Darowizna mieszkania - koszty i procedura przepisania krok po kroku

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Juliusz ZawistowskiDrukujUdostępnij

Czym jest darowizna mieszkania lub innej nieruchomości?

Kwestie prawne związane z darowizną zostały spisane w Kodeksie Cywilnym. Artykuł 888  § 1 traktuje, iż:

„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Widzimy zatem, że darowizna (przepisanie nieruchomości) ma charakter umowy. Jej istota polega na nieodpłatnym przekazaniu własnych dóbr majątkowych (np. środków finansowych, domu mieszkania) na rzecz obdarowanego.  Warto także zaznaczyć, że akt darowizny powinna posiadać charakter aktu notarialnego. Akt notarialny należy spisać w obecności notariusza, który samodzielnie dokonuje zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania darczyńcy.

Każda umowa darowizny może zawierać warunki obciążające osobę obdarowaną. Dopiero po ich spełnieniu darowizna nieruchomości przechodzi na rzecz obdarowanego.

Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku spadku po rodzicach. Aby dowiedzieć się więcej na ich temat zalecamy lekturę tego artykułu.

Podatek od darowizny mieszkania dla najbliższej rodziny

Okazuje się, że darowizna nieruchomości nie musi być wcale darmowa. Umowa darowizny jest stosunkiem prawnym, który może się wiązać z koniecznością opłacenia podatku do Urzędu Skarbowego. Na szczęście darowizna od rodziców może być zwolniona z tego obowiązku. Mówi o tym Art. 4a Ustawy o Podatku od Spadków i Darowizn. W myśl zapisów prawnych, ulga od podatku przysługuje małżonkowi, zstępnym, wstępnym, pasierbom, rodzeństwu, ojczymom oraz macochom darczyńców.  W przypadku osób należących do tego kręgu, podatki od spadków i darowizn mogą zostać całkowicie umorzone. Jednak warunkiem jest przedłożenie stosownej informacji do Urzędu Skarbowego. Mamy na to pół roku od chwili podpisania aktu notarialnego, lub prawomocnego orzeczenia sądowego (co ma miejsce w przypadku spadków). Jak już wspomnieliśmy wcześniej, darowizna od rodziców spisana w formie aktu notarialnego będzie zgłoszona przez samego notariusza. Zatem nie musimy się obawiać, że podatki będą nam naliczone od tej umowy.

Podatek od spadków i darowizn dla dalszej rodziny

Osoby niezaliczające się do kręgu najbliższej rodziny darczyńcy lub spadkodawcy także mogą ubiegać się o zwolnienie od podatku. Jednak w ich przypadku należy spełnić kilka podstawowych wymogów, aby podatki nas nie dotyczyły. W myśl aktualnych zapisów prawa, podatek nie będzie naliczony jeśli:

• Obdarowany jest obywatelem Polski
• Obdarowany nie może być właścicielem ani współwłaścicielem innego budynku mieszkalnego. Wyjątkiem są tu sytuacje, gdy obdarowany przekaże własność nieruchomości na zstępnych gminę lub skarb państwa (umowa darowizny może być podpisana dopiero po przeniesieniu własności).
• Obdarowany nie może dysponować spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Nie może być także właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Chyba, że przekaże owe prawa zstępnym, gminie lub skarbowi państwa.
• Obdarowany nie może wynajmować mieszkania lub budynku mieszkalnego.
• Obdarowany musi zamieszkiwać w lokalu (będącym przedmiotem darowizny) przez kolejne pięć lat. Z chwilą przedwczesnej sprzedaży nieruchomości lub zmiany miejsca zameldowania, podatek może być naliczony.
• Powierzchnia użytkowa darowanego lokalu nie przekracza 110 m².

Wskazówka do umowy darowizny mieszkania

Powyższe warunki dotyczą jedynie obdarowanych, którzy nie należą do najbliższego kręgu rodziny. Mogą być zastosowane w stosunku do obdarowanych, których nie łączą więzy krwi np. do współmałżonka dziecka darczyńcy (synowej, zięcia). Dlatego darowizna mieszkania od rodziców powinna zostać sporządzona wyłącznie na dziecko, z ominięciem jego małżonka. Dzięki temu podatek za przepisanie nie będzie naliczony. Jeśli darczyńca zdecyduje się obdarować zarówno swoje dziecko jak i jego małżonka, wówczas druga strona musi spełnić wymienione powyżej warunki. Jeśli współmałżonek nie spełnia warunków, wówczas nalicza się podatek od spadków i darowizn. W tym przypadku niespokrewniony obdarowany (synowa, zięć) zapłaci połowę należnego podatku od spadku i darowizn, naliczonego według danej grupy podatkowej.

Jak przekazać mieszkanie małoletniemu dziecku?

W przypadku małoletniego dziecka darowizna nieruchomości od rodziców jest jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Wiele osób chcąc kupić mieszkanie dla swojego syna lub córki wpada w pewną pułapkę. Rodzice przekazują dziecku środki finansowe, niezbędne na zakup mieszkania. Następnie dokonują zakupu w jego imieniu. Warto jednak pamiętać, że rodzic nie może zarządzać finansami małoletniego dziecka. Do tego potrzebne jest stosowne orzeczenie Sądu Rodzinnego. Dlatego zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje zakup mieszkania przez rodziców, a następnie darowizna nieruchomości. Rzecz jasna umowa darowizny wymaga podpisania aktu notarialnego, jednak jest zwolniona od podatku (dziecko zalicza się do najbliższej grupy pokrewieństwa).

Czy darczyńca może zabezpieczyć swoje prawa do nieruchomości?

Może, a w niektórych wypadkach nawet powinien. Darowizna od rodziców przenosi wszystkie prawa własnościowe na dziecko. Od chwili zawarcia umowy aktu notarialnego, rodzic korzysta z nieruchomości bezumownie. Niektórzy darczyńcy obawiają się, że po przekazaniu nieruchomości zmienią się relacje z obdarowanym. Nie można przecież wykluczyć sytuacji, w której obdarowany popada w konflikt z darczyńcą, lub postanawia sprzedać nieruchomość. Po podpisaniu aktu notarialnego, darczyńca traci prawa do zamieszkania, zatem nie można wykluczyć groźby jego eksmisji.

Dlatego umowa darowizny może zostać dodatkowo zabezpieczona służebnością mieszkania. Jest to popularna forma osobistej służebności rzeczowej. Podmiot władnący (na rzecz którego ustanowiono służebność) zyskuje prawa do korzystania z nieruchomości. Owe prawa są niezbywalne i obowiązują do końca życia.  Służebność osobista nie jest dziedziczona, dlatego z chwilą śmierci darczyńcy, samoistnie traci ważność. Warto dodać, że jest to skuteczna forma zabezpieczenia interesów darczyńcy, który zamieszkuje w podarowanym dziecku lokalu. Służebność mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego. Jednak wszystkie sprawy natury formalnej można załatwić razem z podpisywaniem umowy darowizny.

Darowizna od rodziców kontra zachowek

Warto wiedzieć, że darowizna może wiązać się z koniecznością wypłacenia zachowku ustawowym spadkobiercom. Po śmierci rodziców darowizna może przejść w skład schedy spadkowej. Dzieje się tak, gdy śmierć nastąpiła nie później niż po 10 latach od daty przekazania darowizny. Jednak darczyńca może uchronić obdarowanego przed koniecznością wypłacania zachowku spadkobiercom. Umowa darowizny może zawierać specjalne zastrzeżenie, dotyczące zwolnienia z przejścia nieruchomości w schedę spadkową. Zastrzeżenie to może być wykonane zarówno w czasie podpisywania aktu notarialnego darowizny, jak i w późniejszym terminie.

Wyłączona ze schedy spadkowej darowizna od rodziców nie może być objęta zachowkiem. W skład schedy spadkowej wchodzą inne dobra, zgromadzone przez zmarłego. Obdarowany może mieć ustawowe prawa do części spadku. Darowizna nieruchomości nie będzie tu brana pod uwagę, zatem nie umniejszy udziału obdarowanego w spadku. Więcej na temat zachowku przeczytasz tu.

Przepisanie mieszkania w formie darowizny czy zapisanie nieruchomości w testamencie?

Darowizna posiada kilka niewątpliwych atutów. Po pierwsze działa natychmiast z chwilą podpisania aktu notarialnego. Obdarowany nie musi otwierać sprawy sądowej, jak ma to miejsce w przypadku testamentu. W ten sposób można uniknąć wielu rodzinnych konfliktów.

Kolejnym atutem jest możliwość wyłączenia darowizny ze schedy spadkowej. W ten sposób interesy obdarowanego są dobrze zabezpieczone. Po śmierci darczyńcy żaden ustawowy spadkobierca nie ma podstaw do ubiegania się o zachowek od darowanego mieszkania.

Koszty darowizny mieszkania

Jedyną istotną wadą darowizny jest wyższy koszt taksy notarialnej. Według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, wysokość taksy nie może przekraczać 2 370 zł. Do całkowitych wydatków należy także doliczyć 23 % podatku VAT od wynagrodzenia notariusza, koszt opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej (łącznie z opłatą dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie stosownego wpisu). Koszt opłaty sądowej wynosi 200 zł. Tymczasem sporządzenie testamentu notarialnego byłoby znacznie mniejszym wydatkiem. W przypadku dokumentacji testamentowych, całkowity koszt sporządzenia aktu notarialnego nie przekracza kwoty 200 zł.

Pamiętaj, że więcej szczegółów na temat spadków po rodzicach znajdziesz tu.