Co to jest renta planistyczna? Wyjaśniamy krok po kroku

Czym jest renta planistyczna w stosunku do wartości nieruchomości?

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Art. 36, ust. 4 z dnia 27.03. 2003 roku mówi: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości”.

Z ustawy wynika, że renta planistyczna pobierana jest przez urząd gminy po sprzedaży nieruchomości przez właściciela. Pod warunkiem, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła. Aby urząd mógł naliczyć rentę planistyczną, zmiana lub nowy plan zagospodarowania przestrzennego musiałyby nastąpić w ciągu ostatnich 5 lat. Najczęściej właściciel dowiaduje się o konieczności uiszczenia opłaty tuż po sprzedaży nieruchomości. Notariusz ma obowiązek poinformować gminę o transakcji. Nie ma znaczenia cena sprzedawanej nieruchomości. Nawet jeżeli zostanie ona zaniżona, sprzedający musi odprowadzić opłatę. Renta planistyczna nie jest naliczana od ceny sprzedaży nieruchomości, lecz od wzrostu wartości. Jest to opłata jednorazowa.

Przykładem jest właściciel działek rolnych leżących na terenie, na którym w planowaniu przestrzennym obowiązywał zakaz zabudowy. Są to grunty rolne lub łąkowe. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na przeznaczenie terenu pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Właściciel w czasie krótszym niż 5 lat od momentu wprowadzenia tego planu dzieli działkę na mniejsze parcele budowlane i sprzedaje je pod projekty domów parterowych z poddaszem.

Wartość tej działki znacznie wzrasta i sprzedający płaci rentę planistyczną. Jeżeli sprzedałby działki budowlane po okresie dłuższym niż 5 lat od obowiązywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego, danina ta nie obowiązywałaby go, pomimo wzrostu wartości. Należy jednak zwrócić uwagę, że pod uwagę brana jest tu data wejścia uchwały w życie, a nie jej uchwalenia. Może to być różnica nawet około miesiąca.

W jaki sposób naliczana jest renta planistyczna?

Wysokość renty planistycznej to różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed i po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawa mówi, że opłata ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości. Wysokość procentowa ustalana jest na forum rady gminy w uchwale o miejscowym zagospodarowaniu przestrzennym. Forum rady gminy może zdecydować, że będzie ona wynosiła np. 20 % czy 15 %, ale nigdy więcej niż 30 %. Jeżeli forum rady gminy przyjmując plan zagospodarowania przestrzennego, nie ustali wysokości opłaty i nie jest ona wpisana do uchwały, wtedy gmina nie może jej naliczać. W takim przypadku podstawa prawna obarczona jest nieważnością.

Wycena wzrostu wartości zawsze powinna być dokonywana na dzień sprzedaży nieruchomości. Nie może dotyczyć okresu wcześniejszego czy późniejszego. Gmina zleca rzeczoznawcy majątkowemu wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej faktem zmiany w planowaniu przestrzennym. Również właściciel przed aktem sprzedaży ma prawo zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o wyliczenie renty planistycznej. Będzie wtedy wiedział wcześniej, ile zapłaci po sprzedaży nieruchomości. Wycena pomoże mu także odpowiednio skalkulować cenę sprzedaży.

Po przeprowadzeniu wyceny, urząd gminy wydaje decyzję administracyjną określającą wysokość renty planistycznej. Gmina jest zobowiązana do wykazania bezpośredniego związku przyczynowo – skutkowego wynikającego ze zmiany planu zagospodarowania zgodnie z podstawą prawną. Sprzedający nieruchomość ma prawo odwołać się od decyzji do organu odwoławczego. Może to zrobić w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania. Jeżeli zobowiązany do zapłaty nie wywiąże się z obowiązku i nie wniesie jej w terminie, wtedy wójt gminy podejmuje działania egzekucyjne, na podstawie przepisów administracyjnych. A może zainteresuje cię także ten artykuł na temat opłaty planistycznej?

Kiedy nie płaci się renty planistycznej?

Oprócz sytuacji, gdy forum rady gminy nie ustaliło wysokości renty planistycznej, istnieje jeszcze kilka wyjątków od obowiązku zapłaty. Zmiany w planowaniu przestrzennym nie zawsze wiążą się ze wzrostem wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy może uznać, że nie nastąpił taki wzrost.

Podstawa prawna mówi, że gmina nie może żądać opłaty, jeżeli przeznaczenie nieruchomości jest takie samo jak w poprzednim planowaniu przestrzennym. Przykładem jest właściciel działki rolnej, na której terenie poprzedni plan zagospodarowania zezwalał na projekty domów parterowych z poddaszem. Po 10 latach plan zostaje zmieniony i dopiero wtedy właściciel postanawia sprzedać ją pod budowę projektów domów parterowych z poddaszem. Jednak nowy plan nie zmienił przeznaczenia działki. W związku z tym właściciel, sprzedając je, nie ma obowiązku płacić daniny od wzrostu wartości. Jego nieruchomość nie zyskała na wartości z powodu wejścia w życie nowego planowania przestrzennego.