Konsekwencje nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego

Kiedy można rozpocząć użytkowanie obiektu budowlanego? Zgłoszenie czy decyzja administracyjna?

Artykuły 54 i 55 Prawa budowlanego przewidują obecnie dwa tryby zakończenia procesu budowlanego. Trybem podstawowym jest zgłoszenie zakończenia budowy do organu nadzoru budowlanego. Organ ma 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu, ale jeżeli z tego prawa nie skorzysta lub wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, inwestor może zgodnie z prawem zacząć korzystać z obiektu.

Z kolei art. 55 wprowadza konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu. Jest to tryb bardziej sformalizowany, który dotyczy jedynie wybranych kategorii obiektów, w tym:

• obiektów sportu i rekreacji (V);
• budynków kultury, nauki i oświaty (IX);
• budynków służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej (XI);
• budynków administracji publicznej (XII).

O decyzję muszą postarać się też inwestorzy, którzy chcą przystąpić do użytkowania obiektu przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych.

Naruszenie któregokolwiek z tych dwóch trybów jest równoznaczne z nielegalnym użytkowaniem obiektu i pociąga za sobą określone konsekwencje.

Nielegalne użytkowanie budynku. Jakie kroki podejmuje organ administracji budowlanej

Obecnie w prawie budowlanym funkcjonuje mechanizm określany jako „żółta kartka”. Polega on na możliwości wielokrotnego upominania inwestora lub właściciela oraz konsekwentnego nakładania kar z tego tytułu. Dla przypomnienia warto wskazać, że przed nowelizacją, która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r. organ stwierdzał jedynie, że doszło do naruszenia zasad użytkowania obiektu, a co za tym idzie – sankcja miała charakter jednorazowy.

Pierwszym etapem działania organu nadzoru budowlanego jest pouczenie inwestora lub właściciela, że korzysta on z obiektu bez dokonania zgłoszenia albo uzyskania stosownej decyzji administracyjnej oraz poinformowanie o niezgodności z prawem takiego działania. Stosowne pouczenie jest wpisywane do protokołu kontroli. Jeżeli inwestor lub właściciel są nieobecni, pouczenie jest doręczane na piśmie.

Po upływie 60 dni od pierwszej kontroli organ ponawia czynności kontrolne ii sprawdza, czy obiekt budowlany lub jego część jest nadal użytkowany z naruszeniem przepisów.

Kiedy nakładana jest kara administracyjna?

Jeżeli po przeprowadzeniu drugiej kontroli okaże się, że przepisy prawa budowlanego nadal są naruszane, organ w drodze postanowienia wymierza karę za nielegalne korzystanie z obiektu. Do wyliczania wysokości kary stosuje się te same zasady, które służą do kalkulacji wysokości sankcji nakładanej w przypadku stwierdzenia wadliwości podczas obowiązkowej kontroli przy odbiorze obiektu. Podstawę wyliczenia kary stanowi wzór uwzględniający:

• stawkę bazową w wysokości 500 zł (s);
• współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k);
• współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Parametry K i W są doprecyzowane w załączniku do ustawy. Wysokość sankcji to iloczyn wszystkich trzech składowych. Zasadnicza różnica polega jednak na tym, że za nielegalne użytkowanie obiektu kara jest podwyższana dziesięciokrotnie.

Po wydaniu postanowienia nakładającego karę administracyjną, organ nadzoru budowlanego dokonuje ponownej kontroli po upływie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia. Ponowne stwierdzenie sprzeczności z prawem użytkowania obiektu uzasadnia nałożenie kolejnej kary administracyjnej. Zasady jej obliczania są takie same jak poprzednio, z tym że sankcja jest podwyższana pięciokrotnie, a nie dziesięciokrotnie. Sprawdź także ten artykuł: Pozwolenie na użytkowanie budynku krok po kroku - przepisy, dokumenty, porady.

Druga żółta kartka i co dalej?

Obecne brzmienie przepisów pozwala na nakładanie kary administracyjnej wielokrotnie, przy czym ustawa nie określa maksymalnej liczby takich iteracji. Zgodnie z art. 59i ust. 7 Prawa budowlanego postanowienie o którym mowa w ust. 6 (czyli to „drugie”, przewidujące pięciokrotny mnożnik kary) może być wydawane wielokrotnie z tym zastrzeżeniem, że kolejne postanowienie nie może być wydane wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania (a nie doręczenia!) poprzedniego postanowienia. Za dzień wydania postanowienia uznaje się datę jego podpisania, a nie moment zakomunikowania stronie treści postanowienia poprzez jego nadanie i doręczenie. Oznacza to dla adresata postanowień wymierzających kolejne kary element niepewności co do jego sytuacji prawnej.

Zaskarżalność postanowień

Każde z wydanych postanowień może być zaskarżone zażaleniem złożonym w terminie 7 dni do organu wyższej instancji, tj. wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. W razie utrzymania w mocy postanowienia o nałożeniu kary, strona ma prawo złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Należy wskazać, że zaskarżenie jednego postanowienia nie blokuje możliwości nałożenia kolejnej kary przez organ. W praktyce oznacza to jednak, że organ nadzoru budowlanego, nie znając rozstrzygnięcia co do poprzednio nałożonej sankcji, nigdy nie może być pewny czy kolejne kary nie zostaną uchylone.