Domy bez pozwolenia na budowę - kiedy można budować bez pozwolenia?
Domy bez pozwolenia na budowę? To możliwe, ale nie do końca. W ostatnim czasie powstało bardzo dużo różnych mitów związanych z pozwoleniami na budowę, które są powielane w Internecie i na różnych forach. Dowiedz się, o co chodzi z pozwoleniami na budowę i czy faktycznie można postawić dom bez zezwolenia budowlanego!
Jeśli planujesz budowę domu, skorzystaj z usługi Szukaj Wykonawcy, dostępnej na stronie Kalkulatory Budowlane. Po wypełnieniu krótkiego formularza zyskasz dostęp do najlepszych ofert.
Z tego artykułu dowiesz się:
Pozwolenie na budowę – prawo a uzyskanie pozwolenia
Pozwolenie na budowę – podstawa prawna
Ustawa Prawo budowlane została przegłosowana lipca 1994 roku, a weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. To właśnie ona wprowadza konieczność uzyskania pozwolenia na budowę i uściśla, w których przypadkach nie jest to potrzebne. Jest to decyzja administracyjna, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu.
Uzyskanie pozwolenia na budowę nie oznacza jednak, że można rozpocząć budowę. Należy jednak zebrać dodatkowe dokumenty, a decyzja musi być zgodna z prawem budowlanym. Należy także zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie na 7 dni przed tym terminem.
Kto wydaje pozwolenie na budowę? W myśl ustawy pozwolenia na budowę wydają trzy organy: starosta, wojewoda i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Starosta (a w przypadku miast na prawie powiatu prezydent miasta) to organ pierwszej instancji, co oznacza, że jeśli nie wyda pozwolenia, należy skierować apelację do wojewody. W przypadku budowy domów jednorodzinnych czy zmian budowlanych na działkach, decyzję podejmuje Starosta. Wojewoda odpowiada za takie zmiany, jak drogi publiczne czy budowle usytuowane w pobliżu torów kolejowych.
Pozwolenie na budowę a zgłoszenie budowy
W 2015 roku w Prawie budowlanym pojawiła się znaczna zmiana. Droga do uzyskania zezwolenia jest długa i często powodowała opóźnienia w realizacji inwestycji. Dlatego w połowie 2015 roku nowelizacja ustawy pozwoliła na zmianę – teraz wystarczy zgłosić budowę, a jeśli starosta czy wojewoda w ciągu 21 dni nie zgłoszą sprzeciwu, można ją rozpocząć.
Właśnie ta zmiana sprawiła, że wiele osób zaczęło myśleć, że pozwolenie na budowę nie jest już konieczne i że nie trzeba załatwiać żadnych formalności. Budynek bez pozwolenia, dom bez pozwolenia na budowę – w wielu miejscach pojawiły się takie hasła. Zgłoszenie nie oznacza jednak, że można budować bez żadnych formalności i dokumentów.
Aby złożyć zgłoszenie także należy mieć ze sobą wiele dokumentów. Jednym z nich jest decyzja o warunkach zabudowy (tak zwana WZ-tka). Konieczna jest także mapa do celów projektowych, planowany projekt budynku oraz decyzje o przyłączach. Uproszczenie procedury sprawia jednak, że nie trzeba czekać na pozytywną opinię urzędników, jeśli nie zostanie wydana negatywna, można zacząć budować. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także ten artykuł o budowie bez pozwolenia na budowę.
Domy bez zezwolenia budowlanego?
Nie tylko domki z drewna bez zezwolenia budowlanego
Po nowelizacji Prawa budowlanego w 2015 roku, nie trzeba już mieć pozwolenia na budowę. Budynek bez pozwolenia, na samym zgłoszeniu budowy musi spełniać jednak kilka warunków. Wbrew obiegowej opinii nie jest tak, że tylko domki drewniane czy domki bez głębokich fundamentów mogą być budowane bez pozwolenia. Lista obiektów, które można zbudować tylko ze zgłoszeniem jest długa:
- Wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na których zostały zaprojektowane,
- Wolnostojące parterowe budynki gospodarcze,
- Garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2,
- Parterowe budynki rekreacji o powierzchni do 35 m2,
- Wiaty o powierzchni do 50 m2,
- Przydomowe oczyszczalnie ścieków i zbiorniki bezodpływowe o pojemności do 10 m3,
- Przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2.
I chociaż możliwości budowania na zgłoszenie jest wiele, w zasadzie tylko około 3% inwestorów na to się decyduje. Reszta składa wniosek o pozwolenie na budowę. Jest to związane z tym, że budowa domu bez pozwolenia, czyli na zgłoszenie, wymaga zastosowania się idealnie do projektu budowy. Aby wprowadzić jakiekolwiek zmiany, konieczne jest pozwolenie na budowę, dlatego inwestorzy wolą na wszelki wypadek załatwić je na początku, niż potem zawieszać prace. Budowa domu bez pozwolenia wymaga zastosowania złożonego projektu.
Prawo budowlane – nowelizacja z 2020 roku
W aspekcie domów bez pozwolenia na budowę pojawiły się zmiany we wrześniu 2020 roku. Została ona uchwalona 13 lutego 2020 roku i niesie ze sobą bardzo wiele zmian dla budowlanego procesu inwestycyjnego.
Jakie zmiany mają największe znaczenie dla inwestorów? Przede wszystkim nastąpił podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działku lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Zmieniło się także to, że do wniosku o pozwolenie należy dołączyć trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego.
Ważne jest także to, że pojawiły się roboty budowlane, które można przeprowadzić na zgłoszenie, bez uzyskania pozwolenia. Nadal wśród nich znajdują się budynki jednorodzinne mieszkalne, które nie oddziałują na działki sąsiednie. Zmiany dotyczą głównie budynków gospodarczych lub na przykład miejsc składowania obornika, oczyszczalni ścieków i instalacji zbiornikowych na gaz.
Pozwolenie na budowę – składanie wniosku
Wniosek o pozwolenie na budowę
Powyżej przytoczony przykład nie jest jedynym momentem, kiedy pozwolenie na budowę jest niezbędne. Potrzebujesz go także wtedy, gdy projektowany dom będzie ograniczał możliwość dowolnego zagospodarowania sąsiedniej działki (na przykład znajduje się blisko granicy, ponieważ działka jest mała) lub może się okazać, że inwestycja oddziałuje na obszar Natura 2000. Nawet domki drewniane bez fundamentów nie mogą być postawione bez pozwolenia na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Pozwolenie jest także konieczne w przypadku bliźniaka.
Wniosek należy złożyć odpowiednio wcześniej, ponieważ czas oczekiwania na decyzję nierzadko jest dłuższy niż 30 dni. Zgodnie z Prawem budowlanym należy dostarczyć komplet dokumentów – konieczne jest złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także 4 egzemplarze projektu budowlanego i MPZP, czyli wyrysy z Miejskiego Projektu Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku, gdy dokument nie jest ustanowiony, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Należy także wnieść opłatę.
Pozwolenie na budowę – informacje
Koszt pozwolenia na budowę składa się z dwóch elementów: zatwierdzenia projektu budowlanego (co kosztuje 47 zł) i opłaty skarbowej na pozwolenie na budowę nowego obiektu budowlanego. Jej wysokość zależy od rodzaju inwestycji, a czasami także jej wielkości. W przypadku domu jednorodzinnego jest to 48 zł w sumie. Za budynki przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej płaci się 1 zł za m2 powierzchni użytkowej. Koszt pozwolenia na budowę nie jest więc wysoki.
Ważność pozwolenia na budowę jest wydawana bezterminowo. Oznacza to, że od inwestora zależy, jak długo będzie trwała budowa. Jednakże zgodnie z Prawem budowlanym decyzja wygasa, jeśli ustawa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od jego wydania. Dlatego można przyjąć, że jeśli budowa nie wystartuje, ważność pozwolenia na budowę wynosi trzy lata.
Wiele osób zastanawia się także, czy możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę na inny adres. Nie jest to możliwe. Przeniesienie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko na inną osobę, na przykład nowego właściciela niedokończonej inwestycji, ale do tego konieczne jest zgłoszenie takiego faktu do odpowiedniego urzędu.