Operat szacunkowy nieruchomości krok po kroku - co warto wiedzieć?

Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości to dokument urzędowy sporządzany na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to opinia o pełnej wartości danej nieruchomości. Rzeczoznawca wskazuje w niej poszczególne etapy szacunkowych obliczeń. Wskazuje podstawy prawne dokonywanych czynności oraz opis rozumowania specjalisty i konteksty sytuacyjne wykonanych wyliczeń.

Wycena mieszkania czy działki uzależniona jest od wielu czynników. Wpływ na wartość nieruchomości mają aktualne ceny sprzedaży mieszkań w danym rejonie czy dzielnicy. Im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym cena może być wyższa.  Lokalizacja działki pośród gór, czy w pobliżu lasów i jezior może podnieść operat. Wycena mieszkania uwzględnia takie aspekty jak bliskość sklepów, urzędów, szkół, przystanków komunikacji miejskiej. Im lepszy stan mieszkania i mniejsza konieczność nakładów finansowych na remont, tym operat będzie wyższy.

Rozporządzenie rady ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku omawia przepisy techniki sporządzania wyceny nieruchomości. Ważność operatu to maksymalnie 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Po tym czasie powinna zostać przeprowadzona aktualizacja operatu. Okoliczności wyceny mogą się w tym czasie zmienić i wycena rzeczoznawcy może stać się nieaktualna. Warunkowo ważność operatu może zostać wydłużona, lecz jego aktualność musi potwierdzić rzeczoznawca, który go wystawił. Brak aktualizacji operatu sprawia, że jest on nieaktualny i traci moc prawną.

Jak zakwestionować operat finansowy? Można samodzielnie powołać rzeczoznawcę. W sytuacji, gdy jedna nieruchomość zostanie poddana wycenie przez kilku rzeczoznawców i przygotowanych zostanie kilka operatów szacunkowych, które znacznie się różnią, sprawę rozstrzyga organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Powoływana jest komisja, która bada zgodność z prawem i standardami wszystkie sporządzone operaty finansowe. Operaty ocenione przez nią negatywnie tracą moc prawną. Wybierana jest tylko jedna wycena rzeczoznawcy. Można również podważyć ważność operatu, jeżeli został okoliczności zmieniły się od czasu jego przygotowania. Konieczna wtedy będzie aktualizacja operatu. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o kredycie hipotecznym.

Kto to jest rzeczoznawca i kiedy niezbędna jest jego pomoc?

Operat finansowy musi być przygotowany przez rzeczoznawcę. Musi on legitymować się doświadczeniem, kwalifikacjami i odpowiedzą oraz tytułem przyznawanym na podstawie przepisów prawa. Konieczne jest do tego zdanie egzaminu państwowego. Do egzaminu mogą przystąpić wyłącznie osoby niekarane o nieposzlakowanej opinii zawodowej. Rzeczoznawca zajmuje się konkretną, wąską dziedziną, w której jest ekspertem. Istnieje w tym zawodzie podział na rzeczoznawców budowlanych, motoryzacyjnych i innych. Lista aktualnych rzeczoznawców majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Zadaniem rzeczoznawcy jest sporządzanie operatu finansowego. Jego praca ważna jest wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie, działkę lub inną nieruchomość. Ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy działki, nie obejdzie się bez wyceny rzeczoznawcy. Aby była ona prawomocna, nie może to być zwykła wycena, lecz operat szacunkowy. Stworzenie tego dokumentu jest niezbędne by sąd lub inny organ administracji mógł podjąć decyzję dotyczącą nieruchomości. Również w przypadku podziału majątku, wniesienia nieruchomości do spółki, konieczności ustalenia masy spadkowej, odszkodowania dochodzonego od gminy, egzekucji z nieruchomości zabezpieczenia kredytu hipotecznego i tego rodzaju sytuacjach, potrzebna jest pomoc rzeczoznawcy i profesjonalny operat finansowy. Jeżeli wcześniej była już przygotowywana wycena, wtedy należy zadbać o ważność operatu. Niezbędna może okazać się aktualizacja operatu.

Najczęściej z usług rzeczoznawcy korzystają banki. Współpracują zazwyczaj z konkretnym rzeczoznawcą. Jak zakwestionować przygotowaną wycenę rzeczoznawcy, gdy zaniża wartość nieruchomości, którą chcemy nabyć? Ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup domu, mieszkania lub działki, można samodzielnie zamówić operat szacunkowy nieruchomości. Wtedy samodzielnie pokrywa się koszty. Należy się jednak upewnić, że bank zaakceptuje danego specjalistę i jego wycenę mieszkania. Banki często publikują na stronie internetowej listę uznawanych przez siebie rzeczoznawców. Na podstawie operatu bank decyduje, ile pieniędzy pożyczyć na mieszkanie, działkę czy inną nieruchomość.

Co musi znaleźć się w operacie szacunkowym? Wycena nieruchomości krok po kroku

Operat szacunkowy nieruchomości musi być czytelny, jasny i ujednolicony. Wycena rzeczoznawcy musi określać przedmiot wyceny, cel wykonania, podstawę prawną. Musi także zawierać wszystkie dane o nieruchomości oraz datę wykonania i podpis rzeczoznawcy. Dokument musi także zawierać informację o szczegółach metodologii i technik zastosowanych przez specjalistę. Dodatkowo musi znaleźć się w nim przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, analiza rynku nieruchomości pod kątem cen i sposobów szacowania.  Przedstawia się obliczenia wartości nieruchomości i wyniki wyceny wraz z uzasadnieniem. Cena nieruchomości musi zostać ujęta w pełnych złotych. Całkowita wartość można zaokrąglić do tysięcy zł. Do operatu finansowego dołącza się wykorzystane do jego sporządzenia dokumenty.