Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Wyjaśniamy

Co to znaczy prawo własności? Podstawa prawna

Kwestie związane z prawem własności zostały uregulowane przez ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny. Dział II Kodeksu Cywilnego traktuje o treści i wykonywaniu własności. W artykule 140 znajdujemy poniższy zapis:

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Oznacza to, że prawo własności (np. do lokalu mieszkalnego) umożliwia właścicielowi korzystanie z rzeczy (np. z mieszkania) zgodnie z przeznaczeniem. Rozporządzanie przedmiotem własności może mieć dowolną formę, o ile nie narusza zasad współżycia społecznego (możliwa jest np. zamiana mieszkań, sprzedaż nieruchomości lub wynajem osobom trzecim).

Pełne prawo własności oznacza, że stajemy się rzeczywistym właścicielem danego mieszkania i posiadamy do niego pełne prawa. Własność mieszkania zostaje ujęta w księdze wieczystej, prowadzonej odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego. Pełne, odrębne prawo własności daje możliwość podejmowania pełnych decyzji o mieszkaniu (zamiana mieszkań, sprzedaż, wynajem, udostępnienie na działalność gospodarczą). Zarządzenie własną nieruchomością nie wymaga zgody spółdzielni, jednak nie może naruszać zasad współżycia społecznego ani doprowadzić do uszkodzeń budynku.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Co oznacza własność spółdzielcza?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało uregulowane w zapisach ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl zapisów prawnych własność spółdzielcza lokalu mieszkalnego oznacza, że posiadamy prawo do użytkowania oraz rozporządzania lokalem. Sama forma spółdzielczego własnościowego prawa oznacza, że właścicielem lokalu mieszkalnego pozostaje spółdzielnia. Są to dość istotne różnice, które dzielą odrębne prawo własności od spółdzielczego prawa własności.

W przypadku odrębnego prawa własności konieczna jest odrębna księga wieczysta do lokalu. Własność spółdzielcza sprawia, że odrębna księga nie jest niezbędna. Może być natomiast założona w przypadku zaciągania kredytu hipotecznego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu narzuca też na właściciela pewne ograniczenia. Forma spółdzielczego własnościowego prawa umożliwia sprzedaż lub wynajem lokalu. Mieszkanie może być też przedmiotem spadku lub darowizny. Własność spółdzielcza ogranicza również prawo do dysponowania lokalem na cele użytkowe. Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego lub budynku objętego przez spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wymaga zgody spółdzielni.

Odrębna własność spółdzielcza do mieszkania znaczy też, że posiadacz własności staje się członkiem spółdzielni. W myśl artykułu 3.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna (choćby nie posiadała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

• „której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
• której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”,
• będąca założycielem spółdzielni, z zastrzeżeniem ust. 9”.

Członkami spółdzielni mieszkaniowej są oboje małżonkowie, którzy nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Członkiem spółdzielni mieszkaniowej są także oboje małżonkowie, którzy ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego bądź prawa odrębnej własności lokalu. Są to podstawowe różnice, które oddzielają odrębne prawo własności od spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Forma odrębnej własności nie oznacza, że stajemy się członkami spółdzielni mieszkaniowej. Nabyte mieszkanie (odrębna księga wieczysta, odrębna własność) nie należy do spółdzielni mieszkaniowej. Zatem forma odrębnej własności okazuje się korzystniejsza dla potencjalnego inwestora, który staje się pełnym właścicielem lokalu mieszkalnego.

Warto także zauważyć, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi w odrębną własność w przypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Taka forma rozwiązania sytuacji oznacza pełne zabezpieczenie własności mieszkania członka spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli szukasz więcej porad, sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o prawie i przepisach.

Co oznacza lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu? Czy można sprzedać mieszkanie lub możliwa jest zamiana mieszkań? Różnice w prawie własności

Każde mieszkanie może zostać objęte formą lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego prawa. Co to znaczy? Lokatorskie, spółdzielcze prawo własności nie jest prawem rzeczowym, a oznacza możliwość korzystania z lokalu należącego do spółdzielni mieszkaniowej. W odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania nie możemy go dziedziczyć w spadku, bowiem lokal nie jest naszą własnością, a korzystamy jedynie z prawa do wynajmu lokalu.

W przypadku lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musimy wnosić dużego wkładu własnego do spółdzielni mieszkaniowej. Co więcej, prawo lokatorskie nie podlega egzekucji komorniczej i nie jest zbywalne.

Osoby zainteresowane prawem lokatorskim będą musiały wnieść o wiele niższy wkład do spółdzielni niż te, które wybiorą spółdzielcze prawo własności. Prawo lokatorskie nie jest zbywalne, nie podlega egzekucji i nie można przekazać go w spadku. Są to podstawowe różnice, które dzielą lokatorskie spółdzielcze prawa własności od spółdzielczego prawa własności lokalu. To drugie jest zbywalne, podlega egzekucji oraz może zostać przekazane w spadku.

Forma lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znaczy także tyle, że nie możemy sprzedać mieszkania. Nie możliwa jest także zamiana mieszkań ani zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Odrębna księga wieczysta nie jest wymagana, a mieszkanie pozostaje własnością spółdzielni mieszkaniowej. Możemy zatem stwierdzić, że forma lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przypomina najem. W przypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej posiadacz lokatorskiego, spółdzielczego prawa może jedynie wynajmować mieszkanie, jednak nie zostaje jego właścicielem.