Jaki podatek od nieruchomości? Kupno-sprzedaż, podatek roczny i inne podatki

Podatek od nieruchomości 2016

Najważniejszymi aktami prawnymi regulującymi kwestię podatkowe są Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych z późn. zm. oraz Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r.o podatku dochodowym od osób fizycznych z późn. zm.

Podatek od nieruchomości, jako taki jest unormowany w pierwszej z wymienionych ustaw. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, jak sama nazwa wskazuje normuje również opłaty lokalne. Podatek od nieruchomości 2016 zmienił trochę swoje oblicze za sprawą zmian ustawowych które weszły w życie w tym roku.

Tym bardziej należy zaznajomić się z obecnie obowiązującymi przepisami. Przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowią:

grunty,
budynki lub ich części,
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości nie będzie miał zastosowania w przypadku użytków rolnych i lasów - za wyjątkiem obszarów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Ustawa wyszczególnia ponadto kilka innych wyłączeń w których obowiązek podatkowy nie zaistnieje. Między innymi są to nieruchomości będące własnością państw obcych, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, nieruchomości zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego etc.

Obowiązek podatkowy dotyczy podmiotów - osób fizycznych, osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej. Podatek od nieruchomości powinien być zapłacony przez właściciela, użytkownika wieczystego, posiadacza samoistnego ale także posiadacza nieruchomości, obiektów budowlanych lub ich części będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w pewnych określonych ściśle przez ustawę przypadkach.

Podatek od nieruchomości 2016 zaciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach nieruchomości czy obiektu budowlanego. Tej zasady nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego.

Podatek od nieruchomości 2016 obowiązuje od pierwszego dnia następnego miesiąca po którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Tak jak w przypadku innych danin również podatek od nieruchomości podlega licznym zwolnieniom. Niektóre z nich zostały wymienione uprzednio.

Do innych uregulowanych ustawowo zwolnień należą:

budynki i grunty wpisane indywidualnie do rejestru zabytków. Warunkiem zwolnienia z podatku jest utrzymanie ich w należytym stanie i konserwacja. Zwolnieniu nie podlegają budynki zabytkowe zajęte w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.
grunty ekologiczne, zakrzewione, zadrzewione i nieużytki a także grunty położone na terenach objętych ochroną ścisłą, krajobrazową itd. (z wyłączeniem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej).
instytuty badawcze, nieruchomości gdzie prowadzona jest działalność pożytku publicznego, a także budynki stojące na obszarze rodzinnych ogrodów działkowych, spełniające normy powierzchniowe, zgodnie z ustawą Prawo Budowlane.

Rada gminy może wprowadzić również inne zwolnienia od podatku od nieruchomości, które będą obejmowały swym zakresem inne rodzaje nieruchomości.

Podstawą opodatkowania będzie różna w zależności od rodzaju nieruchomości. Dla gruntów będzie to powierzchnia, dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa. Dla budynków służących do prowadzenia działalności gospodarczej zastosowanie mają przepisy o podatkach dochodowych.

Podatek od nieruchomości posiada stawki które określa rada gminy, w drodze uchwały. Art. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określa górne granice stawki podatku rocznie za poszczególne nieruchomości. Od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej stawki nie mogą przekraczać kwoty 0,89 zł od 1 m2.

Do budynków lub ich części stawki są różne w zależności od celu wykorzystania lokalu. W przypadku mieszkań jest to 0,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, w przypadku budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 22,86 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej lub 4,65 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej jeśli zajęcie ma związek z udzielaniem świadczeń zdrowotnych.

Osobnym regulacjom podlega podatek rolny. Reguluje go Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Podatek rolny jest to specyficzny podatek od nieruchomości. Ustawa wyszczególnia podmioty obowiązane do zapłaty podatku rolnego.

Dotyczy on nie tylko posiadaczy samoistnych gruntów, czy właścicieli gruntów, lecz również posiadaczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa z którymi umowę zawarła Agencja Nieruchomości Rolnych. Jeśli grunty są bez tytułu prawnego podatnikiem podatku rolnego będzie Agencja Nieruchomości Rolnych.

Opłaty lokalne

Istnieje wiele rodzajów opłat lokalnych które może wprowadzić Rada Gminy. Opłaty lokalne zostały sklasyfikowane w rozdziale 5, wspomnianej już Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jedną z opłat stanowi opłata targowa. Przedmiot opodatkowania stanowią targowiska lub inne miejsca w których prowadzona jest sprzedaż o takim charakterze.

Rada gminy, w drodze uchwały może wprowadzić opłatę targową, lecz w świetle przepisów nie jest do tego zobligowana. Od 1 stycznia 2016 roku, opłata ta jest fakultatywna.

Inne opłaty lokalne które maja charakter nieobowiązkowy to opłata miejscowa oraz uzdrowiskowa. Opłata miejscowa może być wprowadzona i pobierana od osób fizycznych które przebywają w danej miejscowości dłużej niż jedną dobę, w celach wypoczynkowo - turystycznych lub szkoleniowych.

Ustawodawca wprowadził również możliwość zastosowania opłaty uzdrowiskowej. W tym przypadku również, opłaty pobiera się od osób przebywających w danej miejscowości powyżej jednej doby. Opłatę można wprowadzić tylko na obszarach które mają status uzdrowiska, nadany na podstawie odrębnych ustaw.

Opłaty uzdrowiskowej i miejscowej nie pobiera się między innymi od osób hospitalizowanych, osób niewidomych oraz ich przewodników oraz od zorganizowanych grup młodzieży szkolnej i dzieci.

Opłaty lokalne to ponadto opłaty reklamowe, również o charakterze fakultatywnym. Wprowadza je rada gminy, przedmiot opodatkowania lokalnego w tym przypadku stanowią tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe umieszczone na danym terenie.

Opłatę reklamową pobiera się od właścicieli nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczy samoistnych i posiadaczy nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa a także jednostek samorządu terytorialnego. W ostatnim przypadku posiadanie musi wynikać z umowy. Stroną umowy może być na przykład Agencja Nieruchomości Rolnych lub właściciel. Warto wiedzieć, że opłata reklamowa składa się z części stałej i zmiennej. Ze szczegółami zapoznaje treść ustawy.

Ustawodawca daje ponadto możliwość wprowadzenia przez radę gminy opłaty za posiadanie psów. Opłata ta nie będzie dotyczyć osób niepełnosprawnych w stopniu znacznym, osób w wieku powyżej 65 lat. Oba przypadki wyłączeń dotyczą posiadania jednego psa. Podatnicy podatku rolnego od gospodarstw rolnych są zwolnieni z opłat za posiadanie dwóch psów.

Opłaty lokalne nie mogą być wyższe niż stawki maksymalne określone w przepisach ustawy. Stawki maksymalne opłat zostały obniżone ze względu na deflację. Zmiany 2016 wprowadzają brak obowiązku pobierania jakichkolwiek opłat lokalnych.

Podatek od sprzedaży nieruchomości oraz podatek od zakupu nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości jest nałożony zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późn. zm. Obowiązek podatkowy wynika z art. 30, który przewiduje, że od odpłatnego zbycia nieruchomości podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości oblicza się od podstawy. Podstawą jest dochód czyli różnica między przychodem a kosztami. Całość podlega powiększeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od sprzedanych nieruchomości.

Brzmi to może trochę niejasno. Jednak postaramy się rozwiać dręczące większość Polaków wątpliwości. Najważniejszym pytaniem jest: kiedy podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie nas dotyczył?

Podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie nas dotyczył jeśli przychody które uzyskamy z tego tytułu przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia jest limitowana. Upraszczając, jeśli tylko część przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, od reszty kwoty zapłacimy standardowy podatek od sprzedaży nieruchomości, według 19% stawki.

Co zalicza się do wydatków na cele mieszkaniowe? Są to między innymi:

wydatki na kupno budynku mieszkalnego,
nabycie mieszkania własnościowego w spółdzielni,
zakup gruntu pod budowę domu,
wydatki na budowę, adaptację lub remont własnego mieszkania czy domu.

Pod terminem "cele mieszkaniowe" kryje się ponadto spłata kredytu i odsetek zaciągniętego w związku z potrzebami mieszkaniowymi, wymienionymi uprzednio.

Jednak kredyt musi być zaciągnięty przed zbyciem nieruchomości jeśli chcemy aby podatek od sprzedaży nieruchomości nas nie dotyczył. Powyższe zwolnienia mają zastosowanie jeśli wydatki na cele mieszkaniowe będą miały miejsce w ciągu dwóch lat (licząc od końca roku podatkowego w którym nastąpiło zbycie) od momentu sprzedaży nieruchomości.

Pewien mentlik w głowach podatników może budzić zasada wedle której jeśli sprzedamy nieruchomość do pięciu lat od jej kupna nie zapłacimy podatku. Tylko do pewnego stopnia jest to zgodne z rzeczywistością. Przede wszystkim liczą się lata podatkowe, nie kalendarzowe. Po drugie zwolnienie z podatku będzie miało zastosowanie jedynie w przypadku jeśli sprzedaż jest dokonywana w ramach majątku osobistego - do zaspokojenia własnych potrzeb. Naszym celem nie może być zysk. Sprzedaży w ramach handlu dotyczą inne regulacje prawne.

Warto przypomnieć, że podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie dotyczył przychodów z tytułu sprzedaży części albo całości nieruchomości, jeśli wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Podatek od nieruchomości będzie musiał być natomiast uiszczony, jeśli sprzedane grunty utraciły w związku z tą sprzedażą charakter rolniczy.

Obowiązek podatkowy będzie na nas ciążył również w przypadku zakupu nieruchomości, jednak od tej ogólnej zasady istnieje wiele wyjątków. Podatek od zakupu nieruchomości, co do zasady jest uregulowany w Ustawie dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zastosowanie będzie miała również Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Podatek od zakupu nieruchomości nowej, na przykład od dewelopera jest częstokroć wliczony w cenę lokalu. Stawki wynoszą odpowiednio 23 lub 8%. Stawki preferencyjne ośmioprocentowe mają zastosowanie jeśli opodatkowaniu podlegają części składowe mieszkania.

W przypadku mieszkania używanego, nabywanego od osoby prywatnej, VAT nie będzie nas dotyczył. Podatek od zakupu nieruchomości w tym przypadku przyjmie formę podatku od czynności cywilno prawnych. Stawki są dwuprocentowe. Podatek od zakupu nieruchomości należy uiścić w terminie do 14 dni od zawarcia transakcji.

Warto pamiętać, że przy zakupie nieruchomości i zawarciu aktu notarialnego płacimy także taksę notarialną. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ograniczona ustawowo (stawka jest uzależniona od kwoty transakcji - tu znajdziecie szczegóły) i zwykle notariusze bazują na jej maksymalnych wysokościach. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby wynegocjować własną, niższą stawkę. Taksę notarialną płacimy w przypadku każdej nieruchomości - lokalu mieszkalnego, domu, ziemi, lokalu użytkowego czy budynku gospodarczego.

O czym warto pamiętać

Podatek od nieruchomości należy opłacać zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi. Nawet jeśli dotyczy nas zwolnienie od podatku, musimy w odpowiednim terminie złożyć odpowiednie deklaracje i informacje.

Podatek od nieruchomości 2016 niczym nie różni się pod względem formalnej strony. Obowiązek składania deklaracji na podatek od nieruchomości oraz informacji o nieruchomościach oraz obiektach budowlanych dotyczy również osób zwolnionych z podatków na mocy ustawy.

Podatek od nieruchomości 2016 osoby fizyczne opłacają w ratach proporcjonalnych, kolejno: 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada. Osoby prawne oraz jednostki organizacyjne - do 15 każdego miesiąca.

Podatek od nieruchomości, podatek od zakupu nieruchomości czy podatek od sprzedaży nieruchomości nie zawsze będzie musiał być uiszczony. Jednak warto upewnić się, że możemy skorzystać ze zwolnienia, oraz które ulgi będą nas dotyczyć.

W razie wątpliwości możemy udać się do specjalisty podatkowego po poradę prawną lub zaznajomić się szczegółowo z postanowieniami ustaw, które są dostępne za darmo na stronach rządowych.