Immisja krok po kroku – rodzaje, przepisy i konsekwencje prawne

Immisje sąsiedzkie, czyli działania sąsiada na działce

Ograniczenia prawa własności według przepisów Kodeksu cywilnego

Prawo do własności oraz ochronę własności, także nieruchomości, mamy zagwarantowane w Konstytucji RP z 1997 roku. Tyle tylko, że zgodnie z przyjętymi zasadami nasza wolność korzystania z własności kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność i własność drugiej osoby. Do takich ograniczeń wynikających z zasad współżycia społecznego należy prawo sąsiedzkie. Bycie właścicielem nie upoważnia do korzystania ze swojej własności w sposób całkowicie dowolny i nieograniczony.

Kodeks cywilny w artykule 140 mówi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą". Własność daje więc prawo nad rzeczą, ale w zakresie nienaruszającym na przykład interesów sąsiadów. Polskie prawo sąsiedzkie określa i reguluje stosunki między właścicielami sąsiadujących nieruchomości. Ma na celu wyeliminowanie potencjalnych konfliktów wynikających z korzystania każdej ze stron ze swojej własności.

Prawo sąsiedzkie reguluje Kodeks cywilny w art. 144. Zgodnie z art. 144 „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych". Przez nieruchomości sąsiednie należy tutaj rozumieć nie tylko przylegające działki, ale też położone w dalszej odległości i narażone na wpływ owych oddziaływań.

Działania, o których tutaj mowa, nie oznaczają wtargnięcia na cudzy teren i działania na nim – to już regulują inne przepisy, nie tylko Kodeksu cywilnego. Natomiast prowadzenie działalności na własnej działce, która może mieć wpływ na sąsiadujące, bliższe i dalsze nieruchomości, nazywa się właśnie immisją. Immisja może przybierać dwie formy: pośrednią i bezpośrednią.

Uciążliwość sąsiedzka – immisje bezpośrednie i pośrednie

Immisje sąsiedzkie w zależności od sposobu oddziaływania na otoczenie dzieli się na bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie stanowią celowe i bezpośrednie ingerowanie w cudzą nieruchomość. Może to być przykładowo celowe kierowanie na sąsiednią nieruchomość wody opadowej albo ścieków. Jest to działanie prawnie zakazane.

Immisje pośrednie są nieco trudniejsze do opisania. Należy do nich sadzenie wysokich drzew tuż przy granicy działki, emisja dymu, pyłu albo hałasu. Immisją pośrednią może być też zakłócanie odbioru telewizji albo radia. Immisje pośrednie można podzielić na materialne i niematerialne.

Immisje materialne są odczuwane przez zmysły człowieka. Może to być przenikanie na sąsiednie nieruchomości cząsteczek spalin, cieczy, zapachów albo też fal, dźwięków i wstrząsów. Za immisję materialną uważa się w świetle prawa także przenikanie na sąsiednie posiadłości żywych zwierząt, na przykład gołębi lub pszczół. Szkodliwość immisji może dotyczyć nie tylko osób, ale również zwierząt domowych i hodowlanych, na które przedostają się pasożyty i zarazki z sąsiadującej nieruchomości o złym stanie sanitarnym.

Immisje niematerialne oddziaływają negatywnie na psychikę człowieka. Są to sytuacje wywołujące odczucia lęku, zagrożenia, rozdrażnienia, niepokoju, odrazy, a nawet dyskomfortu powodowanego działaniem sąsiadów sprzecznym z powszechnie uznawaną moralnością. Niematerialną immisją będzie też magazynowanie na pobliskiej działce materiałów łatwopalnych albo wybuchowych.

Immisje pozytywne stanowią przenikanie na sąsiednią działkę cząstek materii, fal i sił. Natomiast immisje negatywne, czyli przeszkadzające, utrudniają przenikanie fal i cząstek materii między sąsiednimi nieruchomościami. Chodzi tutaj o takie przenikanie, które jest potrzebne do normalnego funkcjonowania nieruchomości, jak odbiór sygnału radiowego i telewizyjnego. Immisją będzie na przykład wzniesienie wysokiego budynku albo dopuszczenie do nadmiernego wzrostu drzew i krzewów, blokujących dopływ światła słonecznego na działkę sąsiadów. A może zainteresuje cię także ten artykuł o służebności gruntowej?

Określenie granicy dopuszczalnego oddziaływania – immisji

Ocena szkodliwości immisji sąsiedzkich

Nie każde oddziaływanie jednej nieruchomości na sąsiednią (przy czym za nieruchomość sąsiednią uznaje się nie tylko fizycznie graniczącą, ale każdą, która jest narażona na immisję) stanowi naruszenie prawa. Przepisy składające się na prawo sąsiedzkie wskazują, jakie są granice immisji pośrednich, poza którymi zaczyna się strefa prawem zakazana, pozwalająca poszkodowanemu na domaganie się zaprzestania określonego działania i naprawienia spowodowanych szkód.

Można krótko powiedzieć, że immisje zakłócające korzystanie z sąsiadujących nieruchomości są dozwolone w granicach tak zwanej przeciętnej miary. Oznacza to, że nie każde działanie jest zabronione, ale tylko nadmierne, wychodzące ponad granicę „wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Zastosowanie w cytowanym art. 144 koniunkcji (spójnika „i”) oznacza, że obie przesłanki do uznania szkodliwości immisji muszą wystąpić łącznie.

Kryteria oceny szkodliwości immisji

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości określa plan przestrzennego zagospodarowania oraz decyzje administracyjne. To przeznaczenie terenu jest istotne dla ustalenia granic zakłócania. Chodzi o obiektywną ocenę, a nie subiektywne odczucie osoby na przykład przewrażliwionej na określony zapach. Na terenie wiejskim, gdzie jest prowadzone gospodarstwo rolne, dopuszczalny poziom zapachów będzie inny niż na osiedlu domów jednorodzinnych lub w centrum miasta.

Drugie kryterium stosunków miejscowych odnosi się do czasu i miejsca. Aktualne stosunki na terenach wiejskich, uzdrowiskowych czy wielkomiejskich są zdecydowanie różne i to, co na jednym obszarze jest normą, na innym może być zakłóceniem ponad przeciętną miarę. W każdym przypadku przekroczeniem tej miary będzie działanie zagrażające zdrowiu i życiu.