Nadchodzi balkonowa rewolucja. Nowe przepisy mogą wywrócić sposób, w jaki korzystasz z balkonu
Po opublikowaniu niedawnego projektu nowelizacji ustawy o własności lokali, część zarządców wyrażała zadowolenie z proponowanych zmian. Okazało się bowiem, że rząd chce uwzględnić niektóre postulaty zgłaszane przez osoby zarządzające budynkami wielorodzinnymi. Wspomniany projekt zmierza między innymi w kierunku lepszego uregulowania statusu prawnego balkonów na gruncie ustawy o własności lokali. Obecnie problemy dotyczące tej kwestii powodują spory związane nie tylko z balkonowymi remontami, ale również z instalowaniem klimatyzacji oraz fotowoltaiki balkonowej. Aktualnej sytuacji oraz propozycjom zmian przyglądają się eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
- Rząd chce zakończyć wątpliwości dotyczące balkonów
- Dlaczego balkonowy temat jest ważny już od wielu lat?
- Sprawa jest istotna nie tylko w kontekście remontów
Rząd chce zakończyć wątpliwości dotyczące balkonów
Jeżeli chodzi o projekty ustaw, to warto zawsze doprecyzowywać, o którym z nich mowa. Wyjaśnijmy zatem, że zmiany w zakresie m.in. statusu prawnego balkonów ma wprowadzić Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane (numer projektu: UD312). Wspomnianego projektu na razie nie znajdziemy w Rządowym Centrum Legislacji. Trzeba się zatem ograniczyć do informacji, które 19 września 2025 r. zamieszczono w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Te informacje wskazują, że projekt przyjęty przez rząd w II kw. 2026 r. rozstrzygnie, jakie elementy balkonu powinny być utrzymywane przez wspólnotę mieszkaniową (odpowiadającą za części wspólne budynku/nieruchomość wspólną).
Mianowicie, autorzy opisywanego projektu chcą wskazać, iż dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, trzeba traktować jako elementy nieruchomości wspólnej. Nowe przepisy mają przesądzić, że częścią składową lokalu oraz przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności właściciela „M” jest tylko wewnętrzna przestrzeń balkonu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl jednocześnie zwracają uwagę, że nie znamy jeszcze dokładnego brzmienia przepisów, które doprecyzują zasady odpowiedzialności za blokowe balkony. A praktyka przecież pokazuje, że nawet pojedyncze słowa w treści jednego przepisu mogą mieć duże znaczenie.
Dlaczego balkonowy temat jest ważny już od wielu lat?
Wcześniej wspomnieliśmy, że propozycje legislacyjne rządu stanowią odpowiedź na wybrane postulaty środowiska zarządców nieruchomości. Jeżeli chodzi o status prawny balkonów, to nie tylko środowisko zarządców sygnalizowało konieczność wprowadzenia doprecyzowujących zmian prawnych. Na problem zwracali uwagę również prawnicy zajmujący się tematyką wspólnot mieszkaniowych. O znaczeniu tego problemu świadczy fakt, że był on dość często podejmowany przez sądy - w tym również Sąd Najwyższy i Naczelny Sąd Administracyjny. Przykładem może być niedawny Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2025 r. (sygn. akt: II OSK 959/23).
NSA w październiku br. stwierdził między innymi, że: „Warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu, mogą być zaliczane do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz również elementów konstrukcyjnych balkonu, ścian pod balkonem lub płyty wspornikowej balkonu”. Inne ważne orzeczenie to chociażby Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: I ACa 17/18). Pomysłodawcy nowelizacji ustawy o własności lokali słusznie uznali jednak, iż samo orzecznictwo sądowe nie wystarczy i konieczne jest doprecyzowanie w akcie prawnym o randze ustawy. Tym bardziej, że w przeszłości wyroki sądów dotyczące statusu prawnego balkonów i logii nie były zupełnie jednoznaczne.
Sprawa jest istotna nie tylko w kontekście remontów
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że wątpliwości dotyczące statusu poszczególnych elementów balkonu (jako części składowej lokalu lub części wspólnej budynku), w przeszłości generowały nie tylko spory związane z obowiązkami remontowymi wspólnot mieszkaniowych. Zdarzały się też konflikty w zakresie usytuowania na balkonie klimatyzatora lub elementów fotowoltaiki balkonowej. Chodziło o to, jak daleko sięga własność lokalu i tym samym możliwość instalowania wspomnianych urządzeń bez zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Projektowane przepisy powinny przynajmniej w pewnym zakresie ograniczyć przyszłe ryzyko sporów prawnych związanych z montażem klimatyzacji oraz fotowoltaiki balkonowej.