Jaki dom bez pozwolenia na budowę można zbudować?

Stare i nowe Prawo budowlane

Tak było do 2022 roku

Jeżeli ktoś próbował wybudować dom bez pozwolenia na budowę przed 2022 rokiem, to mógł się zniechęcić ograniczeniami i ilością formalności. Przepisy surowo ograniczały możliwości budowy domu. Bez pozwolenia możliwe było tylko wybudowanie budynku o powierzchni do 35m² liczonych po obwodzie. Budynki te miały charakter obiektów rekreacji indywidualnej. W praktyce oznaczało to możliwość wystawienia zabudowanej altany na działce rekreacyjnej lub domku letniego. Nawet do wybudowania tego niewielkiego obiektu na własnej ziemi potrzebne było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Na tę zaś czekało się nawet przez kilka miesięcy.

Co się zmieniło?

Od 2022 roku wprowadzono liberalizację przepisów, a w tym roku planowane są dalsze zmiany. Ile m² bez pozwolenia na budowę może mieć dom w 2024 roku? Najnowsze, obowiązujące już przepisy mówią o 70m² jako górnej granicy. Z tym, że powierzchnia użytkowa może być nawet powyżej 70m². Takie domy mogą mieć więcej niż jedną kondygnację. Pozwala też maksymalnie poszerzyć metraż wykorzystywany w celach mieszkalnych i gospodarskich do 90m² powierzchni.

Poza tym uproszczono przepisy dotyczące czekania na decyzję o warunkach zabudowy. W odpowiedzi na zgłoszenie urząd musi wydać taką decyzję w ciągu 21 dni. Wszystko to dotyczy – co warto podkreślić – budynków mieszkalnych na własne potrzeby, wolnostojących, najwyżej dwukondygnacyjnych.

Co jeszcze ma się zmienić?

W 2023 roku sejm skończył pracę nad dalszą liberalizacją prawa budowlanego. Zgodnie z nią możliwe będzie budowanie bez pozwolenia domów powyżej 70m². W przypadku większego metrażu nadal jednak potrzebny będzie kierownik budowy i prowadzenie dziennika budowy. Natomiast ograniczone zostaje prawo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. W praktyce wystarczy przesłanie zgłoszenia do urzędu i zawiadomienia nadzoru budowlanego. Domy powyżej 70m² nadal muszą spełniać wszystkie wymogi dotyczące odległości na działce i zgodności z lokalnym planem zagospodarowania przestrzeni.

Jak wybudować dom bez pozwolenia na budowę?

Mam działkę i chcę wybudować dom – co dalej? Gdzie się zgłosić? Czy dom bez pozwolenia musi mieć projekt?

W 2024 roku procedura jest znacznie uproszczona w porównaniu do lat poprzednich. Dom do 70m² zbudujemy na zgłoszenie do lokalnego urzędu, musimy też zawiadomić organy nadzoru budowlanego.  Konieczne jest również geodezyjne przygotowanie terenu i odebranie go po zakończeniu budowy. Dokładne przepisy (art. 41 i 43) znajdziemy w zapisach Prawa budowlanego. 

Nawet dom bez pozwolenia na budowę wymaga projektu i zgodności z lokalnymi warunkami zabudowy. Jest to konieczne z wielu względów. Możemy natomiast zrezygnować z zatrudniania kierownika budowy. Czy jest to oszczędność czy autosabotaż zależy od tego kto buduje dom. Jeżeli dobrze znamy się na przepisach, może sami pracowaliśmy w firmie budowlanej i poradzimy sobie z nadzorowaniem budowy, to zachowamy w kieszeni co najmniej kilka tysięcy złotych. Osobom, które nie mają doświadczenia z budową zalecamy jednak wydanie dodatkowych pieniędzy na profesjonalistę, który dopilnuje zgodności całego procesu z przepisami.

Co z projektem?

Nie masz wiedzy jak zaprojektować dom? Nie stać cię na projektanta, który zaplanuje wszystko od podstaw? Bez obaw. Dostępne są projekty domów do 70m2, które zostały opublikowane wraz ze zmianą przepisów. Poza tym znajdziemy też projekty budynków mieszkalnych o większym metrażu. 72 projekty domów do 70m² i dalsze projekty domów do 180m² są do pobrania bezpłatnie na stronie rządowej GUNB. Wszystkie powstały w wyniku konkursów ogłoszonych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Oczywiście takie projekty nie są uniwersalne i trzeba je jeszcze dostosować do warunków na konkretnej działce. Będzie to jednak wymagało o wiele mniej pracy i wydatków niż zatrudnienie projektantów, do zaplanowania wszystkiego od zera.

Formalności zostały poważnie uproszczone. Zgłaszając dom bez pozwolenia na budowę dostarczamy do urzędu dwa projekty:

• Zagospodarowania terenu – obejmujący informacje o uzbrojeniu działki, drogach zewnętrznych i wewnętrznych, zieleni istniejącej i planowanej, odprowadzaniu ścieków i odpadów oraz umiejscowieniu budynku. Zwykle wyznacza go inny architekt niż projektant domu.
• Architektoniczno-budowlany – określający nie tylko metraż i plan domu, ale technologię konstrukcji, charakterystykę energetyczną i ekologiczną. Przygotowanie lub adaptacja gotowych projektów może trwać kilka miesięcy i kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Poza tym trzeba dołączyć oświadczenia:

• o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych
• o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w przypadku braku kierownika).

Jak widać budowa na zgłoszenie przerzuca dużo odpowiedzialności na inwestora. Jest to konieczne, ale warto pamiętać co będziemy mieć na głowie rozpoczynając budowę domu bez pozwolenia. Oczywiście nie unikniemy wszystkich kosztów związanych z zakupieniem materiałów i opłaceniem ekipy, a także z ewentualnymi dodatkowymi usługami.

A może domek letniskowy?

Jeżeli masz gdzie mieszkać, ale chcesz wybudować domek letni dla siebie lub na wynajem, to przepisy w 2024 roku też są dużo przyjaźniejsze niż kiedyś.

Tak jak dom bez pozwolenia na budowę może on mieć do 70m². Musi być jednak parterowy i nie posiadać użytkowego poddasza. Problem np. z dwukondygnacyjną organizacją powierzchni domu został rozwiązany przez dopuszczenie zamontowania otwartej antresoli. Pod tym względem przepisy są analogiczne do tych sprzed 2022 wobec domków do 35m².

Budynek rekreacyjny do 70m² nie wymaga załączenia projektu. Wystarczy przedstawienie rysunków elewacji domu z naniesionym rzutem domu na mapę ewidencyjną, którą uzyskamy w wydziale Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym. Tutaj też, w Wydziale Architektury i Budownictwa najlepiej zgłosić planowaną budowę takiego domu.

Jeżeli nie masz pomysłu jak taki dom miałby wyglądać lub nie chcesz wydawać na zlecony projekt, również na stronie rządowej dostępne są darmowe, koncepcyjne projekty domów do 70m² o charakterze rekreacyjnym.

Rekreacja indywidualna nie oznacza tylko budowy na potrzeby własne. Domki letniskowe tego typu można wynająć lub odsprzedać. Trzeba tylko pamiętać, że 1 dom nie może stanąć na działce mniejszej niż 500 m².