Świadectwo charakterystyki energetycznej krok po kroku

Opublikowano: 01.12.2023Autor: Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & WspólnicyDrukujUdostępnij

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem budynku lub jego części. Obejmuje ono energię wydatkowaną na potrzeby:

• ogrzewania i wentylacji;
• przygotowania ciepłej wody użytkowej;
• chłodzenia;
• oświetlenia (w przypadku budynków niemieszkalnych, np. centra handlowe).

Potrzeba posiadania świadectwa energetycznego wynikła kilka lat temu z przepisów wspólnotowych. Celem unijnego ustawodawcy jest, aby promować budynki charakteryzujące się jak największą energooszczędności, a w rezultacie przyjazne dla środowiska.

Kiedy sporządzenie świadectwa energetycznego jest obowiązkowe?

Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków o sporządzenie świadectwa energetycznego musi zadbać:

• właściciel nieruchomości;
• zarządca budynku lub jego części;
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Konieczność sporządzenia świadectwa dotyczy budynków lub ich części będących przedmiotem umowy sprzedaży (lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) albo umowy najmu. Sprzedawca lub wynajmujący powinni więc przekazać drugiej stronie umowy świadectwo w momencie jej zawierania w formie oryginału (dla umowy sprzedaży) albo kopii wysłanej elektronicznie wraz z wydrukiem (dla umowy najmu). Nabywca lub najemca nie mogą zrezygnować z przekazania im świadectwa energetycznego, a w przypadku umowy sprzedaży notariusz ma obowiązek odnotować fakt wydania dokumentu w akcie notarialnym lub fakt pouczenia sprzedającego o konsekwencjach związanych z niewydaniem świadectwa.

Dodatkowo najemca, który nie otrzymał dokumentu od wynajmującego, może zlecić sporządzenie dokumentu na jego koszt.

Jakie budynki są wyłączone z obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej?

Warto pamiętać, że ustawodawca opracował zamknięty katalog budynków, dla których obowiązek sporządzenia świadectwa został wyłączony. Dokumentu nie trzeba przygotowywać, jeżeli budynek:

• podlega ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• jest używany jako miejsce kultu i do działalności religijnej (np. kościoły, kaplice);
• ma charakter przemysłowy oraz gospodarczy i jednocześnie nie został wyposażony w instalacje zużywające energię, inne niż wbudowane oświetlenie;
• ma charakter mieszkalny, ale jest przeznaczony do użytkowania przez czas nie dłuższy niż 4 miesiące w roku (np. budynki oddawane w najem krótkoterminowy);
• jest wolnostojący o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 50 m² (np. typowe domki letniskowe);
• jest częścią gospodarstwa rolnego, a jego współczynnik energii pierwotnej (EP) nie przekracza 50 kWh/(m² X rok).

We wszystkich tych przypadkach nie ma potrzeby sporządzania świadectwa energetycznego. Warto pamiętać, że świadectwo energetyczne dla budynków o powierzchni powyżej 250 m² w przypadku budynków zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę albo administrację publiczną, o ile budynek jest przeznaczony dla obsługi interesantów, powinno być umieszczone w widocznym miejscu. To samo dotyczy budynków o powierzchni powyżej 500 m² przeznaczonych do świadczenia usług dla ludności, jeżeli świadectwo jest już sporządzone (np. galerie handlowe, kina).

Należy zwrócić uwagę, że – stosownie do art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego – świadectwo charakterystyki energetycznej należy załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu. Nie dotyczy to jednak domów o powierzchni nieprzekraczającej 70 m², które mogą być stawiane bez zezwolenia, a także budynków, dla których na mocy art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wyłączono obowiązek sporządzania świadectwa. W przypadku budowy obiektu sporządzenie świadectwa należy zlecić przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku.

W razie wątpliwości co do zakresu obowiązków w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie budynku można zwrócić się o pomoc do kancelarii prawnej z doświadczeniem w zakresie prawa budowlanego i prawa nieruchomości. Sprawdź także ten artykuł: Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku - potrzebne czy nie?

Jakie informacje zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Każde świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zawierać informacje określone w ustawie, w tym:

• dane identyfikacyjne budynku lub jego części;
• charakterystykę energetyczną budynku lub jego części;
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub jego części;
• oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru.

Ostatni punkt stanowi nowość legislacyjną i ma za zadanie pozwolić zweryfikować czy dokument nie został sfałszowany. W ten sposób ustawodawca walczy z praktyką sprzedaży podrobionych świadectw energetycznych. Oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania, co oznacza zagrożenie karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do nawet 8 lat.

Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, chyba że w międzyczasie zostały zrealizowane prace, które doprowadziły do zmiany charakterystyki energetycznej budynku. W praktyce niezbędne będzie ponowne sporządzenie świadectwa energetycznego m.in. po realizacji prac ociepleniowych, wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej albo zamontowaniu innego źródła ciepła (np. pompa zamiast pieca C.O.).

W jaki sposób nowe przepisy wpływają na obowiązki w zakresie reklamy sprzedaży lub najmu nieruchomości?

Znowelizowana ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wprowadza również obowiązek właściciela, zarządcy lub osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu precyzyjnego podania danych określających charakterystykę energetyczną budynku w treści reklamy sprzedaży lub najmu. Zgodnie z art. 13 ustawy informacje muszą zawierać:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną;
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową;
• jednostkową wartość emisji CO₂, wyznaczoną zgodnie z przepisami wykonawczymi do ustawy.

Kto ma prawo do sporządzenia świadectwa energetycznego?

Obecnie nie ma już możliwość, aby osoba zobowiązana do posiadania świadectwa energetycznego nabyła je od osoby nieuprawnionej. Ustawodawca zakreślił minimalne wymagania względem osób uprawnionych do wystawiania świadectw. Obejmują one:

• konieczność uzyskania wpisu do rejestru;
• pełną zdolność do czynności prawnych;
• niekaralność;
• przesłankę wykształcenia kierunkowego;
• odpowiednie uprawnienia budowlane.

Osoba uprawniona do wystawiania świadectw energetycznych ma obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywanych obowiązków.

Obowiązek monitorowania efektywności energetycznej budynku

Fakt sporządzenia dla budynku świadectwa energetycznego nie oznacza jeszcze, że nie ma potrzeby monitorowania aktualnego stanu technicznego systemu ogrzewania oraz systemu klimatyzacji. Ustawa w art. 23 ust. 1 nakazuje właścicielom oraz zarządcom okresową kontrolę wydajności energetycznej budynku. W zależności od zastosowanej technologii i mocy urządzenia kontrola powinna być przeprowadzana co najmniej raz na 2 do 5 lat. Obowiązujące przepisy wyłączają obowiązek przeprowadzania kontroli m.in. w sytuacji, kiedy:

• od czasu ostatniej kontroli nie dokonano zmian w systemie ogrzewania lub połączonym systemie ogrzewania i wentylacji lub zmian w charakterystyce energetycznej budynku;
• budynek mieszkalny lub niemieszkalny został wyposażony w inteligentne systemy automatyki i sterowania umożliwiających stałe monitorowanie sprawności ogrzewania, wentylacji lub wytwarzania, dystrybucji i magazynowania energii;
• budynek został wyposażony w systemy techniczne automatyki i sterowania objęte umową o poprawę efektywności energetycznej albo monitorowane przez operatora.

Ewentualne kontrole mogą być prowadzone wyłącznie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Sprawozdania sporządza się z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego.

Sankcje karne za naruszenie przepisów o świadectwie energetycznym

Obowiązek sporządzania świadectw energetycznych funkcjonuje w polskim porządku prawnym od 2009 r. (początkowo ujęty był w Prawie budowlanym, a od 2015 r. kwestie te regulowała ustawa o charakterystyce energetycznej budynków), jednakże dopiero w ostatnim czasie zrobiło się o nim głośno. W sieci pojawiło się wiele błędnych informacji, jakoby tegoroczna nowelizacja ustawy wprowadziła „nowy” obowiązek sporządzania tych świadectw. Dlaczego więc dopiero teraz mówi się o tym obowiązku, funkcjonującym przecież na gruncie prawa od wielu lat? Głównie za sprawą tego, że znowelizowane przepisy wprowadzają kary za nieprzekazanie świadectwa nabywcy albo najemcy. Tym samym w ustawie pojawił się mechanizm gwarantujący przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub części budynków (wcześniej, jak pokazują statystyki, świadectwa te nie były sporządzane, pomimo istniejącego obowiązku i działania te nie były również egzekwowane).

Artykuł 41 ustawy przewiduje karę grzywny do 5 tysięcy złotych m.in. w przypadku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej przez osobę nieuprawnioną lub w sposób niespełniający ustawowych wymagań lub w przypadku gdy podmiot uprawniony nie przekazuje świadectwa uprawnionemu nabywcy albo najemcy.

Osoby, które planują transakcje mające za przedmiot budynek lub jego część, powinny ustalić swoje obowiązki związane z pozyskiwaniem świadectw energetycznych. Dzięki znowelizowanym przepisom nie będzie już możliwości pominięcia przez sprzedającego lub wynajmującego obowiązku przekazania świadectwa energetycznego. Z obrotu zniknąć ma też problem wydawania zaświadczeń sfałszowanych, ponieważ zaostrzono odpowiedzialność osób wystawiających dokumenty. Rejestr osób uprawnionych do działania w tym zakresie jest prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod nazwą Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.

Kinga Grzelak

Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy