Dom w złym stanie technicznym - jak go sprzedać, gdy remont się nie opłaca?
Przeciekający dach, zawilgocone fundamenty, instalacja elektryczna pamiętająca lata 70. i piec węglowy do wymiany. Przy starszych domach lista potrzebnych prac szybko się wydłuża, a kosztorys często przekracza założony budżet właściciela - zwłaszcza gdy sam nie ma zamiaru w nim zamieszkać.
Taki dom da się sprzedać, choć wymaga to innego podejścia niż w przypadku zadbanego budynku z ogłoszenia. Trzeba ustalić, co właściwie jest na sprzedaż, kto może być kupującym i jaka cena jest realna. Wtedy łatwiej ocenić, czy remont w ogóle ma sens.
Najpierw diagnoza, potem decyzja
Zanim padnie jakakolwiek cena, dobrze wiedzieć, w jakim stanie jest konstrukcja. Czym innym jest dom z przestarzałymi instalacjami i zniszczonymi wykończeniami, a czym innym budynek z pękającymi ścianami nośnymi, zawilgoconymi fundamentami czy przegniłą więźbą. Pierwszy wymaga remontu, drugi może się kwalifikować do rozbiórki.
Ocenę stanu technicznego warto zlecić inżynierowi budownictwa albo rzeczoznawcy budowlanemu. Taki przegląd kosztuje niewiele w porównaniu z wartością nieruchomości, a daje twarde argumenty w rozmowie z kupującym i chroni przed zarzutem zatajenia wad po transakcji.
Kiedy remont przestaje się opłacać
Rachunek jest prosty w założeniu, trudniejszy w praktyce. Do ceny domu po remoncie trzeba przyłożyć koszt prac, czas ich trwania, utrzymanie pustego budynku w tym okresie i ryzyko niespodzianek, które przy starych domach wychodzą niemal zawsze. Jeśli różnica między ceną przed remontem i po nim jest mniejsza niż suma tych pozycji, remont przed sprzedażą traci sens.
Często przesądza też lokalizacja. W miejscowości, gdzie wyremontowane domy sprzedają się po umiarkowanych cenach, kosztowny remont generalny może nie zwrócić się wcale. Wtedy bardziej wartościowa od budynku bywa sama działka.
Kto kupuje domy do remontu albo do rozbiórki
Krąg kupujących jest węższy niż przy domach w dobrym stanie, ale istnieje:
- Osoby szukające działki. Dla nich stary budynek jest raczej kosztem, bo trzeba go rozebrać, ale dobra lokalizacja i uzbrojony teren mają swoją cenę.
- Kupujący z budżetem na remont. Często fachowcy albo osoby, które same wykonają część prac i liczą na niższą cenę zakupu.
- Inwestorzy i skupy nieruchomości. Kupują za gotówkę, w stanie, w jakim dom się znajduje, i wliczają remont w swoją kalkulację.
Kredyt hipoteczny na dom w bardzo złym stanie bywa trudny do uzyskania, bo bank ocenia wartość zabezpieczenia. Dlatego przy takich nieruchomościach przewagę mają kupujący z własnymi pieniędzmi.
Jak ustalić cenę domu w złym stanie
Punktem wyjścia są ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy, a nie ceny ofertowe. Od wartości domu w przeciętnym stanie odejmuje się koszt przywrócenia go do używalności, a przy budynku do rozbiórki bierze się pod uwagę głównie wartość gruntu pomniejszoną o koszt rozbiórki i wywozu gruzu. Warto też pamiętać, że rozbiórka wymaga zgłoszenia lub pozwolenia, zależnie od rodzaju budynku.
Operat rzeczoznawcy majątkowego pomaga ustalić uczciwy punkt odniesienia i ułatwia rozmowy, zwłaszcza gdy dom ma kilku współwłaścicieli.
Sprzedaż w obecnym stanie - co trzeba przygotować
Dokumenty są te same co przy każdej sprzedaży domu: odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków, podstawa nabycia, a przy spadku postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia. Do tego świadectwo charakterystyki energetycznej, które przy sprzedaży domu co do zasady trzeba przekazać kupującemu. Stan techniczny opisuje się w umowie wprost, łącznie ze znanymi wadami.
Dla osób, którym zależy na czasie, alternatywą jest sprzedaż do skupu. Serwisy takie jak bnonline.pl wyceniają nieruchomość bezpłatnie i przedstawiają ofertę w ciągu 12 godzin. Kupują domy także do kapitalnego remontu, a koszty aktu notarialnego biorą na siebie. Cena będzie niższa niż po remoncie na wolnym rynku, bo kupujący przejmuje ryzyko i nakłady, ale odpada szukanie kupca i utrzymywanie pustego budynku.
Czego nie robić przed sprzedażą
Nie warto zaczynać remontu, którego nie da się skończyć. Zerwane tynki i rozkopana łazienka obniżają cenę bardziej niż stary, ale kompletny stan. Nie opłaca się też maskowanie wad świeżą farbą, bo wyjdą przy pierwszych oględzinach albo po transakcji. Lepiej uprzątnąć dom, zabezpieczyć przed dalszym niszczeniem i pokazać go uczciwie.