Kredyt hipoteczny a koszt prac remontowych lub wykończeniowych

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Grzegorz KotulskiDrukujUdostępnij

Jaki kredyt na remont lub wykończenie mieszkania?

Wielu inwestorów próbuje pozyskać środki z kredytów gotówkowych. Warto jednak pamiętać, iż owe rozwiązanie wygeneruje największe koszty. Maksymalny czas spłaty rat kredytu gotówkowego wynosi 10 lat, a oprocentowanie może wynieść blisko 20% w skali roku. Kredyt gotówkowy jest dobrym rozwiązaniem jedynie dla tych inwestorów, którzy chcą pozyskać pieniądze w trybie pilnym. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązania nie wiąże się ze zbyt wieloma formalnościami. Co więcej, bank nie będzie kontrolował postępów prac remontowych, a formalności skończą się na etapie uzyskania decyzji o udzieleniu kredytu. Środki finansowe będą przekazane w ciągu kilku dni, a bank nie będzie się interesował tym, na co zostaną wydane. 

Znacznie tańszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Maksymalny czas spłaty wynosi do 30 lat, a oprocentowanie może być nawet dwukrotnie niższe niż w przypadku kredytu gotówkowego. Niestety wiąże się to także z wieloma dodatkowymi formalnościami oraz z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku. Dodatkową niedogodnością jest fakt, iż na środki finansowe musimy czasem poczekać kilka tygodni. Nie mniej jednak, owe rozwiązanie będzie dla nas najkorzystniejsze pod względem kosztów całkowitych. Inwestorzy posiadający przynajmniej dziesięcioprocentowy wkład własny mogą liczyć na bardzo preferencyjne oprocentowanie oraz na wygodne terminy spłaty.

Co można sfinansować przez kredyt hipoteczny

Za pomocą kredytu hipotecznego możemy opłacić jedynie określone wydatki jak na przyład wynagrodzenia wykonawców bądź zakup materiałów budowlanych. Niektóre banki uznają także zakup mebli pod zabudowę czy szaf wnękowych. Jednak żaden nie uzna mienia ruchomego. Wszystkie meble, stoły, krzesła, sofy czy ozdoby będziemy musieli zakupić ze środków własnych. Jeśli nie dysponujemy odpowiednim budżetem, wówczas pozostaje nam jedynie zaciągnięcie kredytu gotówkowego.

Czy warto włączyć koszty remontu lub wykończenia w kredyt hipoteczny?

Wielu inwestorów finansuje koszty remontu lub wykończenia nowo zakupionych mieszkań ze środków własnych. To najkorzystniejsze rozwiązanie dla osób, które podczas zakupu mieszkania nie posiłkowały się żadnym kredytem. W tym wypadku wykończenie bądź remont pokryty ze środków własnych będzie rozwiązaniem najprostszym oraz najbardziej ekonomicznym.

Pamiętajmy jednak, że wykończenie lub remont mieszkania ze środków własnych nie opłaca się osobom, które kupują mieszkanie przy pomocy kredytu hipotecznego. Środki przewidziane na remont lepiej byłoby przeznaczyć na wkład własny. Dzięki temu będziemy w stanie wynegocjować lepsze warunki kredytu hipotecznego, a to z kolei przełoży się na zmniejszenie kosztów całkowitych. Pamiętajmy, że im wyższy będzie wkład własny, tym większa będzie nasza wiarygodność w oczach banku.

W podobnej sytuacji są osoby, które kupują mieszkanie na kredyt hipoteczny i nie dysponują środkami na jego wykończenie. Połączenie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z kredytem na remont może podnieść wartość zabezpieczenia hipotecznego. Podczas ustalania wysokości zabezpieczenia hipotecznego bank weźmie pod uwagę ostateczną wartość mieszkania. Zwiększenie wartości naszej hipoteki z pewnością wpłynie na otrzymanie korzystniejszych warunków kredytowych.

Optymalny termin składania wniosku kredytowego

Wniosek o kredyt hipoteczny na remont czy wykończenie wnętrza możemy składać w dowolnym momencie. Weźmy jednak pod uwagę fakt, iż wypełnianie wszystkich formalności będzie dość czasochłonne, a na pieniądze trzeba będzie poczekać do kilku tygodni. Zatem warto złożyć wniosek jak najwcześniej, sporo przed rozpoczęciem planowanych prac.

Osoby korzystające z kredytu na zakup mieszkania mogą połączyć go z kredytem wykończeniowym lub remontowym. W tym wypadku składamy jeden wniosek kredytowy i ograniczamy wszystkie formalności do niezbędnego minimum. Połączenie kredytu na zakup mieszkania z kredytem na cele wykończeniowo remontowe może przynieść nam także odczuwalne oszczędności. Jeden wyższy kredyt jest z reguły niżej oprocentowany niż dwa mniejsze, a różnice mogą osiągnąć nawet 5% w skali roku.

Kosztorys remontu i kosztorys wykończeniowy

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy sporządzić dokładny kosztorys inwestycyjny. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów, które będą wymagane podczas wizyty w banku. Kosztorys remontu lub wykończenia mieszkania możemy wykonać samodzielnie. Wystarczy skorzystać z pomocy darmowych Kalkulatorów Budowlanych zawartych na stronie kb.pl.

Programy do kosztorysowania pomogą nam w stworzeniu dokładnych i miarodajnych wyliczeń.  Zadaniem kosztorysanta będzie jedynie wybranie zakresu prac, wpisanie rozmiarów pomieszczeń oraz wyznaczenie standardu cenowego. Po wygenerowaniu kosztorysu wystarczy wydrukować go lub przepisać na formularz bankowy, a następnie dołączyć dokładny harmonogram prac remontowych (niezbędny podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny).

Pamiętajmy, że harmonogram zostanie wykorzystany do ustalenia terminu transz kredytu. Co więcej, stanie się podstawą kontroli przeprowadzanych przez urzędników bankowych. Tworząc harmonogram warto założyć bardziej odległe terminy realizacji poszczególnych prac. Pamiętajmy, że opóźnienia wykraczające poza przyjęty harmonogram mogą się wiązać z koniecznością podpisania dodatkowego aneksu do umowy kredytowej. To z kolei przyczyni się do nałożenia na kredytobiorcę dodatkowej kary pieniężnej (ustalonej w umowie kredytowej).

Warto też pamiętać, by w założeniach kosztorysowych uwzględniać nieco wyższe ceny. Takie działania zabezpieczą nas w przypadku nieprzewidzianej podwyżki cen materiałów budowlanych. Dotyczy to w szczególności kosztorysu remontowego. Niemal każdy remont mieszkań pochodzących z rynku wtórnego generuje nieprzewidziane, dodatkowe wydatki. Dlatego dobrze będzie podwyższyć cenę końcową przynajmniej o 10%.

Zobowiązania wobec banku

Korzystanie z kredytu hipotecznego narzuca na nas pewne zobowiązania. Podstawą jest oczywiście terminowe opłacanie rat kredytowych. Jednak nie można także zapominać o konieczności udokumentowania zakończenia prac, które zostały objęte kredytem. Zakończenie prac powinno odbyć się w terminie przewidzianym w harmonogramie. Kontrola ze strony banku może wyglądać bardzo podobnie jak w przypadku kredytu na budowę nieruchomości. Prace muszą być udokumentowane stosownymi rachunkami bądź fakturami. Niektóre instytucje stosują także kontrolę za pomocą tzw. foto-inspekcji. Pracownik banku przychodzi do remontowanej nieruchomości i fotografuje prace objęte kredytem hipotecznym. Owe fotografie stają się podstawą do udokumentowania zakończenia robót remontowych lub wykończeniowych.

W szczególnych sytuacjach bank może zażądać wykonania operatu szacunkowego. Jest to dokument, który poświadcza wartość nieruchomości i może być wykonany jedynie przez uprawnionego rzeczoznawcę. Konieczność wykonania operatu szacunkowego może podnieść koszty inwestycji. Na szczęście tego typu dokumentacja jest wymagana bardzo rzadko, a jej wykonanie dotyczy najczęściej lokali luksusowych o większej powierzchni użytkowej.

Kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie mieszkania - czy warto?

W niektórych przypadkach nie ma innej możliwości, a kredyt hipoteczny może stać się jedynym sposobem na szybkie wyremontowanie lub wykończenie mieszkania. Z pewnością będzie bardziej opłacalny niż kredyt gotówkowy. Jego raty będą stosunkowo niskie i rozłożone na długie lata. Dzięki temu spłata nie będzie stanowiła zbyt dużego obciążenia dla domowego budżetu. Podstawą udzielenia kredytu jest akt własności nieruchomości, zdolność kredytowa oraz kosztorys inwestycyjny. Bez tych dokumentów nie będziemy mogli ubiegać się o żadne środki finansowe. Dodatkową niedogodnością będzie obciążenie mieszkania hipoteką. Dla wielu inwestorów jest to dość odstraszająca perspektywa, która skłania ku wyżej oprocentowanym kredytom gotówkowym.

Niemniej jednak, kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie mieszkania opłaca się osobom, które mogą poczekać na pierwszą transzę raty i nie przeszkadza im konieczność dopełnienia wielu formalności. Według specjalistów, kredyt hipoteczny na wykończenie lub remont mieszkania będzie opłacalny w przypadku droższych inwestycji, których wartość przekracza kilkanaście tysięcy złotych. Mniejsze remonty lub prace wykończeniowe warto pokryć ze środków własnych, lub przy pomocy kredytów, które nie stanowią obciążenia hipotecznego.