Zasiedzenie nieruchomości krok po kroku - warunki, przepisy, porady

Zasiedzenie nieruchomości – podstawowe informacje

Prawo zasiedzenia nieruchomości

Prawo zasiedzenia nieruchomości wynika z 172 artykułu Kodeksu cywilnego. Ustęp 1 tego artykułu mówi, że „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat.”

Do zrozumienia tej treści konieczne jest rozumienie terminu „posiadacz samoistny”. Jest to regulowane artykułem 336 Kodeksu Cywilnego.  Jest to ten, kto faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, na przykład jako użytkownik, najemca lub dzierżawca. Osoba mająca inne prawo, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą to posiadacz zależny.

Co należy przez to rozumieć? Jeśli ktoś zachowywał się jak właściciel nieruchomości – dbał o nią, płacił podatki i zajmował się nią przez 20 lub 30 lat, staje się jej właścicielem poprzez zasiedzenie. Ale tylko posiadacz samoistny ma taką możliwość – dla posiadaczy zależnych nabycie gruntu czy mieszkania drogą zasiedzenia nie jest możliwe.

Zasiedzenie nieruchomości w złej i w dobrej wierze

Kolejnym bardzo ważnym pojęciem, które ma znacznie dla zasiedzenia nieruchomości jest dobra i zła wiara. Najczęściej zasiedzenie nieruchomości wynika z niewiedzy użytkownika, że prawnie nie są jej właścicielami. Dotyczy to zarówno budynków, mieszkań, jak i gruntów. Jednakże ta niewiedza może wynikać ze złej i dobrej wiary.

Nazwa może być trochę myląca – można zasiedzieć nieruchomość w złej wierze, nie mając w ogóle intencji zrobienia czegoś niezgodnie z prawem. Jest to wtedy, gdy nabycie nieruchomości było związane na przykład z oszustwem – zakupieniem jej od kogoś, kto nie był jej właścicielem. Nowy użytkownik może w ogóle o tym nie wiedzieć. Rozróżnienie jest o tyle ważne, że zmienia warunki zasiedzenia – dla „dobrej wiary” jest to 20 lat, dla złej – 30.

Nawet jeśli nieruchomość została przejęta w wyniku celowego zaniedbania czy mimo tego, że użytkownik wiedział, że nie jest jej właścicielem, nadal ma prawo do uzyskania tytułu własności. Wymaga to jednak dłuższego czasu – dopiero po 30 latach możliwe jest nabycie gruntu, budynku czy mieszkania.

Zasiedzenie nieruchomości – przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Aby udowodnić, że zaistniało zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, należy wykazać przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Oznacza to, że trzeba wykazać, że zaszło to w sytuacji niewiedzy lub w wyniku nieuregulowanych sytuacji spadkowych. Należy także wykazać, że dbało się o nieruchomość jak właściciel, opłacało się podatki i tym podobne. Warunki zasiedzenia jasno określają, że zasiedzenie przyznaje się po 20 latach.

Do zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze najczęściej zachodzi w sytuacji nieuregulowanych spraw spadkowych. Najczęściej dotyczy to tego, że w domu rodziców mieszka jedno z rodzeństwa, nie wiedząc o tym, że pozostali członkowie rodziny także dziedziczą ojcowiznę. Najczęściej tego rodzaju problem wychodzi na jaw dopiero w momencie próby zaciągnięcia kredytu w banku lub przepisania ojcowizny na dzieci. Wtedy czasami okazuje się, że tak naprawdę właścicieli nieruchomości jest kilku, czasami to jest kwestia mijających pokoleń, co sprawia, że trudno dojść do porozumienia. Problemem może być na przykład także zasiedzenie nieruchomości poprzez złe rozłożenie granic między działkami. W takim wypadku zdarza się, że sąsiad zasiedzi kawałek podwórka drugiego sąsiada, wcale o tym nie wiedząc. Tutaj często przyczyną są stare mapy i nieuregulowane sprawy własności sprzed wojny albo tuż po niej.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze wcale nie musi oznaczać intencjonalnego złamania przepisów. Przykładem takiego zasiedzenia może być zakupienie nieruchomości od oszusta, który podaje się za jej prawnego właściciela, chociaż wcale nim nie jest. W dobie powszechnego dostępu do ksiąg wieczystych w Internecie takie sytuacje zdarzają się na szczęście dość rzadko. Nawet jeśli nie wiedziałeś, że nieruchomość należy do kogoś innego, o akt własności możesz ubiegać się po 30 latach – jest to postrzegane jako zasiedzenie nieruchomości w złej wierze. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł na temat zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości – jak zdobyć akt własności

Zasiedzenie nieruchomości – sąd

Aby stwierdzić zasiedzenie nieruchomości, należy przebyć drogę postępowania sądowego. Władający nieruchomością, aby być jej prawowitym właścicielem, musi złożyć w sądzie rejonowym wniosek o nabycie mieszkania lub nabycie gruntu przez zasiedzenie.

Postępowanie sądowe jest konieczne. Czasami osoby, które nagle dowiadują się, że z jakiegoś powodu nie są właścicielami swojej nieruchomości, boją się dotykać tej sprawy i nie chcą iść do sądu. To błąd – prawdopodobieństwo, że własność nieruchomości zostanie uznana, jest bardzo duże. Wystarczy przygotować wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia rzeczonej nieruchomości.