaty jest prawo do własności innego lokalu. Oczywiście możliwe jest także określenie kwoty dopłaty. Przecież nawet dwa domy jednorodzinne nie są nigdy w tej samej cenie – liczy się stan, lokalizacja. Czasami trudności nastręcza wymiana mieszkania na dom jednorodzinny. Mieszkania są zazwyczaj w większych miastach w lepszym miejscu, jednakże domy mają większą powierzchnię. Ustalenie kwoty dopłaty warto zrobić na podstawie ofert sprzedaży nieruchomości z okolicy lub poprosić o wycenę rzeczoznawcę.

Oczywiście na dopłatę można wziąć kredyt – banki chętnie przydzielają takie kredyty na hipotekę. Warto także wiedzieć, że możliwa jest wymiana mieszkania obciążonego hipoteką (nie dotyczy to mieszkania komunalnego). W takim wypadku trzeba jednak uzyskać zgodę banku, ponieważ de facto to on jest właścicielem nieruchomości. Jeśli tylko wartość przejmowanej nieruchomości jest wyższa od aktualnego salda zadłużenia, powinno się to udać. Trzeba jednak zrobić operat szacunkowy – ocenę realnej wartości nieruchomości, którą robi przedstawiciel banku lub zatrudniona przez niego firma zewnętrzna. Operat jest konieczny do ustalenia wartości mieszkania i wysokości hipoteki.

Mieszkanie w zamian za mieszkanie – zamiana mieszkania a koszty

I chociaż wydaje się, że zamiana mieszkań to rozwiązanie w zasadzie bezkosztowe, to trzeba jednak mieć na względzie, że ponosi się dodatkowe koszty. Przede wszystkim jest to taksa notarialna. W przypadku zwykłej sprzedaży mieszkania ponosi ją kupujący, jednak w tym przypadku płacą obie strony. Jest to opłata za czynności, które są podejmowane przez notariusza. Taksa jest naliczana wyłącznie od wartości droższej nieruchomości, więc opłata jest jedna i zostaje podzielona na pół (chociaż w umowie przedwstępnej o jej poniesieniu może zdecydować jedna ze stron).

Drugim kosztem jest obowiązek podatkowy. W tym przypadku jest to podatek od czynności cywilnoprawnych. PCC wynosi 2%. Ale spokojnie, jest on dużo niższy niż przy zakupie nieruchomości. Nalicza się go od różnicy w wartości nieruchomości. Jeśli uznaliście, że wymieniacie mieszkania bez dopłat, będzie wynosił zero.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 95,6% czytelników artykuł okazał się być pomocny