Czym jest nadzór inwestorski? Wyjaśniamy krok po kroku

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Katarzyna BarczykDrukujUdostępnij

Nadzór inwestycyjny a prawo budowlane

Prawo budowlane jest dość mocno rozbudowane, jeżeli chodzi o wymagania względem budowy objętej nadzorem inwestorskim, jak i również samego inspektora od nadzoru inwestorskiego. Szczegółowe zasady działania inspektora inwestorskiego reguluje Zarządzenie Ministra Budownictwa, Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej z dnia 4 maja 1987 r. w sprawie szczegółowych zasad działania Inspektora nadzoru Inwestorskiego.

Zobaczmy, co Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane mówi o nadzorze inwestorskim:

“Art. 18.1. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

(...)

5) w przypadku uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

- przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.

(...)

Art. 19. 1. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

2. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, oraz listę obiektów budowlanych i kryteria techniczne, jakimi powinien kierować się organ administracji architektoniczno-budowlanej podczas nakładania na inwestora obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.”

Nadzór inwestorski - co to jest?

Nadzór obiektu może być powołany przez inwestor lub odgórny organ samorządowy, który jest odpowiedzialny za wydanie pozwolenia na budowę. Takim nadzorem może zająć się wyłącznie inspektor nadzoru budowlanego posiadający odpowiednie uprawnienia do nadzoru inwestorskiego. Zatem jak widzimy, nadzór inwestycyjny może być przy naszej budowie domu, ale nie ma takiego obowiązku. Nadzór inwestorski powołujemy sami bądź jest on narzucony odgórnie przez jednostkę samorządową.

W czasie budowy pod nadzorem inwestorskim inspektor kontroluje, czy na pewno prace przebiegają zgodnie z projektem. Budynek musi spełnić wszystkie wymagania, nie tylko narzucone przez architekta, ale również przez prawo budowlane. Inspektor po ustaleniu zgodności realizacji budowy z projektem, jest zobligowany do rozliczenia różnych etapów inwestycji, oraz przy odbiorze gotowej nieruchomości. Jeśli szukasz więcej informacji, sprawdź także ten artykuł o Inspektorze Nadzoru Inwestorskiego.

Wymagania względem budowy pod nadzorem inwestorskim

Proces wszystkich prac prowadzonych przez inspektora nadzoru budowlanego, zaczyna się już w momencie od zapoznania się z dokumentacją projektową. Jeżeli budynek zaliczany jest do grupy obiektów zabytkowych, to nadzór inwestycyjny obejmuje także zweryfikowanie wartości historycznej i kulturowej. Inspektor dokładne sprawdza również całą dokumentację dotyczącą pozwolenia na budowę porównując ją do rzeczywistego stanu znajdującego się na terenie działki.

Na tym etapie inspektor wychwytuje wszelkie nieprawidłowości oraz elementy wymagające poprawki. Wszystkie elementy, które koniecznie trzeba poprawić znajdują się na wniosku oraz w dokumentacji zmian, które wędrują do inwestora nieruchomości. Pełna dokumentacja musi być przekazana kierownikowi budowy nie później niż 14 dni przed planowanym rozpoczęciem inwestycji. Następnie nadzór inwestorski obejmuje uczestnictwo w czasie prac geodezyjno-kartograficznych.

W czasie prac budowlanych sprawuje kontrolę nad wszystkimi etapami inwestycji. Dzięki temu budowa przebiega zgodnie z zasadami bezpieczeństwa zawartymi w poszczególnych przepisach. W tym czasie nadzór inwestorski obejmuje m.in.:

• Kontrolę jakościową przeprowadzanych robót budowlanych, stawianych elementów, a także materiałów, które są wykorzystywane przy budowie nieruchomości. Ponadto inspektor cały czas monitoruje zgodność przebiegu prac z warunkami pozwolenia na budowę, a także pozostałymi przepisami prawnymi
• Sprawdzanie zgodności prac budowlanych wraz z projektem architektonicznym oraz umową
• Sprawdzanie zdolności przebiegu robót, wraz z narzuconymi terminami ich wykonania
• Sprawdzanie wszystkich faktur wystawianych przez usługodawców
• Sprawdzanie dziennika budowy, a także uzupełnienia wpisów, które są znaczące dla oceny wykonania robót budowlanych

Inspektor nadzoru inwestorskiego musi koniecznie pojawiać się na budowie z odpowiednią częstotliwością, tak aby prace inspektora okazały się skuteczne. Terminy kontroli narzucane są przez samego inwestora. W czasie każdej wizyty musi odbywać się kontrola dziennika budowy, a także zweryfikowanie czy prace przebiegają zgodnie z zaakceptowaną wcześniej dokumentacją.

Uprawnienia na inspektora nadzoru budowlanego

Okazuje się, że inspektorem nadzoru budowlanego może być każdy, kto spełnia określone wymagania. Jest to funkcja posiadająca uprawnienia do pełnienia samodzielnej funkcji. Ponadto kandydat na inspektora musi wykazać się znajomością prawa budowlanego i wszelkich norm budowlanych obowiązujących w naszym kraju. Osoba ubiegająca się o stanowisko inspektora nadzoru budowlanego musi posiadać wykształcenie techniczne poparte odpowiednią praktyką zawodową.

Przyszły inspektor musi należeć do izby samorządu zawodowego, jak i również wykazywać się ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Dodatkowo obowiązują go przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym. Należy jednak mieć na uwadze, że rola inspektora nadzoru budowlanego nie może być pełniona przez kierownika budowy.