Kredyt hipoteczny na mieszkanie od dewelopera – na co bank zwraca uwagę, oceniając zdolność kredytową
Zakup mieszkania od dewelopera rządzi się nieco innymi zasadami niż zakup z rynku wtórnego - inaczej wygląda dokumentacja, inaczej harmonogram wpłat. Zdolność kredytowa jednak ocenia się według tych samych kryteriów, niezależnie od tego, czy kupujesz gotowe mieszkanie, czy takie, które dopiero powstaje. Sprawdź, na co bank patrzy najuważniej i jak się do tego przygotować.
Czym jest zdolność kredytowa i jak się ją oblicza
Zdolność kredytowa to nic innego jak oszacowana przez instytucję finansową maksymalna kwota, jaką jesteś w stanie spłacać bez nadmiernego obciążenia budżetu. Punktem wyjścia jest zsumowanie miesięcznych dochodów, od których odejmuje się raty obecnych zobowiązań oraz szacunkowe koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Instytucje finansowe stosują też tzw. bufor bezpieczeństwa - symulują, jak wyglądałaby Twoja sytuacja przy wyższym oprocentowaniu, żeby ocenić odporność na wzrost rat w przyszłości. To, ile faktycznie wynosi Twoja zdolność, zależy więc nie tylko od samej wysokości dochodu, ale od relacji między dochodem a wydatkami.
Dochód, forma zatrudnienia i wiek - kluczowe kryteria oceny
Bank bierze pod uwagę nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale też jego źródło i stabilność. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest oceniana najwyżej, choć dochody z działalności gospodarczej czy z wynajmu nieruchomości również wchodzą do kalkulacji - zwykle na podstawie uśrednionych wyników za dłuższy okres. Znaczenie ma też wiek wnioskującego, bo wpływa na maksymalny okres kredytowania, oraz liczba osób w gospodarstwie domowym, która zwiększa szacowane koszty utrzymania odejmowane od dochodu.
Historia kredytowa i obecne zobowiązania
Drugim filarem oceny jest historia w BIK oraz aktualne zadłużenie. Co ważne, nawet niewykorzystywane karty kredytowe czy limity w koncie obniżają zdolność kredytową - instytucja finansowa zakłada, że w każdej chwili możesz je w pełni wykorzystać, więc traktuje je jako potencjalne zobowiązanie, nie realne. Brak jakiejkolwiek historii kredytowej też nie jest automatycznym plusem - dla analityka ryzyka bywa większą niewiadomą niż historia, która nie jest wzorcowa, ale pokazuje, że ktoś potrafi terminowo spłacać raty.
Specyfika zakupu mieszkania od dewelopera
Przy zakupie z rynku pierwotnego dokumentacja wygląda inaczej niż przy zakupie gotowego mieszkania. Zamiast typowej umowy przedwstępnej do wniosku dołącza się umowę deweloperską, a bank weryfikuje też samego dewelopera - m.in. wypis z KRS i etap realizacji inwestycji. Środki na zakup trafiają zwykle na rachunek powierniczy, z którego deweloper wypłaca je zgodnie z postępem prac, co ma chronić kupującego na wypadek problemów finansowych firmy budującej. Zanim złożysz wniosek, warto samodzielnie sprawdzić zdolność kredytową - pozwala to uniknąć rozczarowania odmową na późniejszym etapie, gdy masz już podpisaną umowę rezerwacyjną z deweloperem.
Jak zwiększyć zdolność kredytową przed złożeniem wniosku
Kilka praktycznych kroków realnie poprawia szanse na pozytywną decyzję. Warto spłacić lub zamknąć niewykorzystywane karty kredytowe i limity w koncie, zgromadzić wkład własny wyższy niż wymagane minimum oraz unikać składania innych wniosków kredytowych tuż przed staraniem się o hipotekę - każde zapytanie w BIK jest odnotowywane i może obniżyć ocenę. Stabilizacja zatrudnienia, najlepiej udokumentowana umową na czas nieokreślony, także działa na korzyść wnioskującego.
Budowa domu zamiast zakupu od dewelopera - inny proces oceny
Jeśli zamiast gotowego mieszkania rozważasz samodzielną budowę, kryteria oceny zdolności pozostają podobne, ale sam proces finansowania różni się istotnie. Kredyt na budowę domu (więcej informacji dostępnych pod adresem https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/kredyt-na-budowe-domu-krok-po-kroku) wypłacany jest w transzach zgodnie z postępem prac, a nie jednorazowo, a w trakcie budowy zwykle spłaca się tylko odsetki od już wypłaconych środków - pełna rata zaczyna obowiązywać dopiero po zakończeniu inwestycji. Do wniosku trzeba dodatkowo dołączyć projekt domu, pozwolenie na budowę i szczegółowy kosztorys.
Niezależnie od wybranej drogi - zakup gotowego mieszkania, kupno od dewelopera czy budowa domu - warto porównać kredyt hipoteczny w kilku instytucjach, zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę.
Ocena zdolności kredytowej opiera się na tych samych filarach niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, z rynku wtórnego, czy budujesz dom - dochód, historia kredytowa i obecne zobowiązania. Różnice pojawiają się w dokumentacji i sposobie wypłaty środków, dlatego warto dobrze przygotować się pod kątem konkretnej ścieżki zakupu, zanim złożysz wniosek.
Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.
Źródła:
- https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/jak-sprawdzic-zdolnosc-kredytowa-przed-zlozeniem-wniosku-o-hipoteke
- https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/kredyt-na-budowe-domu-krok-po-kroku
- https://www.kasastefczyka.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyt-hipoteczny