Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania? Lista kontrolna dla kupującego

Opublikowano: 28.10.2026Autor: Artykuł partneraDrukujArtykuł sponsorowanyUdostępnij

Zacznij od firmy, a dopiero potem wybieraj mieszkanie

Pierwsza decyzja dotyczy tego, komu powierzysz pieniądze. Zanim zaczniesz porównywać rzuty, sprawdź, od jak dawna firma działa, ile osiedli oddała i czy otwarcie o nich informuje. Przykładowo deweloper Novdom publikuje na swojej stronie listę zrealizowanych inwestycji oraz spółek, przez które prowadzi projekty. Takie informacje to dobry punkt wyjścia do sprawdzenia firmy w rejestrach. Poznaj pełną ofertę developera Novdom na stronie: https://novdom.pl/.

Co sprawdzić w rejestrach?

W bezpłatnej wyszukiwarce KRS sprawdzisz datę rejestracji spółki, skład zarządu i sprawozdania finansowe za poprzednie lata. Niepokojącym sygnałem jest na przykład strata powtarzająca się rok po roku albo brak złożonych sprawozdań. W Krajowym Rejestrze Zadłużonych zobaczysz z kolei, czy wobec spółki toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne.

Wielu deweloperów realizuje osiedla przez spółki celowe, powołane do jednej inwestycji. To popularne i zgodne z prawem rozwiązanie, ale sprawdź, która spółka podpisze z Tobą umowę i jak jest powiązana z marką. To ona odpowiada wobec Ciebie za terminy i jakość.

Prospekt informacyjny – co w nim sprawdzić

Prospekt informacyjny to podstawowe źródło wiedzy o inwestycji. Zgodnie z ustawą deweloperską firma musi go przekazać bezpłatnie, na trwałym nośniku, jeszcze przed zawarciem pierwszej umowy z kupującym. Najczęściej oznacza to, że dostaniesz go przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Prospekt ma ustawowy wzór, więc łatwo porównać dokumenty kilku firm. Przy lekturze zwróć uwagę na:

• prawo do gruntu i jego obciążenia – numer księgi wieczystej pozwoli sprawdzić online, kto jest właścicielem działki i czy jest obciążona hipoteką;
• pozwolenie na budowę – czy jest ostateczne i czy dotyczy właśnie tego budynku;
• harmonogram i termin zakończenia budowy;
• rachunek powierniczy – w jakim banku jest prowadzony i czy jest otwarty, czy zamknięty;
• otoczenie inwestycji – informacje o planie miejscowym pomogą ocenić, co może powstać w sąsiedztwie;
• standard wykończenia lokalu i części wspólnych.

Jeśli umowę deweloperską zawarto na podstawie prospektu, w którym brakuje informacji wymaganych przez ustawowy wzór, kupujący może od niej odstąpić w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Od 1 lipca 2022 roku, kiedy weszła w życie obecna ustawa deweloperska, wpłaty kupujących trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku zamkniętym deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności na kupującego. Przy otwartym bank wypłaca je w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

Od każdej wpłaty deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: obecnie 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Z funduszu zwracane są wpłaty między innymi wtedy, gdy upadłość ogłosi deweloper albo bank prowadzący rachunek, a także gdy kupujący odstąpi od umowy, a deweloper nie odda pieniędzy w terminie.

W praktyce oznacza to jedno: wpłacaj pieniądze wyłącznie na indywidualny rachunek powierniczy wskazany w umowie. Prośba o przelew na zwykłe konto firmy powinna zapalić czerwoną lampkę. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania, a deweloper przekazuje ją na rachunek powierniczy.

Zrealizowane inwestycje i opinie kupujących

Dokumenty pokazują, jak firma powinna działać, a zrealizowane osiedla – jak działa naprawdę. Obejrzyj na miejscu dwa lub trzy budynki oddane kilka lat temu. Po kilku sezonach widać stan elewacji, klatek schodowych i garaży.

Jeśli masz okazję, zapytaj mieszkańców, czy budowa skończyła się w terminie i jak szybko deweloper usuwał usterki. W opiniach internetowych szukaj powtarzających się wątków, a nie pojedynczych zachwytów czy skarg. Zwróć też uwagę, czy firma odpowiada na krytykę i w jaki sposób.

Od 11 września 2025 roku wszyscy deweloperzy muszą publikować na swoich stronach ceny mieszkań i pomieszczeń przynależnych wraz z historią zmian tych cen. Sprawdź, czy cennik łatwo znaleźć i czy obejmuje miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie.

Odbiór techniczny – ostatni sprawdzian dewelopera

Odbiór techniczny odbywa się przed przeniesieniem własności. Oglądasz lokal w obecności przedstawiciela dewelopera, a wszystkie zauważone wady wpisujesz do protokołu. Ustawa deweloperska wyznacza jasne terminy na reakcję firmy:

• deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na pisemne uznanie wad albo odmowę z podaniem przyczyn; jeśli nie odpowie, uważa się, że wady uznał;
• uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu;
• jeśli mimo należytej staranności nie zdąży, wskazuje nowy termin i uzasadnia opóźnienie; gdy i ten termin minie, kupujący wyznacza własny, a po jego upływie może usunąć wady na koszt dewelopera.

Przy poważnej wadzie, którą ustawa nazywa wadą istotną, możesz odmówić odbioru. Strony ustalają wtedy nowy termin, w którym deweloper ma ją usunąć.

Jak przygotować się do odbioru?

Weź ze sobą umowę z opisem standardu, rzut mieszkania, miarkę i poziomicę, a odbiór umów w ciągu dnia. Jeśli nie czujesz się pewnie, zaproś specjalistę od odbiorów. Wady, które ujawnią się później, zgłaszasz w ramach rękojmi, która przy nieruchomościach obejmuje wady stwierdzone w ciągu pięciu lat od wydania lokalu.

Lista kontrolna w skrócie

1. Sprawdź spółkę w KRS i przejrzyj jej sprawozdania finansowe.
2. Ustal, która spółka podpisze z Tobą umowę, i sprawdź ją w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
3. Poproś o prospekt informacyjny i porównaj go z księgą wieczystą działki.
4. Upewnij się, że pozwolenie na budowę dotyczy tej inwestycji.
5. Sprawdź rodzaj rachunku powierniczego i bank, który go prowadzi.
6. Wpłacaj pieniądze wyłącznie na indywidualny rachunek powierniczy.
7. Obejrzyj osiedla oddane kilka lat temu i porozmawiaj z mieszkańcami.
8. Porównaj ofertę z cennikiem i historią cen na stronie dewelopera.
9. Przygotuj się do odbioru technicznego i wpisz wszystkie wady do protokołu.

Podsumowanie

Sprawdzenie dewelopera nie wymaga specjalistycznej wiedzy, tylko czasu i systematyczności. Rejestry pokażą kondycję firmy, prospekt wyjaśni szczegóły inwestycji, a rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpieczą wpłaty. Najwięcej powie jednak to, co deweloper już zbudował. Jeśli coś budzi wątpliwości, zadaj pytanie przed podpisaniem umowy – rzetelna firma odpowie na nie bez problemu.

Tak przygotowaną listę warto zastosować także do Novdom. Deweloper realizuje osiedla m.in. w Przasnyszu, Mławie, Płońsku, Szczytnie i Grodzisku Mazowieckim, więc jego wcześniejsze inwestycje można obejrzeć na miejscu i porozmawiać z mieszkańcami. Na stronie firmy znajdziesz listę zrealizowanych projektów i spółek, przez które je prowadzi, a także cenniki z historią zmian cen. Dzięki temu większość punktów z powyższej listy sprawdzisz jeszcze przed wizytą w biurze sprzedaży.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy deweloper musi dać mi prospekt informacyjny przed rezerwacją?

Tak. Prospekt trzeba przekazać bezpłatnie przed zawarciem pierwszej umowy z kupującym, także umowy rezerwacyjnej.

Który rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy?

Przy rachunku zamkniętym pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności, więc ryzyko jest najmniejsze. Wpłaty na rachunek otwarty dodatkowo chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, dlatego oba rozwiązania dają kupującemu ochronę przewidzianą w ustawie.

Ile może wynosić opłata rezerwacyjna?

Maksymalnie 1% ceny mieszkania. Zasady jej zwrotu albo zaliczenia na poczet ceny powinna określać umowa rezerwacyjna.

Co zrobić, jeśli deweloper nie usunie wad w terminie?

Deweloper może wskazać nowy termin z uzasadnieniem opóźnienia. Jeśli go nie dotrzyma albo w ogóle go nie wskaże, wyznaczasz własny termin, a po jego upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177 z późn. zm.).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
• Nowelizacja ustawy deweloperskiej dotycząca jawności cen mieszkań, stosowana wobec wszystkich inwestycji od 11 września 2025 r.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 568 (rękojmia za wady).