Zasiedzenie gruntu i warunki zasiedzenia

Co to jest zasiedzenie i czego może dotyczyć?

Zasiedzenie jest legalnym, przewidzianym przez prawo sposobem nabycia własności rzeczy po jej użytkowaniu przez określony czas, nazywany okresem zasiedzenia. W grę wchodzi zasiedzenie nieruchomości (na przykład zasiedzenie działki, gruntu rolnego), zasiedzenie użytkowania wieczystego albo służebności gruntowej (na przykład prawa do przechodzenia i przejazdu przez działkę sąsiada).

Prawo zasiedzenia ziemi i szerzej: zasiedzenia nieruchomości, wymaga spełnienia dwóch warunków – upływu określonego czasu i samoistnego posiadania. Jeśli chodzi o definicję nieruchomości, jest ona podana w artykule nr 46 Kodeksu cywilnego: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Instytucja zasiedzenia dotyczy rzeczy, które mogą być przedmiotem własności, a nie częścią składową tych rzeczy. To znaczy, że możliwe jest zasiedzenie działki albo budynku, ale nie jednego pokoju albo strychu. Nieruchomością może być budynek trwale związany z gruntem albo część budynku, stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Posiadanie samoistne jako przesłanka zasiedzenia

Ważnym warunkiem, aby uzyskać akt własności przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne. Istotne jest więc rozróżnienie, kiedy w grę wchodzi posiadanie zależne, a kiedy samoistne. Na przykład osoba będąca najemcą lokalu, posiada ten lokal w formie zależnej. Wynika to z umowy najmu, na mocy której najemca nie działa jak właściciel. Samoistne posiadanie przejawia się w tym, że osoba postępuje z tą rzeczą, jakby była jej właścicielem i okazuje to między innymi poprzez:

  • opłacanie podatków za nieruchomość,
  • dbanie o nieruchomość,
  • remontowanie i grodzenie,
  • zabudowanie działki i wykonanie innych inwestycji.

Posiadacz samoistny sprawia wrażenie na zewnątrz, że to on jest właścicielem nieruchomości. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 21 listopada 2012 roku: "Posiadanie samoistne wchodzić może w grę nie tylko w sytuacji, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem". A może zainteresuje cię także ten artykuł o zasiedzeniu nieruchomości?

Nabycie działki przez zasiedzenie w dobrej i złej wierze

Dobra wiara i zła wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego

Na czym polega nabycie przez zasiedzenie? Domniemanie prawne działania osoby w dobrej wierze jest jednym z fundamentalnych pojęć prawa cywilnego, funkcjonującym już od czasów rzymskich. Pojęcie odnosi się do intencji danej osoby bez względu na wynik działania. W przypadku działania w dobrej wierze mamy do czynienia z usprawiedliwionym, chociaż błędnym, przeświadczeniu o posiadaniu jakiegoś określonego prawa.

Nie istnieje ustawowa definicja złej wiary, podobnie jak dobrej, natomiast uznaje się, że działa w złej wierze ten, kto powołuje się na prawo wiedząc, że ono nie istnieje. W naszym przypadku zasiedzenia: zdaje sobie sprawę, że nie posiada prawa własności, ale mimo to z niego korzysta. W świetle prawa przyjmuje się zwykle domniemanie działania w dobrej wierze.

Przyjęcie działania w dobrej lub złej wierze ma wpływ na to, po ilu latach posiadacz samoistny nabędzie praw zasiedzenia. Prawo zasiedzenia ziemi i innych nieruchomości przysługuje po 20 latach działania w dobrej wierze i 30 lat, jeśli dana osoba widziała o braku prawa własności. Każdy przypadek wymaga przeanalizowania wszystkich okoliczności sprawy.

Okresy posiadania, decydujące o tym, po ilu latach następuje zasiedzenie gruntu, mogą być w pewnych okolicznościach łączone. To znaczy, że obecny posiadacz nieruchomości może doliczyć do swojego czasu posiadania czas swojego poprzednika. Gdyby jednak poprzednik działał w złej wierze, suma okresów posiadania musi wynieść co najmniej 30 lat. Zwykle ma to miejsce w przypadku dziedziczenia nieruchomości.

Wniosek do sądu w sprawie zasiedzenia

Po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo zasiedzenia nieruchomości następuje z mocy prawa i niejako automatycznie i bezpłatnie. To w teorii, a w praktyce warto złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Postanowienie sądu będzie w przyszłości stanowić dowód własności danej nieruchomości. Ma to znaczenie, jeśli w przyszłości zajdzie potrzeba sprzedaży własności. Żaden notariusz nie sporządzi aktu umowy sprzedaży nieruchomości bez aktu własności.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jest składany do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Opłata skarbowa jest niezależna od wartości nieruchomości i wynosi 2000 zł. Postanowienie sądu stwierdza istnienie określonego stanu prawnego i jest potwierdzeniem zasiedzenia nieruchomości i jej formalnej własności.

Do wniosku dołącza się odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym. Poza tym należy dołączyć mapy nieruchomości, informacje organu podatkowego i wyciąg z ewidencji gruntów. Gdyby właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, był małoletni, okres zasiedzenia skończy się nie wcześniej niż dwa lata po uzyskaniu przez niego pełnoletności.

Zasiedzenie gruntu rolnego tylko przez rolnika indywidualnego

Jednym z instrumentów prawnych, które pozwalają na uregulowanie prawne własności gruntów rolnych jest zasiedzenie. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, nieruchomość przechodzi na własność posiadacza samoistnego, jeśli jest w jej posiadaniu przez 20 lat w dobrej wierze. Jeśli działał natomiast w złej wierze, wiedząc o swoim braku prawa do nieruchomości, do zasiedzenia musi upłynąć 30 lat.

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy, od dnia 30 kwietnia 2019 roku zasiedzenie gruntu rolnego dotyczy tylko rolnika indywidualnego w rozumieniu tej ustawy. Te warunki spełnia osoba prowadząca gospodarstwo rolne oraz posiadająca wykształcenie rolnicze. Dodatkowym warunkiem jest zameldowanie co najmniej przez pięć lat na terenie gminy, gdzie znajduje się nieruchomość rolna będąca obiektem w procedurze zasiedzenia. Aktualne przepisy dotyczące zasiedzenia gruntu rolnego budzą sprzeciwy ze względu na dyskryminację następców prawnych rolników, którzy byli w trakcie zasiadywania nieruchomości rolnych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie pomocny?
Oceń
Dla 100,0% czytelników artykuł okazał się być pomocny